Sindromul 'integrarii inainte de integrare'

Conform obiceiului local, acela de a urmari nu acumularea, ci speculatia, este indiscutabil ca vedeta anului va fi speculatia cu terenuri de constructie, intensificata si de limbajul esopic al autoritatii publice, din ale carei propozitiuni indistincte rezulta proiecte, doar posibile, cu aspect gigantesc si care ar putea aduce castiguri speculative considerabile, care doar se sugereaza fara a se face promisiuni. Va fi, fara indoiala, apogeul unui gen de Caritas imobiliar unde intra, in acelasi timp, legenda �zonei metropolitane� ca si povestile privitoare la Aeroportul de Sud al Bucurestilor si Canalul Dunare - Bucuresti. Acestea, fiind investitii ce vor trebui incepute sau incheiate, sunt, de fapt, niste �certitudini fara timp� si este curata aventura sa ne inchipuim ca va incepe in curand ceea ce nici nu s-a organizat inca (sau, precum in cazul �Canalului�, sta abandonat de 15 ani).

Ca si in anii recenti, dar cu o anumita intensificare, mitologia integrarii va continua, deci, sa organizeze, in mod gresit, piata imobiliara care, poate mai mult decat inainte, se va manifesta cu o anumita nervozitate, aratand deceptie. Cu cat va trece timpul, se va observa ca �fondurile uriase� se lasa asteptate si ca - la fel ca in orice perioada de re-asezari - exista mai ales �orizont de asteptare� si iluzii si numai cateva previziuni confirmate. Caci, de fapt, Romania insasi este o piata atipica si poate chiar un experiment economic, unde, ca si la altii, integrarea produce soc �inainte de integrare� dar unde solutia locala este atat de putin dezvoltata incat, pe interval mediu, procesele de ansamblu vor avea acelasi caracter indecis. Esential este sa spunem acum, contrazicand pe cei care avanseaza cu frivolitate cote si procente, ca, astazi, caracterul predictibil al evolutiilor de pe piata imobiliara este foarte firav. Suntem intr-una dintre perioadele de �mediu specific nedeslusit� care s-ar putea, in cativa ani abia, sa se stabilizeze, creand cu adevarat o �piata imobiliara� pe care acum, nu o avem in sensul propriu desi notiunea se intrebuinteaza.

Preturile nu vor creste in intervalul urmator decat in anumite segmente definite prin caracterul de �afacere� sau �exploatatie�, cum ar fi, intre altele, �imobiliarul de antrepriza� (depozite, hale industriale, parc comercial) si, prin urmare, achizitia de terenuri avand aceste obiective. Aici, tendinta este de crestere lenta, cu accent ceva mai subliniat acolo unde se constituie inca de azi �concentrari si �comunitati consacrate� (Otopeni, Militari, cote probabile de crestere de pana la 35-45%) sau acolo unde pretul este inca nu scazut ci convenabil si, deci, investitia nu imbraca riscuri serioase (cote probabile 20-40 %, in functie de zona).

Totusi, in materie de terenuri pentru constructie rezidentiala, piata se reaseaza dupa o perioada de supraincalzire produsa de presiunile speculative care au generat cresteri de preturi insemnate in decurs de un an. Acum se observa mai bine ca nu orice teren valoreaza �in viitor si ca pozitia, retelele si vecinatatile sunt criterii ce nu apar numai in manualul de investitie imobiliara ci si in realitate. Foarte apreciate in Bucuresti, dar si in orasele importante, raman si in anul viitor terenurile ce se afla in zonele ultracentrale unde si caracterul de �sanctuar� este dezvoltat.

Plafonate pentru Bucuresti (unde valorile sunt, in masuri relative, insuportabile si stagneaza), preturile se mai pot majora cu pana la 25-30 % numai acolo unde apar proiecte fezabile si dezvoltare economica statornica. Dar pretutindeni (si in Bucuresti mai ales) �identificarea alternativelor� preocupa in primul rand pe �plasatorii de bani�: orice teren, fie si utilizat acum (depou, fabrica in faliment, chiar si terenurile din preajma garilor ce pot fi si dezafectate, la urma urmei) poate sa devina o sursa de castig si trezeste atitudini de concurent. Caci ponderea consta, in procent strivitor, in achizitia de teren pentru investitie si �afacere�; epoca romantica a cumpararii de teren scump pentru resedinta in vila noua, in chiar cartierele �aflate in moda� a trecut demult.

Astazi nimeni nu mai cumpara teren in Parcul Jianu ca sa-si ridice locuinta luxoasa ci doar pentru bloc de birouri, condominium �de apartamente de lux� sau, rareori, hotel. Maine chiar aceste planuri ar putea sa fie abandonate, la randul lor. In orice alte zone, si mai ales catre �periferia� ce constituie �noua frontiera� ce va extinde orasele indiferent de proiectele oficiale, preturile raman usor fluctuante atata vreme cat o presiune din partea unor grupuri noi de antreprenori, cu forta consistenta, nu se intrevede. �Achizitia speculativa� se poate mentine dar riscul profitului scazut sau nul a aparut deja desi nu se ia in calcul, inca, decat de foarte putini dintre numerosii �jucatori la bursa imobiliara�.

