Toamna studentilor: Cum vor fluctua chiriile?

Pe segmentul locuintelor care sunt inchiriate de catre studenti nu se intalnesc aproape deloc cazuri in care proprietarul sa accepte o chirie mai redusa sau neplata acesteia pe perioada verii, cand studentii ar putea pleca din locuinta. Acest fapt se intampla doar in cazuri extrem de rare, cazuri in care locuinta este inchiriata prin intermediul unei rude sau unui prieten de familie, care ar putea fi dispus la o astfel de concesie.

Proprietarii nu sunt de acord cu o reducere sau neplata chiriei pe perioada vacantei de vara deoarece, tinand cont de valorile reduse ale chiriilor pe acest segment, vor reusi relativ rapid sa reinchirieze locuinta.

Multumim, Ana Maria.

Iti multumim.

Pentru apartamente similare cu cel descris de dumneavoastra, pretul cerut de proprietar variaza intre 200 si 250 de euro.

Preturile de inchiriere la care se incheie o tranzactie pentru garsoniere din zona mentionata si cu specificatiile oferite de dumnevoastra sunt cuprinse intre 170 si 230 de euro pe luna.

Tinand cont de cele trei aspecte subliniate de dumneavoastra - scumpirea gigacaloriei, inexistenta unei centrale proprii si faptul ca blocul nu este reabilitat termic - nu cred ca dumnevoastra aveti sanse sa obtineti o reducere a chiriei. Pentru ca acest fapt sa se intample, ar trebui sa asistam la un curent general in piata tradus printr-un val de renegocieri. Mergand pe premisele dumnevoastra, scumpirea gigacaloriei va afecta toata populatia si, fara sa avem statistici oficiale, probabil ca procentul apartamentelor dotate cu centrala termica nu depaseste 30% iar blocurile reabilitate termic sunt si mai putine.

In momentul in care considerati ca platiti o chirie prea mare, aveti doua optiuni: cereti o renegociere a chiriei sau cautati un alt apartament. Ati putea incepe prin a cauta oferte similare si a vedea care sunt preturile cerute.

Proprietarul nu este rezonabil avand in vedere faptul ca isi doreste o rezolvare a problemelor sale printr-o masura care va afecteaza pe dumneavoastra, motiv pentru care puteti sa luati in considerare o mutare deoarece la pretul platit acum oferta disponibila in Militari este mare si aveti de unde alege.

Piata chiriilor are un caracter sezonier, chiriile scad in general in trimestrul al doilea, in perioada aprilie-iunie, pentru a reveni in crestere in a doua jumatate a lunii august si in septembrie. Acest fapt este validat si de evolutia cererii, in septembrie, de pilda, interesul pentru chirii este cu pana la 53% mai ridicat decat in luna mai.

Diferentele de chirie dintre o proprietate mobilata si utilata si una nemobilata sunt cuprinse intre 20% si 35%. Pentru o locuinta a carei valoare de inchiriere este de pana la 250 - 300 de euro lunar, nu consider ca este necesar sa investiti in mobilier, tinand cont de gradul de rotatie al chiriasilor si de potentialele neplaceri cu acestia care pot aparea in timp.

In schimb, daca vorbim de proprietati al caror pret de inchiriere este de peste 500 de euro lunar sau chiar si peste 1.000 de euro, o investitie in mobilier ar fi logica deoarece diferenta procentuala dintre mobilat-nemobilat s-ar transforma intr-o suma finala consistenta. In plus, pe acest segment, potentialii chiriasi fac parte dintr-o clasa sociala care pune un respect mai mare pe bunurile si proprietatea altor persoane.

In zonele centrale din Bucuresti, chiriile pentru garsoniere pornesc de la 250 de euro si pot urca pana la 500-600 de euro. Depinde de suprafata, gradul de confort, mobilier si dotarile apartamentului.

Principalul criteriu luat in considerare de chiriasi in momentul acesta este pretul, insa evident conteaza si zona in care se afla apartamentul. Daca pretul stabilit de dumneavoastra va fi in concordanta cu ceea ce cauta chiriasii, iar zona este una cu acces facil, veti inchiria repede, faptul ca apartamentul este nou fiind clar un avantaj.

Tinand cont ca numarul locuintelor noi finalizate in Bucuresti este tot mai mic, este posibil ca in viitor sa asistam la un interes crescut pentru inchirierea unei locuinte noi, avand in vedere stocul redus.

Pentru a doua intrebare, orice casa are pretul ei, atat la vanzare cat si la inchiriere.

Daca sunteti multumita de conditiile pe care vi le-a oferit pana acum proprietarul si de relatia dumnevoastra cu acesta, consider ca mentinerea chiriei pe parcursul anului urmator ar trebui sa va multumeasca - tinand cont de zona in care locuiti. Pe de alta parte, puteti incerca o negociere de 10% numai cu conditia sa aveti o alternativa pentru situatia in care proprietarul nu va accepta propunerea dumnevoastra. Pentru mentinerea chiriei nu aveti nevoie de argumente tinand cont de valorile chiriilor din zona.

