ANAF ar putea pune in dificultate cateva sute de dezvoltatori imobiliari: mii de romani ar putea ramane cu avansul dat si fara locuintele cumparate

Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF) a "constatat" recent faptul ca acele venituri obtinute de catre dezvoltatorii imobiliari persoane fizice, inregistrate in scopuri de TVA, din vanzarea de locuinte, pentru care s-au platit impozite aferente vanzarii din patrimoniul personal, de cel mult 3%, in ultimii 7-8 ani de zile, au fost impozitate necorespunzator si, ca urmare, ar fi necesara reconsiderarea acestora drept venituri din patrimoniul afacerilor, ceea ce ar inseamna aplicarea unei cote de 16% + contributtiile sociale aferente. Teama dezvoltatorilor imobiliari ar fi, cunoscand practica administrativ-fiscala, ca noul nivel de impozit sa fie aplicat retroactiv, ceea ce ar duce la blocarea proiectelor rezidentiale in constructie, iar in scenariul cel mai pesimist la falimente si mii de cumparatori fara apartamente.

Expunere de motive pentru anularea diferentelor de impozit

In luna iunie 2017 a fost publicat un comunicat ANAF, prin care s-a pus in vederea dezvoltatorilor imobiliari persoane fizice, inregistrate in scopuri de TVA, faptul ca trebuie sa declare pana la data de 30 iulie anul curent veniturile obtinute din vanzarea proprietatilor imobiliare din patrimoniul afacerilor. "In urma unei analize de risc efectuate de Agentia Nationala de Administrare Fiscala, s-a constatat ca exista nenumarate situatii in care contribuabilii persoane fizice au declarat impozit pe venit din vanzarea proprietatilor imobiliare, din patrimoniul personal, in conditiile in care acestia erau obligati la plata impozitului pe venitul din proprietati imobiliare din patrimoniul afacerii, asa cum prevede Codul Fiscal", arata ANAF.

Termenul scurt de timp oferit de ANAF reuseste sa bulverseze din nou piata imobiliara, desi de la inceputul desfasurarii activitatii dezvoltatori imobiliari persoane fizice inregistrati in scopuri de TVA si pana in prezent absolut toate persoanele sau autoritatile angrenate in stabilirea, declararea si virarea / colectarea venitului din acest gen de venit (transferul proprietatii imobiliare) au considerat ca impozitul pe venit datorat este cel din categoria "impozit pe transferul proprietatii din patrimoniul personal" in conf. cu art. 77/1 din Legea nr. 571/2003, respectiv art. 111 din Legea nr. 227/2015 si nicidecum "impozit pe venit din activitati independente". De asemenea, la aceasta incadrare, nu se datoreaza contributii sociale.

Pe de alta parte, teama cea mai mare a dezvoltatorilor imobiliari persoane fizice, cunoscand practica administrativ-fiscala, ar fi emiterea unor obligatii fiscale suplimentare cu titlu de impozit pe venit de 16% din activitati reconsiderate independente si contributii sociale si pentru ultimii cinci ani, la care s-ar putea adauga penalitati si dobanzi. Un grup de parlamentari a inregistrat la Senat un proiect de lege prin care propun ca aceste diferente sa fie eventual anulate.

In expunerea de motive a proiectului de lege, anexata acestui articol, se mentioneaza ca "o mare parte din persoanele fizice care au realizat operatiuni imobiliare constand in construirea de cladiri si vanzarea acestora, cumpararea si vanzarea de constructii si terenuri au fost controlate de organele fiscale competente pentru stabilirea taxei pe valoarea adaugata datorate de aceste persoane. Cu toate acestea, organele fiscale nu au considerat ca veniturile sunt obtinute din activitati independente si nu le-au impozitat corespunzator, considerand corect impozitul retinut de notari asupra transferului proprietatii imobiliare din patrimoniul personal. De regula, persoanele fizice care au dezvoltat afaceri imobiliare nu au infiintat SRL, SA sau alte entitati juridice, nu s-au autorizat nici ca persoane fizice, inregistrandu-se doar ca platitori de TVA".

Citeste si:
Ce soluții a găsit Ministrul Energiei pentru salvarea ELCEN
Ce soluții a găsit Ministrul...

In continuare se arata ca "astfel, organele fiscale nu numai ca nu si-au indeplinit rolul de indrumare si asistenta a contribuabililor [...], dar au omis in mod eronat sa verifice si alte impozite datorate de persoana fizica, limitandu-se doar la TVA. [...] Autoritatile fiscale nu au sanctionat si nu au facut demersuri pentru intreruperea derularii acestei practici, desi de la bun inceput, aceasta era contradictorie cu prevederile legale din Normele metodologice date in aplicarea Codului Fiscal, potrivit carora nu intra sub incidenta impozitului pe venitul de transferul bunurilor imobile din patrimoniul personal, veniturile obtinute prin transferul bunurilor imobile din patrimoniul afacerii, caz in care discutam de desfasurarea unor activitati independente".

