Apartamentele nu prea s-au mai scumpit in ultimele doua-trei luni, dar preturile au nivele ridicate, comparativ cu puterea medie de cumparare a populatiei. Daca intrebi un agent imobiliar cum mai merg vanzarile, e posibil sa raspunda ca "struna".

Orice agent economic vrea sa faca reclama afacerii pe care o promoveaza. In realitate, se incheie tot mai putine tranzactii, din cauza ca lumea nu are bani sa plateasca sumele cerute de proprietari. Acestia nu se grabesc sa vanda, pentru ca tot asteapta sa dea cat mai scump. Sunt numeroase cazuri cand detinatorii apartamentelor refuza sa bata palma indiferent de oferte si stau cu "marfa" nevalorificata timp indelungat. De multe ori, ei se razgandesc si cer preturi mai mari. E suficient ca un proprietar sa auda ca vecinul de la etajul superior a vandut doua camere cu 45.000 euro si atunci nu mai vrea nici el sa accepte 42.000. Toate acestea au generat ceea ce specialistii numesc "blocajul pietei imobiliare". Ca efect, s-a creat o discrepanta intre preturile afisate si cele ale tranzactiilor propriu-zise.

Pretentii exagerate

Din acest motiv, e greu de spus cat costa o locuinta de un anume tip in cutare cartier. Din ziare sau de pe Internet aflam ca proprietarul solicita 60.000 euro. Dar, daca analizam ultimele vanzari din zona, vom vedea ca media se situeaza pe la 52.000-53.000 euro.

Iata ce preturi se cereau saptamana trecuta la apartamentele cu trei camere in diverse cartiere bucurestene: 130.000 euro pe Bulevardul Unirii; 110.000 euro pe Bulevardul Decebal; 80.000 euro in Dorobanti; 72.000 euro in Tineretului; 68.000 euro in 13 Septembrie; 62.000 euro in Stefan cel Mare; 51.000 euro in Baba Novac; 51.000 euro in Giulesti; 50.000 euro in Militari; 50.000 euro in Colentina; 49.000 euro in Drumul Taberei; 47.000 euro in Pantelimon; 44.000 euro in Berceni.

Investitori dispusi sa construiasca

Se stie ca pretul este o rezultanta dintre cerere si oferta. Logic, daca vrem sa cumparam mai ieftin pe "real-estate", inseamna ca e nevoie de constructii. Compania imobiliara Rominternational a anuntat recent ca exista investitori si firme de constructii care achizitioneaza terenuri in diferite cartiere ale Capitalei, pentru a ridica blocuri de apartamente incepand cu 2005-2006. Zonele vizate ar fi Drumul Taberei, Crangasi, Militari, Rahova, Colentina, Iancului, Dristor, Vitan, Tineretului, Brancoveanu, Titan. Potrivit lui Cezar Lazarescu, directorul general al agentiei Rominternational, preturile "la cheie" vor fi de 1.000-1.200 euro/mp. Asadar, mai mari decat cu cele din blocurile vechi, dar locatarii vor beneficia de un confort sporit. Pentru comparatie, un apartament cu trei camere are 70-75 mp, iar unul cu doua - aproximativ 60-65 mp.

Antreprenorii castiga in Ardeal

Astfel, Capitala ar urma exemplul Clujului, un oras unde constructiile private se afla in plina dezvoltare. "S-a produs o amploare in acest domeniu in 2004 si 2005", a declarat Tudorel Sovar, directorul general al agentiei Albatros Cluj-Napoca. "Particularii realizeaza multe blocuri noi, si vand apartamente la cheie, ultrafinisate, dotate cu centrale termice. In centru, preturile sunt in jur de 800 euro/mp, dar se fac blocuri noi si prin cartiere. In Manastur, se poate cumpara si cu 650 euro/mp. Din punctul de vedere al terenului, e mai convenabil decat sa iti iei o vila. In preturile de care vorbeam, se include si o cota parte din parcela pe care se afla blocul.

Clientii ies mai ieftin, deoarece fiecaruia ii revine o cota mai redusa, comparativ cu situatia ca ar sta singur la vila. De la 1 iulie, profitul constructorilor se va impozita cu 10%. Ei obtin un profit de 40-45%, asa ca nu vor fi prea afectati. Totusi, e posibil ca in urma acestei masuri, preturile sa mai scada putin", a mai spus Tudorel Sovar.

Competitia creditelor

Ce se intampla acum in sectorul imobiliar le creeaza oportunitati nu numai constructorilor, ci si bancilor. La Galati, oamenii vor sa cumpere locuinte, dar pentru ca nu au bani sa achite sumele cerute, recurg masiv la imprumuturi. "Bancile au ocazia sa deruleze afaceri rentabile in aceasta perioada. Se intrec unele pe altele in a oferi conditii cat mai bune si a practica dobanzi cat mai avantajoase. Se scurteaza termenele de procesare a dosarelor, exista banci care platesc primele de asigurare necesare", a afirmat Danut Onofrei, directorul general al agentiei Lazaris 2003 Galati.