Intotdeauna unul dintre cele mai importante aspecte ale procesului de inchiriere ramane calitatea proprietarului.

Astazi, un apartament cu doua camere construit in 1980 intr-un cartier obisnuit precum Militari, Pantelimon sau Titan, are un pret de tranzactionare de aproximativ 55.000 de euro si se inchiriaza cu aproximativ 250 de euro pe luna. Un calcul simplu ne arata ca recuperarea investitiei se face in aproximativ 18 ani, fara a lua in calcul alte costuri precum impozitul datorat pe venitul din chirie si cel anual datorat pe proprietate in sine si eventualele fluctuatii in timp ale chirie. Tinand cont de aceasta schema, eu nu consider ca este rentabil in acest moment sa achizitionezi o astfel de locuinta in scopul inchirierii. DIn punctul meu de vedere, o perioada optima de recuperare a investitiei este de 10 - maxim 12 ani.

In Bucuresti, nivelul chiriilor a coborat aproape proportional cu pretul cerut pentru vanzare pentru apartamentele cu 2 si 3 camere, in iulie/2011 versus iulie/2008: la vanzare, 2 camere avem -45% , iar la inchirierea 2 camere avem -42%. La apartamentele cu 3 camere, avem -43% la vanzare si -45% la inchiriere. Prin urmare, perioada de returnare a investitiei nu este mai mica acum decat in trecut. Valoarea investitiei insa este mai mica, asa ca nu este o miscare nici mai buna, nici mai rea decat era in 2008-2009-2010.

Finalizarea Pasajul Basarab nu a dus la o majorare a chiriilor din zona Militari si nu consideram ca in urmatoarele luni preturile pe segmentul de chirii ar putea creste doar ca urmare a finalizarii Pasajului Basarab. In schimb, finalizarea acestei lucrari de infrastructura a adus un confort sporit locuitorilor din Militari in ceea ce priveste deplasarea lor catre zona centrala si cea de nord.

In ultimele doua luni, in Militari, proprietarii au crescut chiriile la apartamentele cu trei camere, in medie cu 9-10 procente. Proprietarii au reactionat asadar, ramane insa sa vedem care va fi reactia celor care isi cauta chirii. Daca acestia nu vor valida preturile cerute, chiriile din Militari pot reveni la valorile initiale.

Punctual, pot fi gasite chirii foarte bune in majoritatea cartierelor din Bucuresti. Cu 200-250 de euro/luna pot fi gasite apartamente cu doua camere in Berceni, Colentina, Dristor, Drumul Taberei, Militari si Titan.

Cele mai ieftine cartiere din Bucuresti, din punct de vedere al chiriilor, sunt in sectoarele 4 si 5: zonele marginase din Oltenitei si Berceni respectiv cartierele Ferentari si Rahova.

In anii anteriori, chiriile locuintelor au scazut dupa inceperea anului universitar, in perioada octombrie-noiembrie. Desi anul acesta, in Cluj-Napoca, chiriile sunt in crestere, este posibil ca dupa inceperea anului universitar sa scada.

Proprietarii care nu au reusit sa isi inchirieze locuintele in perioada august - octombrie sunt dispusi ulterior acestui inverval sa isi reduca asteptarile financiare - piata asezandu-se. Sunt sanse mari ca in perioada indicata de dumnevoastra sa existe pe piata locuinte care pot fi inchiriate la valori mai mici cu 10% - 20% fata de preturile din perioada august - octombrie.

Centrul Bucurestiului este evitat de regula de catre studenti, tinand cont de chiriile mai ridicate din aceasta zona, motiv pentru care aici nu exista o sezonalitate care de regula se intalneste in cartierele din apropierea centrelor universitare - precum Drumul Taberei, Militari, Crangasi, Lacul Tei, Colentina, Stefan cel Mare. In consecinta, in centrul Bucurestiului nu exista o luna mai buna in care se poate inchiria o locuinta.

La fel ca in Timisoara si Cluj, chiriile in acest an au fost in usoara crestere, insa dupa trecerea acestui val de cereri, specific lunii septembrie, este posibil ca entuziasmul proprietarilor sa mai scada si sa asistam la deprecieri usoare, asa cum s-a intamplat in anii trecuti.

Zona Unirii este una dintre cele mai cautate zone din Bucuresti pentru inchiriere, atat de catre persoane fizice cat si juridice, si contrar perspectivelor de scaderi ale chiriilor la nivelul Capitalei pentru urmatoarele 12 luni, Unirii are sanse bune sa ramana una dintre putinele zone unde putem vorbi de stabilizare.

