Wall-Street: Cum ati caracteriza piata de investitii din anul 2008, prin comparatie cu cea din 2007?

Georgiana Anghelus:
In ansamblu, anul 2008 a inregistrat un volum al investitiilor cu aproximativ 40% mai scazut fata de anul 2007. Din punct de vedere al evolutiei randamentuIui, in timp ce in anul 2007 randamentul investitiilor a avut o tendinta descrescatoare, pe parcursul lui 2008, tendinta a fost inversa, ducand la o scadere semnificativa a preturilor. O alta caracteristica a acestui an a fost accentul pus pe formarea de parteneriate, acestea fiind importante atat pentru vanzator, cat si pentru cumparator.

Wall-Street: Care au fost cei mai activi investitori din piata locala in 2008 si pe ce s-a bazat strategia lor de piata?

Georgiana Anghelus: Daca ne uitam la tranzactiile care s-au incheiat pe parcursul lui 2008, putem observa ca in prima jumatate de an, jucatorii din piata de investitii au fost aceiasi ca si in 2007, pentru ca aceste tranzactii au fost incepute in a doua jumatate a anului 2007.

In a doua jumatate a lui 2008, au aparut cateva fonduri noi, care au dispus de cash si au mizat pe aceste cresteri de randamente, momentul de criza fiindu-le chiar prielnic, deoarece cumpara la preturi foarte scazute, urmand ca la revenirea pietei sa inregistreze marje considerabile de profit.

Wall-Street: Cand au inceput sa fie simtite efectele crizei financiare in piata de investitii?

Georgiana Anghelus: Inca de la sfarsitul primului semestru al anului, fondurile de investitii au inceput sa iasa din tranzactiile in care erau angajate, iar cele care ajunsesera cu negocierile destul de avansate nu au mai putut oferi acelasi nivel de pret, repectiv acelasi randament.

Pe de alta parte, bancile au devenit foarte precaute si selective cu proiectele supuse finantarii, iar dezvoltatorii s-au vazut in situatia de nu mai putea accesa finantare pentru proiectele anuntate, ceea ce a dus la creearea oportunitatilor de tip joint-venture.

Wall-Street: Au fost dezvoltatori care si-au retras proiectele de la vanzare, justificand ca valoarea de vanzare de acum nu ar fi valoarea reala. Cand ar putea decide sa le scoata din nou la vanzare?

Georgiana Anghelus: Dezvoltatorii au o finantare, deci o obligatie de a rambursa un credit, in anumite conditii, catre banca. Creditul este securizat cu o garantie ipotecara. In plus, este vorba de niste bani blocati intr-un teren, bani care de regula apartin unor actionari sau unor investitori particulari sau institutionali, care vad cum le scade valorea.

Cred ca nu se poate discuta in acest context de o valoarea reala, ci doar de o valore de piata - valoare care este rezultatul cererii si ofertei. Modul de functionare al dezvoltatorilor este ca dupa terminarea proiectului acesta sa fie vandut - sunt foarte putini dezvoltatori care pastreaza proiectele in portofoliile lor. Intr-adevar, criza nu este in favoarea vanzatorilor, dar pastrand proiectele dezvoltatorii vor trebui sa se confrunte cu alte riscuri.

Wall-Street: Care a fost ponderea investitiilor pe segmentele imobiliare in 2008?

Georgiana Anghelus: Segmentul de retail a avut o pondere de aproximativ 50%, in timp ce ponderea segmentului de birouri a fost de 40%, iar cea a segmentului industrial de numai 4,4%. In aceste ponderi nu intra valoarea tranzactiilor de tip joint-venture, deoarece in cazul acestora a fost facuta publica doar valoarea proiectului, suma efectiv tranzactionata, conform contractului de venture capital fiind, in majoritatea cazurilor, confidentiala.

Wall-Street: Cum se explica aceste procente?

Georgiana Anghelus: Inca de la sfarsitului anului 2007 - inceputul lui 2008, investitorii s-au orientat catre produse de investitii terminate sau a caror constructie urma sa fie finalizata in scurt timp.