Blocurile vechi, in dizgratie

Blocurile construite pe vremea comunistilor se bucura de tot mai putina simpatie, pe ideea ca platesti cat nu merita. "Eu nu as cumpara un apartament intr-un bloc vechi, la preturile de azi. Poti sa pui gresie, faianta, parchet, palat sa faci inauntru, dar la partile comune ale instalatiilor depinzi de ceilalti locatari", a afirmat Cristian Ungureanu, director general la agentia imobiliara Unic Company. Intr-adevar, eterna problema cu teava vecinului care te inunda cand se sparge, n-ai cum s-a rezolvi de unul singur.

Pe de alta parte, parca s-a prafuit si argumentul ca integrarea in Uniunea Europeana presupune o egalare a preturilor cu cele din strainatate si automat o justificare a nivelurilor ridicate de la noi. "Daca privim catre 2007-2008, putem vorbi de o aliniere la preturile din UE. Nu stiu, insa, daca aceasta mai reprezinta un factor de crestere. Deja unele apartamente din Bucuresti au preturi comparative cu cele din Budapesta, in jur de 1.000 euro/mp", a mai precizat Cristian Ungureanu.

Problema casei: utilitatile

Preturile din anumite zone sunt considerate exagerate, mai ales daca ne raportam la inceputul anilor '90. Unii specialisti arata ca aceste niveluri ridicate pot fi explicate si ca e loc chiar de crestere, acolo unde ni se pare ca s-au atins praguri maxime. "Un apartament pe Bulevardul Unirii se vinde si cu 150.000 de euro, dar el poate ajunge in viitor si la 500.000 euro, ca sa reflecte valoarea totala a investitiei", opineaza Emil Giurgiu, presedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania.

"Zona Unirii beneficiaza de o infrastructura extraordinara, ce ii confera caracter de unicitate in Europa de Est. Probabil ca Romania n-o sa mai vada in 4.000 de ani un asemenea bulevard si se cunoaste foarte bine ca tot ce e rar e scump. Ca alternativa la locuintele din Bucuresti, exsita dezvoltarea pe orizontala a ansamblurilor rezidentiale. Intr-adevar, un apartament cu trei camere in Drumul Taberei atinge 50.000 euro, dar daca ma duc departe de oras sa imi construiesc o vila, oare ce ma asteapta? Utilitatile costa foarte mult: 30 euro metrul liniar de energie electrica, 25 euro metrul liniar de gaz. Totul depinde de utilitati, la fel cum pe vremuri, localitatile se dezvoltau in apropierea cursurilor de apa", mai spune Emil Giurgiu.

Goana spre periferie

"Care e urmatorul tau obiectiv?" Din 10 oraseni, cred ca minim 7 vor raspunde ca visul lor e sa scape de bloc si sa se mute la casa. Desigur, nu toti au bani pentru asa ceva, dar aceasta e moda lansata cu succes de catre clasa de mijloc: fuga de la bloc. Ca sa iti cumperi o locuinta unifamiliala bransata cu toate utilitatile, afacerea te duce pe la 600-1.000 euro/mp. Nici nu prea difera de clasicul si controversatul apartament. Da, numai ca, atunci cand iti faci o casa, mai vrei si curte si oricum o faci mai spatioasa, asa ca devizul total se umfla.

Periferiile marilor aglomerari urbane au devenit locuri ideale, atat pentru complexe rezidentiale, cat si pentru cladiri in regie proprie. In ceea ce priveste Bucurestiul, s-a inceput cu nordul, dar ulterior constructiile s-au extins pe intreg lantul periferic. Baneasa-Pipera, Voluntari, Otopeni, Corbeanca, Snagov, Balotesti, Domnesti, Pantelimon, Cernica sunt zone care deja completeaza metropola. La Corbeanca, in "Paradisul Verde", cu 570 euro/mp iti iei o vila cu tot necesarul: drum betonat si borduri stradale, energie electrica, apa potabila si canalizare cu retea de puturi, rezervor, statii de pompare si hidrofoare, telefonie fixa, cablu tv.

Explozie de rezidentiale in Capitala

Comparam casele cu apartamentele, ca pret la metru patrat. Fiecare socoteste dupa cum crede de cuviinta. Sa ne gandim ca la 101.000 euro, putem lua in cartierul Do-Re-Mi, situat la margine de Giulesti, o vila tip P+1 cu suprafata construita desfasurata de 153 mp, pe un teren de 200 mp, ingloband talpa casei.