Desi in general, in Bucuresti chiriile au scazut in ultimele luni, in zona Unirii avem practic acelasi pret mediu ca la finalul anului trecut. Zona ramane una dintre cele mai cautate, drept pentru care sunt foarte multe sanse ca nivelul actual al chiriilor sa se mentina in continuare.

De regula, proprietarii speculeaza inceperea anului universitar cerand chirii mai ridicate comparativ cu alte perioade din an. In acest an este posibil ca aceasta crestere sezoniera de chirii sa nu se transpuna si in realitate.

Daca o garsoniera este oferita la inchiriere la un pret corect si adecvat zonei unde se afla si conditiilor pe care le ofera, perioada in care este inchiriata este de cateva zile.

In anii anteriori, in Bucuresti se observa o crestere evidenta a chiriilor in luna septembrie. In ultimiii ani insa, trendul general este unul de scadere. In Cluj-Napoca sau Timisoara, tendinta este una de usoara crestere din mai si pana in septembrie pentru apartamentele cu doua si trei camere, iar in noiembrie, in aceste doua orase, chiriile, de obicei, scad.

In momentul acesta comunicam doar indicele pretului de cerut pentru vanzarea apartamentelor. Analizam introducerea unui indice al inchirierilor, insa nu am luat inca o decizie.

Chiria medie pentru apartamentele cu doua camere din Timisoara este de 250 de euro/luna, dar preturile pornesc de la 160 de euro/luna, pentru un apartament cu doua camere de 40 mp, in apropierea complexului studentesc. la Cluj insa, chiria medie pentru un apartament cu doua camere este de 280 de euro/luna, chiar daca cea mai ieftina chirie pentru doua camere este de 150 de euro/luna (in cartierul Zorilor).

In anul universitar 2010/2011, numarul studentilor a fost de 673.000, in scadere cu peste 100.000 fata de anul anterior, si cu aproape 220.000 fata de 2008. In 2011/2012, numarul studentilor va scadea in continuare spre 600.000. Sursa pentru aceste informatii este Cristian Orgonas (www.businessday.ro).

In general, pentru locuintele destinate strict studentilor, cu bugete de pana la 400 de euro lunar, diferentele dintre preturile de listare si cele de inchiriere sunt de maxim 10%. Acest lucru este datorat faptului ca proprietarii acestor locuinte se asteapta sa le inchirieze la pretul de listare, neluand in calcul negocieri si fiind dispusi doar la reduceri mici de chirie.

Nu consideram ca in acest an vom mai asista la aceeasi efervescenta pe piata inchirierilor ca in anii trecuti deoarece numarul potentialilor noi studenti este mult mai redus, tinand cont de rata de promovabilitate a Bacalaureatului. Deci, tinand cont ca in aceasta perioada a anului, in anii precedenti, exista o cerere mai mare in piata, putem afirma ca proprietarii nu erau dispusi sa ofere nici macar reducerile clasice. In acest an s-ar putea sa asistam la o flexibilitate mai mare din partea proprietarilor in ceea ce priveste reducerile de chirii.

Peste 90% din cautarile pe inchirieri realizate pe imobiliare.ro vizeaza apartamente cu o chirie de pana in 400 de euro. In Bucuresti, 46,44% dintre cautari vizeaza chirii cuprinse intre 150 si 250 euro, 34,16% chirii cuprinse intre 250-400 euro, iar 11,93% chirii mai mici sau egale cu 150 euro. In ceea ce priveste numarul camerelor, cautarile pe anunturi de inchiriere se impart dupa cum urmeaza: 50,01% - apartamente cu doua camere; 27,33% garsoniere, 18,4% apartamente cu trei camere.

In Bucuresti, o analiza pe criteriile de filtrare folosite de vizitatorii imobiliare.ro arata ca 23% cauta o camera, 53% cauta 2 camere si 21% cauta 3 camere. Referitor la pret, 48% cauta chirii intre 150 si 250 euro si 34% cauta intre 250 si 400 euro.

In general sunt cautate garsonierele si apartamentele cu doua si trei camere. In mod evident, garsonierele sunt inchiriate de studenti ai caror parinti au venituri mai bune comparativ cu cei ai caror copii inchiriaza locuinte - cu doua si trei camere - impreuna cu alti studenti/colegi. Din acest motiv, apartamentele cu doua si trei camere sunt cel mai putin influentate de eventualele plecari acasa, la parinti, deoarece sunt sanse ridicate ca cel putin unul dintre studenti sa ramana pe perioada verii in orasul universitar, pastrand in acest fel locuinta si pentru urmatorul an universitar. Pe de alta parte, exista doua categorii de proprietari: prima refuza din start studentii si a doua categorie de proprietari este obisnuita sa inchirieze studentilor si isi asuma aceste riscuri din start.