Contactat de wall-street.ro, Ivan Bogdan, secretar general in cadrul Asociatiei Dezvoltatorilor Imobiliari din Romania (URBANIS), a declarat ca asociatia a trimis adrese catre Ministerul Finantelor si ANAF, prin intermediul carora au solicitat un punct de vedere si o intalnire cu toate partile implicate pana la 30 iulie, dar fara nici un raspuns.

"Am solicitat o intalnire catre Ministerul Finantelor si ANAF pentru a discuta pe aceste aspecte, sa prezentam si punctul de vedere al dezvoltatorilor, al oamenilor care efectiv construiesc si care sunt in piata. Si nu am primit nici un raspuns. Orice modificare in materia impozitarii ar trebui realizata cu un timp suficient prealabil, astfel incat dezvoltatorii imobiliari sa aiba o perioada suficienta pentru a putea realiza operatiunile necesare finalizarii unui proiect imobiliar. In medie, un proiect imobiliar dureaza aproximativ 2 ani de la momentul initierii proiectului si pana la vanzarea acestuia, iar la baza acestuia sta un plan de afaceri, in care componenta impozitarii joaca un rol determinant, chiar fundamental. Schimbare regulilor de impunere fiscala in timpul derularii acestor proiecte imobiliare poate conduce pe termen scurt la cresterea veniturilor bugetare, insa pe termen lung va duce la aparitia unor situatii extrem de dificile pentru intreaga piata imobiliara", spune Bogdan Ivan (foto).

Citeste si:
O locuinta de 50-60 mp nu este propice pentru o familie cu 3 membri
Urbanis: O locuinta de 50-60...

Secretarul general al URBANIS subliniaza, de asemenea, raspunsurile contradictorii si practica aplicarii neunitare a legislatiei fiscale de catre autoritati. "ANAF nu a comunicat eficient si nici acum nu poate clar sa ne spuna care este procedura exacta care trebuie urmata si aplicata. Pe de alta parte, prevederile din Codul Fiscal nu sunt armonizate cu prevederile referitoare la Cartea Funciara, in ceea ce priveste patrimoniul afacerii. Au fost devoltatori imobiliari care au dorit sa faca acest demers, dar au fost refuzati la inscrierea in Cartea Funciara", a mai declarat Bogdan Ivan.

In opinia sa, schimbarea peste noapte a tratamentului fiscal, la care s-ar adauga obligatia platii retroactive pe ultimii cinci ani a impozitului pe venit, "ar putea bloca efectiv foarte multe proiecte rezidentiale in derulare, cu cateva zeci de mii de apartamente, pentru care, eventual, cumparatorii au mai platit si off-plan, daca ANAF ar aplica masuri, precum sechestrul asupra bunurilor. Pe de alta parte exista si posbilitatea clara ca preturile sa creasca la dezvoltarile rezidentiale noi".

El arata ca aplicarea unui impozit pe venit de maxim 3% pana in prezent, pentru dezvoltatorii imobiliari persoane fizice, care intra in costul final al unei locuinte, a favorizat, de asemenea, mentinerea preturilor la apartamente la un pret mai accesibil pentru venitul disponibil al romanilor. "Probabil ca, la acest moment, este o nevoie urgenta de bani la bugetul de Stat si s-a gasit aceasta modalitate de a taxa activitatea de constructii de locuinte, care in ultima perioada a inceput sa functioneze. Numai ca, orice modificare peste noapte in acest domeniu este in masura sa afecteze piata per ansamblu. Poate cei mai nemultumiti vor fi clientii, din cauza proiectelor rezidentiale care nu se vor mai finaliza, desi au platit avansul".

Bogdan Ivan mai subliniaza ca "efectul nu va fi doar asupra dezvoltatorilor imobiliari ci intr-un final, cei care vor fi cei mai prejudiciati vor fi tot clientii de locuinte noi, intr-un moment in care in piata se restabilise increderea si lucrurile mergeau intr-o directie pozitiva".

Citeste si:
Panica a dat piața rezidențială "peste cap": vizionarile au scăzut...
CORONAVIRUS | Panica...

Acesta mai spera ca, avand in vedere si modificarile de la nivelul conducerii ANAF, sa existe o mai buna comunicare intre autoritatile fiscale si cei care sunt implicati direct in domeniul imobiliar, inclusiv dezvoltatorii imobiliari, deoarece interesul tuturor ar trebuie sa fie acela ca lucrurile sa functioneze intr-un cadru transparent si predictibil din punct de vedere legislativ si fiscal.

Sursa foto: Andrey_Popov / Shutterstock

Te-ar putea interesa și:


Mai multe articole din secțiunea Imobiliare și construcții »



Setari Cookie-uri