JLL: Romania, o piata ravnita de investitorii straini. Cum s-a schimbat domeniul imobiliar in ultimii 10 ani si ce perspective se intrevad

Sectorul imobiliar este poate printre cele mai disputate ramuri economice ale tarii in ultimii 10 ani, un domeniu care a suportat modificari radicale in tot acest interval, iar acest lucru a putut fi observat in toate domeniile cheie care alcatuiesc piata. Fie ca este vorba despre investitiile in noi proiecte comerciale, tranzactii, noi intrari a jucatorilor specializati sau tendinte – toate acestea au suferit schimbari majore in ultimii 10 ani.

Un lucru este sigur, atrag atentia specialistii imobiliar: suntem pe drumul cel bun, ochii si urechile investitorilor stiu de tara noastra, iar viitorul suna bine.

Intr-un eveniment care a marcat 10 ani de prezenta in Romania, compania de consultanta imobiliara JLL (Jones Lang LaSalle), unul dintre cei mai importanti jucatori ai pietei locale de profil, a realizat o incursiune in domeniul imobiliar al primului deceniu pe piata, un interval marcat de nenumarate provocari, cea mai mare dintre acestea fiind criza financiara, moment care a lovit din plin sectorul constructiilor si cel de real-estate.

In anul 2007, inca in perioada de boom imobiliar, la numai cateva luni de la deschiderea birourilor din Romania, la nivel local avea sa fie stabilit un record absolut in privinta vanzarii unei proprietati imobiliare. Proiectul de birouri America House din zona Piata Victoriei, cunoscuta si sub numele de Central Business District (CBD), a fost vandut la un randament de 5,5%, cel mai scazut nivel din istoria unei tranzactii la nivel local, ceea ce asigura si un pret crescut.

De atunci si pana in prezent, lucrurile s-au schimbat mult, mai ales din cauza perioadei mai dificile pe care tara noastra a traversat-o.

Citeste si:
Relocările, motorul cererii din Bucureşti pentru piaţa de birouri...
Relocările, motorul cererii...

“Majoritatea indicatorilor macro arata in prezent mai bine decat in urma cu 10 ani. In acest caz, exporturile si salariile sunt in favoarea noastra. De cealalta parte, insa, numarul de salariati a scazut, ceea ce poate reprezenta un semnal de alarma, insa unele evolutii sunt de-a dreptul spectaculoase. (…) Intre 2009 si 2013 tranzactiile aproape ca nu existau. Daca se incheia o tranzactie era ceva uluitor. Din 2014, situatia s-a schimbat. (…) Cu cat yield-ul este mai mic cu cat pretul proiectului vandut este mai mare. Ne aflam intr-un punct in care suntem sub minimul istoric. Potentialii investitori sunt dispusi sa opteze pentru un randament de 3% in marile orase europene. In Bucuresti, insa, exista o discrepanta mare fata de orasele mai dezvoltare, dar o perspectiva pozitiva pentru perioada urmatoare”, a declarat Andrei Vacaru (foto mai jos), director asociat al departamentului Capital Markets in cadrul JLL.

Potrivit acestuia, profilul investitorilor de atunci este diferit de cel de acum. “In trecut vedeam achizitii din partea austriecilor, iar acum cei mai mari proprietari sunt NEPI, Globalworth si CTP. Niciunul dintre cei mai mari proprietari de acum nu existau in 2014 prin achizitii importante. (…) Vedem investitii din partea unor companii astiatice, fonduri din China care se uita spre Romania. Si dezvoltatorii s-au schimbat. Vorbim despre investitori institutionali – Vastint, Portland Trust sau Skanska – jucatori globali care controleaza piata. (…) Daca acum 10 ani se vorbea despre o piata izolata, acum vorbim despre achizitii de portofolii”, a mai adaugat Andrei Vacaru.

Citeste si:
Fetele Cameliei și lui Dan Șucu vor să construiască un complex de...
Fetele Cameliei și lui Dan...