Cat priveste vanzarile de terenuri agricole (cu destinatie stricta pentru exploatatie), pretul se va mentine sau chiar va scadea, avand in vedere ingeniosul mecanism speculativ organizat de Ministerul Agriculturii prin introducerea simultana a impozitului pe teren arabil si faneata si a despagubirii �viagere� cu o suma chiar mai mare decat ar obtine daca ar cultiva ogorul a celor ce urmeaza sa instraineze. Acum are loc ultima desproprietarire a taranului roman, facuta de buna-voie si la pretul a 2-3000 de paini pentru un hectar. Fata de �scumpirea� cu 70-100% ce se produsese pe aceasta piata de fond funciar cu doar un an mai inainte, in 2005 cresterea a fost absolut insignifianta aproape in toate regiunile unde nu exista interes pentru o alta destinatie (de obicei �dezvoltari� diverse) decat cea traditionala, de pamant agricol. Aceeasi tendinta, poate, in mod paradoxal descrescatoare, o vom inregistra si in viitorul imediat.

In tematica �locuintei�, imaginea �celor doua Romanii� se confirma si se intareste. Intaia se defineste prin locuinta populara si se traduce prin notiunea de �apartament�, invocata adeseori cu o staruinta apropiata de obsesie. Asa-numitele �apartamente de bloc�, de fapt o piata de locuinte standard, isi mentin gradul de interes foarte ridicat, fiind, pana la urma, unica solutie plauzibila pentru �Romania care munceste�, cu precizarea ca o scadere a presiunii cumparatorilor exista deja si agraveaza situatia paradoxala a acestui segment unde involutia preturilor a inceput sa se observe, mai ales in capitalele de provincii.

Explicatii exista, fiind destul de diverse. Intai de toate, piata apartamentelor de bloc depinde de consistenta �robinetului de bani�, adica de largimea accesului la credit ipotecar; acesta fiind segmentul de piata care, de obicei, reactioneaza cel mai sensibil la decizia administrativa in materie de finantare. De fapt, aceasta este, si ramane, unica solutie rationala de vreme ce absenta altor �surse� (caci tineretul si salariatul nu economisesc fiindca nu se poate) apare drept evidenta.

Diferentierea intre �orasul bogat� (parcuri rezidentiale, cartiere �sanctuar�, zone traditionale etc) si �orasul popular� se impune categoric si va aduce, peste doar cativa ani, o �ghettoizare� a cartierelor foste muncitoresti ce va impune, peste alte intervale, decizii radicale in aceasta tematica si poate chiar corectii urbane astazi greu de anticipat. Aici, vom avea cu siguranta cote stabile, cu descresteri de pana la 10-15 %, in anumite cartiere, indiferent de oras, fiind ceva mai drastice in zone periferice ori fara speranta de a se dezvolta macar minimal. Stabile, insa, si cu usoara crestere nesemnificativa, de 5-8%, ar putea sa fie preturile din cartiere ultracentrale ori �bine cotate� (precum sunt in Bucuresti, Centrul Civic, Scoala Herastrau, Baneasa).

Dar vedeta investitiilor, inclusiv cu participare oficiala, ramane �piata rezidentiala�, unde incap cu precadere �dezvoltarile� in forma unor �parcuri� (crescute, cateodata, chiar in locul fostelor parcuri cu copaci si vegetatie) si blocuri de apartamente, denumite �condominium�. Procesul nu incepe acum ci doar se desfasoara si se intareste. �Constructiile noi� isi mentin inca accentul pe ideea de �lux romanesc� sub forma asa-ziselor �cartiere de vile�, in realitate niste simple �dezvoltari� care, in SUA, sunt locuite de populatie medie sau de �plasatori� straini.

Apare insa, destul de tarziu, si ideea �casei accesibile�, o tema asupra careia antreprenorul roman nu a reflectat cu seriozitate pana acum, dar va trebui sa o faca datorita scaderii numarului de �cumparatori pentru categoria lux�. Aceasta ar putea sa devina �afacerea castigatoare� intr-un viitor indefinit dar, in orice caz, nu in anul viitor caci piata platitorilor �cu bani multi� inca nu a ajuns la saturatie. Nu altfel, dar cu o �incalzire� emotionala mai scazuta vor fi tratate si pietele rezidentiale, de �apartamente noi� (cu precadere in condominium, potrivite pentru �omul inlesnit�) si eterna �vila�, de fapt o constructie oarecare, insiruita in plantatiile de �kibbutzuri de lux� de la marginile Bucurestilor si ale principalelor orase cu miscare intensa.

Un anumit echilibru nu se intrevede in materie de preturi atata vreme cat doctrina declarata de oficialitati este aceea de a �indestula pe cei care dispun de bani�, element ce va aduce, �poimaine�, o ingustare de cerere si, deci, convulsii pe piata de resedinte. Deocamdata, acestea sunt doar perspective prea indepartate ca sa se ia in calcul atata vreme cat dominatia clipei si a castigului imediat se impune. Aici pretul se corecteaza doar, nu �creste�, urcand aproape imperceptibil si depasind acum 1.500 E/mp de constructie si chiar si mai mult. Chiriile, care de obicei scad atunci cand creditul ipotecar se accelereaza nu au scazut pana acum si, deci, fiind definite atipic nu vor scadea nici in viitorul imediat, fiind vizibila chiar o tendinta crescatoare, foarte putin previzibila. Aceasta in materia locuintelor �standard�, in apartamente de cartier.

Cat priveste rezidentialul, el ramane o tema de inchiriere aproape in exclusivitate pentru �colonia straina� din Romania; aceasta doar este capabila sa plateasca sumele adeseori exorbitante care se solicita aici. In rest, nu sunt chirii �rezidentiale� (aici calitatea da nota) ci simple �locuinte�, adeseori asemanatoare cu ceea ce defineste orice �periferie� de capitala europeana. In privinta acestora, vor putea interveni modificari, inca nedefinite, avand in vedere ca �istanbulizarea� Bucurestilor (prin adaos de tarani doritori de supravietuire) ar putea incepe sa se evidentieze curand.

Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »

---

Te-ar putea interesa și: