Potrivit reprezentantilor companiei Colliers, „entuziasmul bancilor de a satisface nevoile consumatorilor in cele mai convenabile locatii si printr-o diversificare a serviciilor a avut un impact profund asupra pietei. Concurenta acerba in ceea ce priveste obtinerea unor locatii bine po-zitionate a limitat numarul oportunitatilor disponibile. In dorinta de a se impune in fata concurentei, prin asigurarea unei cote de piata mari, majoritatea retailerilor si-au extins retelele in toate zonele cu trafic intens, atat pietonal, cat si auto. Astfel, pe langa zonele centrale, au devenit tinta retailerilor si zone precum Drumul Taberei (zona buclei), Colentina (Doamna Ghica), Soseaua Alexandriei, Soseaua Giurgiului, Calea Rahovei, Crangasi etc.“.

Specialistii clasifica spatiile comerciale în doua categorii: cele clasice, stradale si cele din centrele comerciale. Apoi, spatiile sunt definite în functie de suprafata, deschiderea la strada si, cel mai important, de locatie. In general, cu cat densitatea populatiei este mai mare in jurul unei locatii, cu atat mai „la indemana“ devine aceasta.

Spatiul ideal

In Bucuresti, rata de neocupare a spatiilor comerciale este extrem de scazuta, in toate zonele: primare (ex. Calea Victoriei), adiacente (ex. Calea Mosilor) si secundare - Iuliu Maniu sau Pantelimon. Cererea este foarte mare si in conditiile unei oferte limitate. Acest fapt afecteaza, pe de o parte, intrarea pe piata a unor retaileri internationali, iar pe de alta parte, permite proprietarilor solicitarea unor chirii mari. În acest moment, batalia cea mai mare se da pe vânzarea spatiilor comerciale. Se disputa locatii strategice, amplasamente centrale, iar analistii estimeaza ca anul acesta va fi absorbita întreaga oferta de pe piata.

„Un retailer care este situat langa alti retaileri, in mod special langa cei care au aceeasi piata-tinta, are de beneficiat mai mult de pe urma acestui fapt decat daca era singur in acea locatie. De exemplu, cand se studiaza caracteristicile demografice ale clientilor care constituie piata-tinta pentru librarii, este evident ca aceeasi categorie de clienti tinde sa viziteze si galerii de arta, cafenele, restaurante de specialitate etc. Cu cat aceste facilitati comerciale sunt situate mai aproape una de cealalta, cu atat mai puternic vor atrage clientii, deci vor potenta sinergia zonei, de care vor beneficia toate unitatile comerciale“, sustin reprezentantii companiei Colliers.

Accesul la zona comerciala este o alta caracteristica importanta, referindu-se la usurinta sau dificultatea cumparatorilor in a ajunge la magazin din diferite puncte ale orasului. In principiu, accesul trebuie sa fie facil, indiferent de zona.

Spatiul ideal este acela care asigura un mare trafic de vizitatori, beneficiind de o buna vizibilitate, acces si proximitatea altor retaileri.

„In ceea ce priveste spatiile comerciale stradale, cele mai importante artere comerciale din Bucuresti sunt Bulevardul Magheru, Calea Victoriei, Calea Mosilor, Calea Dorobanti, iar in ultima perioada zona Stefan cel Mare - Titulescu a cunoscut o crestere semnificativa in ceea ce priveste calitatea spatiilor comerciale si gradul lor de ocupare“, spune Liviu Ureche, presedintele ARAI.

„In continuare bancile, societatile de asigurari, lanturile de farmacii si alte companii se afla in cautarea unei locatii potrivite pentru reprezentanta. Vorbim despre institutii care au nevoie sa fie vizibile, sa intre in contact direct cu publicul din anumite zone“, explica si Costel Alecu, director al Departamentului de Spatii Comerciale si Industriale in cadrul Regatta.

Preturi in functie de zona

Citeste si:

Stabilirea preturilor pentru spatiile comerciale ia in calcul locatia, suprafata si domeniul de activitate. Astfel, chiriile in zona ultracentrala si centrala sunt cuprinse între 40 si 100 euro/mp, chiar mai mult în unele situatii. În zona semicentrala, variaza între 15 si 25 euro/mp, iar in zona de cartiere - intre 7 si 15 euro/mp. In cazul centrelor comerciale, pretul chiriei se ridica la 50-150 euro/mp.