Atilla Peli, JLL: Piata terenurilor, una rudimentara. Durata unei tranzactii a crescut de sase ori in ultimii 10 ani

La randul sau, Atilla Peli (foto mai jos), head of development & land in cadrul JLL, apreciaza ca piata terenurilor este una rudimentara, in care avem de-a face cu tranzactii care depind de autoritati si alti terti.

“Sunt foarte complexe procesele de achizitie a unui teren. Daca ar fi sa punem in balanta, exista asemanari si deosebiri importante intre 2007 si 2017. Volumul tranzactiilor in 2007 se ridica la circa 400 milioane de euro, in timp ce in 2017 este de circa patru ori mai mic. In ziua de azi jonglam cu mai putin de jumatate dintre jucatorii prezenti in urma cu 10 ani, ceea ce face ca intreg procesul sa fie mai complicat. (…) Preturile in 2007 aveau un ritm de crestere de 50% / an, in timp ce in prezent cresc cu moderatie, la circa 10% pe an”, a declarat Atilla Peli.
In opinia sa, terenul a devenit un fel de materie prima. “Dezvoltatorii si proprietarii se uita la ce pot dezvolta pe un astfel de spatiu si nu se mai uita la el doar ca un bun imobiliar. (…) In 2007, utilizarea preponderenta a terenurilor era pentru retail, office si rezidential, in prezent utilizarea acestora conduce la dezvoltari doar de proiecte de birouri si rezidential”, a mai punctat acesta.

Citeste si:
Nordis Group estimează vânzări de peste 100 milioane euro în 2021
Nordis Group estimează...

Un lucru interesant subliniat de specialistul imobiliar este reprezentat de durata medie a tranzactiilor care a suferit schimbari uriase in ultimul deceniu. “Durata medie a tranzactiilor in urma cu 10 ani se ridica la 3 luni, in timp ce in prezent, dureaza pana la un an si jumatate obtinerea unui aviz”.

Compania de consultanta JLL a intermediat tranzactii cu terenuri de 66.000 mp, cu un pret cumulat de 60 de milioane de euro. Printre principalele terenuri se numara Automatica – 27.750 mp, Pumac – 21.200 mp sau Romanel – 11.300 mp.

Marius Scuta, JLL: Piata de birouri din Romania s-a maturizat. Sunt discutii pentru doua proiecte, care ar putea genera peste 3.000 de locuri de munca

Piata locala de birouri a ajuns la un nivel de maturitate, crede Marius Scuta, head of office department & tenant representation si a devenit una a dezvoltarilor speculative, ceea ce inainte de 2008 era foarte greu de gasit.

“Polurile de business raman in nord, iar centru-vest creste puternic. In anii urmatori va urma un val de dezvoltari in zona Piata Presei Libere. Am ajuns din urma Varsovia la multe capitole, insa nu si in ceea ce priveste stocul total. Piata s-a maturizat, dar a devenit una a dezvoltarilor speculative, este o piata in care dezvoltatorii si chiriasii incearca sa gaseasca numitorul comun”, spune responsabilul pe birouri al JLL.

Potrivit acestuia, exista o serie de discutii in acest moment, cu potentiali investitori, pentru deschiderea unor proiecte care ar putea genera chiar si 3.000 de locuri de munca in urmatorii ani.

“Avem doua proiecte – unul in tara, altul in Bucuresti, care ar putea aduce peste 3.000 de locuri de munca, dintre care 2.000 in tara”, a mai spus Marius Scuta.

Costin Banica, JLL: Avem 2,9 mil. mp spatii industriale, de peste 2 ori si jumatate mai putin decat Ungaria. Un nou pol industrial capata contur

Costin Banica (foto mai jos), responsabil al diviziei de spatii logistice si industrial din cadrul JLL, sustine ca tara noastra a ajuns la un stoc de spatii industriale de 2,9 milioane de metri patrati, de peste doua ori si jumatate mai mic fata de cel al Ungariei, o tara mult inferioara atat din punct de vedere al suprafetei, cat si a numarului de locuitori.