Pe de alta parte, segmentul de retail a avut ponderea cea mai mare datorita valorii mari a proiectelor din acest sector. Investitorii prefera segmentul de retail pentru posibilitatea continua de crestere a venitului generat de astfel de proiecte, mai ales intr-o tara in curs de dezvoltare si proaspat aderata la Uniunea Europeana, unde veniturile populatiei au un trend ascendent, fapt ce determina o cerere crescuta pentru produse, respectiv o cerere crescuta pentru spatii comerciale moderne.

Pe segmentul de birouri, am avut destul de putine proiecte care au fost terminate in anul 2008. Desi valorile acestora sunt mai mici, ramane in continuare un segment unde exista mai multi indicatori certi, prin urmare si riscul investitiei este administrabil.

Citeste si:

Pe piata spatiilor industriale, ne confruntam cu o lipsa acuta de produse, dar in acelasi timp sunt foarte putini cumparatori care prefera acest segment.

Wall-Street: Care a fost comportamentul investitorilor in 2008? Au existat investitii amanate sau reduse?

Georgiana Anghelus:
Desi a doua jumatate a anului nu s-a remarcat prin volumul tranzactiilor, a fost intensa din punct de vedere comportamental. Dupa ce au devenit certe prabusirile marilor colosi financiari, investitorii au devenit tot mai selectivi. In plus, randamentele oferite pentru produsele de tip „prime” au crescut semnificativ, in principal datorita cresterii costului finantarii – cost, legat in mod direct si de cresterea riscului de tara.

Nu in ultimul rand, au fost investitori care au fost afectati de criza - fonduri de investitii cotate la bursele din Londra si Viena, a caror valoare a actiunilor a scazut puternic si s-au aflat in situatia de a vinde active importante din portofoliile lor, sau chiar participatii importante in capitalul fondului.

Pe de alta parte, au fost fondurile germane, care, de regula, au o strategie de investitii mai conservatoare. In 2007 si inceputul lui 2008, ele devenisera active pe piata romaneasca de investitii, insa la sfarsitul anului 2008 s-au retras total din piata.

Wall-Street: Ce schimbari ar putea aduce anul 2009 in piata de investitii?

Georgiana Anghelus: Este foarte greu de previzionat ce se va intampla anul viitor. In primul rand, trebuie sa se deblocheze piata financiara, pentru a se debloca piata investitiilor. Pe de alta parte, nu se stie exact daca vor mai scadea preturile, pana cand vor mai scadea si cu cat.

Wall-Street: Multi dezvoltatori au anuntat ca isi ingheata proiectele pana in primavara. Ce se va intampla practic in acest anotimp?

Georgiana Anghelus: Atunci investitorii se asteapta la o revenire a pietei financiare, respectiv la o deblocare a acestei piete. Insa este prea devreme pentru a da verdicte definitive.

Wall-Street: Care va fi profilul investitorului in 2009?

Georgiana Anghelus: Anul viitor vom vedea fie investitori speculativi, care dispun de cash si vor cumpara la un discount foarte mare, fie se vor reintoarce fondurile de investitii germane. Investitorii speculativi urmaresc un IRR (internal rate of return - rata interna de rentabilitate) de 20-40%, pe o perioada de trei – maxim cinci ani, in timp ce fondurile germane cauta un IRR de 10-15% si iau in calcul o perioada mai lunga, de cinci-zece ani.

Wall-Street: Pe ce segmente se vor focaliza investitiile anul viitor?

Georgiana Anghelus: Aproape toti investitorii se focalizeaza cu precadere pe segmentul de birouri, in special pe proiecte „prime”, inchiriate deja, care genereaza un venit constant.

Wall-Street: Multi jucatori asteapta o deblocare a pietei imobiliare dupa a doua jumatate a anului 2009. De ce depinde acest lucru?

Georgiana Anghelus: Bancile vor juca un rol decisiv in piata imobiliara, insa nu in ultimul rand, va depinde si de situatia economica: de cat de grav va fi afectata Romania de criza, de o estimare a cresterii produsului intern brut (PIB), dar si de cat de permisiv din punct de vedere fiscal si legal va fi noul Guvern cu investitorii. Intr-adevar, se pare ca un orizont de timp estimat pentru reluarea tranzactiilor pe piata investitiilor ar fi a doua jumatate a anului 2009.