Piata de birouri, un joc al puterii in 2011. Cine va invinge?

O singura tranzactie a fost incheiata pe piata spatiilor de birouri in 2010: fondul sud-african New Europe Property Investments (NEPI), unul din cei mai activi investitori din piata imobiliara locala, a achizitionat proiectul Floreasca Business Park, dezvoltat de Portland Trust, platind 27,6 milioane de euro si preluand o datorie de 73,6 milioane de euro.

Desi de mici dimensiuni, tot o tranzactie poate fi considerata si majorarea participatiei la 15% facuta de GTC in cadrul proiectului City Gate, din zona Piata Presei, majorare pentru care dezvoltatorul GTC a platit circa 9,8 milioane de euro. Insa chiar si in acest context, volumul tranzactiilor cu cladiri de birouri este mult mai mic fata de asteptarile consultantilor imobiliari de la sfarsitul anului trecut. Cristian Ustinescu (foto), coordonatorul departamentului de investitii al companiei de consultanta imobiliara DTZ Echinox, care a asistat fondul NEPI in cea mai mare tranzactie din 2009, este de parere ca vanzarea Floreasca Business Park a fost puternic influentata de restructurarea finantarii existente si preluarea in conditii avantajoase pentru noul proprietar. DTZ Echinox a fost implicata, de asemenea, in discutii cu fondul de investitii NEPI pentru cumpararea unei cladiri de birouri, reprezentand de aceasta data vanzatorul.

Strategie de investitor. “Un investitor inteligent nu gandeste investitia ca pe o simpla proprietate, cum ar fi o constructie amplasata in Piata Victoriei, ci ia in calcul toate elementele componente ale contractelor de inchiriere”, explica Ustinescu.

Astfel, pe langa chiria sustenabila, durata contractelor de inchirere, garantiile prezentate de chiriasi si calitatea constructiei, Floreasca Business Park s-a bucurat de un avantaj important: o structura de finantare foarte avantajoasa. “NEPI a platit circa 27 de milioane equity din 101 milioane de euro valoare totala, in conditiile in care bancile in prezent ofera un grad maxim de creditare de 60% si astfel suma pe care investitorul ar fi trebuit sa o plateasca drept contributie proprie era de 40 milioane de euro. Cele mai multe cladiri de birouri nu au astfel de finantari, ba mai mult, sufera de un blocaj in finantarea pentru dezvoltare”, afirma Ustinescu.

Pe lista potentialelor achizitii pentru NEPI s-au aflat 12 cladiri de birouri, toate cladiri de clasa A, amplasate in apropierea unei statii de metrou si cu un grad de inchiriere de peste 80%, potrivit lui Blake Horsley, manager al diviziei de investitii in cadrul Colliers International, care a analizat, impreuna cu fondul de investitii, potentialele achizitii.

Cerintele investitorilor legate de locatie, constructie si venitul generat de cladirile de birouri se vor mentine si in 2011, adauga Ustinescu, iar printre cei care au “iesit la vanatoare” se numara Europa Capital, HSBC sau ING REIM.

“Sunt multe cladiri «maro» in portofoliile bancilor, care au un amplasament slab, un grad inchiriere de sub 50% si pentru care bancile trebuie sa gaseasca solutii. Astfel de cladiri pot fi cumparate de companii precum Europa Capital si transformate in cladiri «verzi»”, a mai spus Ustinescu.