‘Am ajuns la un stoc de 2,9 mil. mp de spatii logistice, in timp ce Ungaria, cu numai 9,8 mil. locuitori dispune de un stoc de 7,9 mil. mp. Mai este mult spatiu de dezvoltare, iar cresterea acestui stoc de spatii industriale a fost generat de cerere. Suprafata actuala s-a dezvoltat doar ca urmare a cererii in crestere si mai putin speculativ. Un catalizator in industrial este consumul, acesta generand cerere de spatii logistice, iar un alt element care atrage este forta de munca. (…) Inca mai este loc in privinta fortei de munca din sectorul industrial si a cresterilor salariale din domeniu, in Romania fiind o diferenta uriasa in ceea ce priveste nivelul de salarizare fata de alte state din regiune. Cheltuielile cu salariile in domeniu au inregistrat o crestere de 13%, in ciuda salariilor mai mici comparativ cu alte state din regiune”, a precizat Costin Banica.

Intrebat de wall-street.ro ce noi poli de dezvoltare vede pe acest sector, Costin Banica sustine ca autostrada A3 Bucuresti – Ploiesti va reprezenta urmatorul punct fierbinte din Romania.

“A3 este o zona importanta, dezvoltatorii cauta terenuri, iar zona este vazuta ca un nou pol in industrial. Acolo exista mult mai multe solutii de intrare in Bucuresti decat in zona de Vest. Zona de Nord beneficiaza de o centura mai bine pusa la punct. Se cauta terenuri, oportunitati sunt putine, terenurile au fost securizate de jucatori de retail care au achizitionat terenurile la preturi ridicate si urmatoarele iesiri sunt indepartate. Pana la conectarea cu orasul mai dureaza putin, insa dezvoltatorii sunt pe punctul de a securiza terenuri mai mici. Aceasta va fi urmatoarea zona fierbine in dezvoltarile logistice si indusriale”, a precizat reprezentantul JLL.

In ceea ce priveste piata de retail, specialistii JLL sustin ca in ultimii 10 ani s-a inregistrat o crestere de peste 300% a stocului disponibil, acesta depasind 3 milioane de metri patrati. “Tendinta de crestere se observa si in orasele secundare, sunt proiecte care vor capata contur in perioada urmatoare”, au aratat acestia.

Cum arata un deceniu imobiliar: peste 5 mil. mp de proiecte imobiliare, stoc triplu de proiecte si peste 150 de cladiri de birouri doar in Capitala

Potrivit datelor JLL Romania, intre 2007 si 2017, stocul total de proiecte imobiliare cu scop comercial s-a triplat, ajungand la depasirea valorii de 5 milioane de metri patrati de proiecte construite. Doar in Bucuresti, in tot acest interval, au fost construite 150 de cladiri de birouri, iar in aceste spatii au ajuns sa lucreze circa 200.000 de angajati.

Tot in ultimul deceniu, piata de retail s-a dezvoltat de la 900.000 mp in 2007, la peste 3 milioane de metri patrati in 2017.

“Expansiunea retailerilor a crescut cererea pe piata logistica, astfel ca dezvoltatorii au demarat constructia depozitelor ce au totalizat 2,5 milioane de metri patrati, in conditiile in care in 2017 stocul depasea usor 750.000 mp. Avem mult de recuperat daca ne comparam cu nivelul tarilor mai dezvoltate din Vest, insa exista anumite sectoare importante in care este loc de crestere, mai ales din perspectiva noilor proiecte – ma gandesc aici la student housing si la proiecte”, a precizat Silviana Badea (foto mai sus), national director al agentiei JLL.


Te-ar putea interesa și:


Mai multe articole din secțiunea Imobiliare și construcții »



Setari Cookie-uri