Anul 2004 a marcat o evolutie ascendenta a chiriilor, atat în locatii din apropierea centrului Capitalei (de exemplu, în zona Caii Mosilor s-a ajuns la 30-50 de euro metrul patrat), cat si in zonele periferice. In prezent, tendinta este de usoara crestere pe segmentele mall, spatii comerciale stradale cu trafic pietonal si auto intens si spatii comerciale amplasate in zonele ultracentrale si centrale.

In cazul spatiilor comerciale clasice, cererea este foarte mare, dar oferta este constant mica. Fenomenul se explica prin faptul ca pe artere cum ar fi Magheru, nu se mai construieste, numarul spatiilor ramanand acelasi. Din punctul de vedere al chiriilor, in zonele ultracentrale va continua tendinta de crestere.

Tendinte pe piata

Investitiile in piata de retail sunt estimate la peste 500 de milioane de dolari, iar aceasta suma s-ar putea dubla in mai putin de doi ani, in conditiile in care lanturile internationale prezente in Romania au anuntat importante planuri de extindere. Astfel, Cora si Carrefour vor sa ajunga la cel putin 15 hypermarketuri, Selgros si Metro au ca obiective deschiderea a 25, respectiv 15 magazine cash&carry. „Bucurestiul duce inca lipsa de complexuri comerciale de tip mall, iar in acest domeniu sunt anuntate circa zece proiecte, dintre care se vor materializa insa doar trei-patru in urmatorii patru ani“, afirma Liviu Ureche. Numarul unitatilor deschise sau care vor fi inaugurate in curand (de exemplu City Mall) este insuficient in comparatie cu alte capitale europene. Pe masura ce cererea va fi satisfacuta, chiriile vor scadea. Efectul va fi pozitiv deoarece produsele vor deveni mai accesibile, mai bine distribuite si vor fi aduse mai aproape de consumatorul final. „Din punctul de vedere al hypermarketurilor si supermarketurilor, anul acesta vom asista la o serie de inaugurari, cum ar fi Tengelman, City Mall si Cora“, a declarat Costel Alecu, director in cadrul Regatta.

Bulevardul de lux

În Bucuresti, centrul atentiei îl reprezinta bulevardul Magheru. Cu toate ca multe cladiri din zona sunt vechi si riscante în caz de cutremur, cererea este extrem de mare. Daca un spatiu se elibereaza, rareori ramâne asa mai mult de câteva zile. De altfel, statisticile din domeniul imobiliar situeaza bulevardul bucurestean printre primele 35 de artere comerciale din lume, iar chiriile depasesc si 1.200 de euro/metru patrat pe an. Un calcul simplu arata ca pentru un spatiu de 100 de metri patrati, adica destul de mic, chiria anuala depaseste binisor 100.000 de euro. Si asta cu toate ca Magheru nu este o artera comerciala în adevaratul sens al cuvântului. În marile orase ale lumii, investitorii cu staif prefera zonele pietonale, unde oamenii pot trece linistiti de la un magazin la altul, fara sa fie nevoiti sa traverseze bulevarde cu multe benzi. La noi însa, nu exista o astfel de artera. Cel putin în Bucuresti primele 35 de artere comerciale din lume, iar chiriile depasesc si 1.200 de euro/metru patrat pe an. Un calcul simplu arata ca pentru un spatiu de 100 de metri patrati, adica destul de mic, chiria anuala depaseste binisor 100.000 de euro. Si asta cu toate ca Magheru nu este o artera comerciala în adevaratul sens al cuvântului. În marile orase ale lumii, investitorii cu staif prefera zonele pietonale, unde oamenii pot trece linistiti de la un magazin la altul, fara sa fie nevoiti sa traverseze bulevarde cu multe benzi. La noi însa, nu exista o astfel de artera. Cel putin în Bucuresti.

Criterii de selectare a unui spatiu comercial

- Vizibilitatea (rol important în potentialul de vânzare)
- Aspectul
- Intrarea/iesirea
- Existenta spatiilor de parcare
Sursa: Colliers