Daca 737 euro/mp nu suna alarmant, ne putem orienta spre Swan Lake Village, din Pantelimon. Dar cladirile sunt standard: 275 mp suprafata medie construita, cu un teren de 400-450 mp. Asa ca veti scoate din buzunar intre 244.000 si 255.000 euro.

Expansiune si in provincie

Si in celelalte orase din tara, rezidentialele parcurg un trend de expansiune. Iar preturile locuintelor se inscriu intr-o plaja foarte larga. La margine de Timisoara se gasesc vile si la cateva zeci de mii de euro (in cartierele Banat I si Banat II), dar si la sume de ordinul sutelor de mii (Braytim).

La Iasi se observa o tendinta de scumpire in acest domeniu. "Numarul de oferte pentru casele situate in zonele rezidentiale cele mai bine cotate ale Iasiului, precum Copou, Buciumul, Moara de Vant a scazut, concomitent inregistrandu-se o crestere a preturilor, mai ales pentru constructiile noi inregistrate in aceste zone, dar si in zonele Pacurari si Galata", se arata intr-un raport al companiei Eurisko.

Boreal pe Litoral

Acelasi studiu informeaza ca in Constanta oferta de spatii rezidentiale consta in apartamente ce au 90-100 mp si vile de aproximativ 400 mp. Vilele se afla in ansambluri, iar blocurile in cladiri noi, amplasate pe malul marii. Cel mai important proiect din orasul de pe Litoral este Boreal: 188 de vile pe o suprafata de 95.000 mp, la preturi de la 350 la 550 euro/mp. Boreal va fi amplasat pe soseau, la trei kilometri de plaja si unul de oras.

Avem un minus de vreo 60.000 unitati

"In Romania se construiesc anual circa 30.000 de unitati locative. Pentru ca piata imobiliara sa se deblocheze, ar trebui sa se construiasca 80.000-100.000 de locuinte pe an".
Ion Radu Zilisteanu, director general Intermedias Bucuresti

Bancile duc o politica de "subventionare"

"Pretul depinde de cel care plateste, in cazul de fata bancile. Daca bancile vor continua politica de subventionare a preturilor din piata imobiliara, acestea se vor mentine la un nivel ridicat".
Emil Giurgiu, presedintele Camerei de Comert Imobiliar din Romania

Asteptam sa se potoleasca nebunia scumpirilor

"Eu tot astept sa se potoleasca aceasta nebunie a scumpirilor si cred ca noile constructii de blocuri private vor conduce la o stabilizare. Pentru 2005 s-au anuntat astfel de cladiri. Au aparut la Cluj, fenomenul va continua in Capitala".
Cristian Ungureanu, director general la Unic Company

Citeste si:

Cluj-Napoca
Constructorii privati "sparg" blocajul, oferind la cheie apartamente finisate, dotate cu centrale termice, la preturi in jur de 800 euro/mp. Apartamentele din blocurile vechi se vand cu 650-700 euro/mp. Sursa: agentia Albatros.

Craiova
Lumea cumpara, nu se sta cu apartamentele nevandute, ca in alte orase. Un apartament cu trei camere costa 70.000-100.000 euro in centru si intre 35.000 si 40.000 euro in cartiere. Sursa: agentia Unic.

Brasov
Se incheie tranzactii cu apartamente, dar intr-un ritm vizibil mai scazut decat cel inregistrat la terenuri. Trei camere in centru pornesc de la 60.000 euro, iar in zonele periferice, pretul mediu este de 40.000 euro. Sursa: West House.

Constanta
Persoanele interesate ezita sa cumpere, asteptand sa scada preturile. Se preconizeaza o scadere a preturilor de 5% in aceasta vara. Un apartament in centru ajunge la 700-800, chiar la 1.000 de euro/mp. Sursa: agentia Coriax.

Iasi
Se fac tranzactii, dar nu asa de multe ca anul trecut. In centru, pretul unui apartament cu trei camere pleaca de la 50.000, ajungand pana la 100.000 euro. In cartiere, putem gasi si la 25.000 euro. Sursa: agentia Sigma.

Galati
Piata se afla la saturatie, aproape totul se cumpara pe credite. Un apartament cu trei camere costa in centru 1,5 miliarde de lei in medie, iar prin cartiere, aproximativ 800-900 milioane de lei. Sursa: agentia Lazaris 2003.

Timisoara
Explozia preturilor i-a uimit pe operatorii din piata imobiliara. Pentru un apartament cu trei camere situat intr-o zona periferica se cer 40.000 euro, iar in centru nivelul trece de 100.000 euro. Sursa: agentia Imoserv Group.

Bucuresti
Nevoie mare de locuinte, intr-o piata foarte ridicata. Nici in Berceni nu mai gasesti un apartament cu trei camere la mai putin de 40.000 euro. In Centrul Civic, 130.000 euro e o cifra la ordinea zilei. Sursa: agentia Intermedias.