Ce spatii de birouri revin la chiriile din 2004

Aceasta ajustare a preturilor se datoreaza cresterii gradului de neocupare a spatiilor de birouri, inregistrata in ultimele sase luni. “Este o perioada in care asistam la o re-definire a prioritatilor companiilor. Daca in 2004-2008, se punea accent pe imagine si extindere activitatii, acum apare in prim plan nevoia optimizarii costurilor. Multe companii si-au restrans activitatea sau au inghetat planurile de extindere. Astfel, au inceput sa apara in piata din ce in ce mai multe spatii in regim de subinchiriere si renegocieri ale chiriilor cu actualii proprietari”, afirma Mirela Raicu, Partener Esop.

In opinia sa, reajustarea chirilor la nivelul anilor 2004-2005 va avea un efect benefic pentru piata imobiliara, fiind semnul unei reactii normale la contextul economic actual. In plus, aceasta adaptare reduce riscul unui blocaj pe piata spatiilor de birouri si diminueaza riscul proprietarilor de a ramane cu spatiile neocupate.

Consultantul Esop a explicat ca  o cladire de clasa B este, in primul rand, o cladire care nu intruneste simultan toate conditiile unui spatiu de clasa A: sa aiba peste 10.000 mp total, respectiv peste 1.000 mp pe nivel, sa aiba echipamente de ultima generatie, inaltime finite de minim 2,75 m,  peste 1 loc la 80 mp inchiriati, locatie de prestigiu si un bun acces, in primul rand.

"Cladirile care indeplinesc doar o parte a acestor criterii sunt considerate clasa B, de aceea atunci cand unui imobil ii lipsesc doar putine dintre aspecte, se foloseste exprimarea A- sau B+. Cel mai adesea, criteriul care nu este indeplinit este cel de suprafata, desi cladirile de 2.000-5.000 mp  pot avea dotari de buna calitate, sunt de regula considerate in categoria B. Apoi este vorba si de amplasament (daca este o cladire pozitionata mai putin central sau pe o strada mai putin vizibila) sau partea ce tine  de dotari", ne-a declarat Mirela Raicu.

In cele mai multe cazuri, cladirile de clasa B sunt cladiri construite recent sau foste cladiri de clasa A, care in timp, pentru ca tehnologia a evoluat, devin cladiri de clasa B.

"Cladirile de clasa C sunt, in principiu, cladiri care se bucura de o locatie mai putin centrala, desi ele pot avea acces bun la mijloacele de transport in comun, sau cladiri care, din punct de vedere al sistemelor si

dotarilor, sunt mai modeste. Climatizarea poate fi prin unitati split sau cel mult sistem cu doua tevi (ventiloconvectori), nu au finisaje cu cortina de sticla, ci tamplarie PVA sau alte sisteme. Reteaua IT poate sa lipseasca de asemenea, ea trebuind configurata de chirias", a adaugat Raicu, subliniind ca foarte adesea spatiile de clasa C sunt spatii renovate, desi spatiile renovate, in functie de suma investita, pot fi si spatii de clasa B sau B+.

In 2008, au fost tranzactionati in total aproximativ 275.000 mp de spatii de birouri, peste 80% dintre tranzactii fiind preinchirieri, potrivit unui raport al companiei de consultanta imobiliara CBRE|Eurisko. Rata de neocupare a inregistrat o crestere de circa 6 % catre finalul anului, spatiile de birouri de clasa A atingand nivelul de 2%, in timp ce pentru spatiile de clasa B, rata de neocupare a fost de 7,5%.