O propunere legislativa, initiata de catre doi deputati PNL, vine sa inaspreasca semnificativ cerintele aplicabile dezvoltatorilor imobiliari si constructiilor. In acelasi timp, initiativa doreste modificarea si completarea altor acte normative conexe domeniului imobiliar. Astfel, cele mai importante modificari propuse vizeaza ca toate dezvoltarile imobiliare sa fie inregistrate la ANL, faptul ca un dezvoltator va putea incasa un avans de maxim 10% la rezervare, iar cel putin 50% din sumele incasate sa fie depozitate intr-un cont bancar separat. Prin neindeplinirea acestor prevederi, dezvoltatorii imobiliari vor risca plata unor amenzi de 5%-10% din valoarea proiectului.

In ceea ce priveste acordarea inregistrarii unui proiect de dezvoltare imobiliara, "nici un dezvoltator nu va face publicitate, nu va comercializa, vinde sau oferi spre vanzare, si nu va invita persoane sa achizitioneze, sub nici o forma juridica, o parcela de teren, apartament sau cladire, dupa caz, in cadrul unei dezvoltari imobiliare sau parte din aceasta, fara inregistrarea dezvoltarii imobiliare la Agentia Nationala pentru Locuinte".

"Dezvoltarile imobiliare care se afla in derulare la data intrarii in vigoare a prezentei legi si pentru certificatul de atestare nu a fost eliberat, se inregistreaza de catre dezvoltator la ANL proiectul respectiv in termen de trei luni de la data promulgarii prezentei legi", se arata in propunere.

De asemenea, "dezvoltarile imobiliare ulterioare termenului de trei luni de la data intrarii in vigoare a legii se inregistreaza la ANL la data eliberarii certificatului de urbanism in vederea eliberarii autorizarii de construire a primei cladiri din cadrul dezvoltarii imobiliare. Primarile au obligatia de atransmite, in format electronic, catre ANL fiecare certificat de urbanism eliberat pentru fiecare constructie rezidentiala". Potrivit propunerii aici intra orice ansamblu de locuinte format prin constructia a cel putin o cladire de locuinte individuale avand o amprenta la sol de minim 500 mp sau formata din minim 6 locuinte.

Astfel, efectiv toate dezvoltarile imobiliare vor trebui inregistrate la ANL, iar primariile vor trebui sa trimita certificatele de urbanism catre ANL. In plus, dezvoltatorii trebuie sa depuna o prezentare si un istoric cu proiectele derulate in ultimii 3 ani. Ca urmare, noul proiect de lege nu face decat sa introduca alte proceduri birocratice, care vor duce la noi intarzieri legate de termenele de livrare. Mai mult, ANL va avea drept de avizare sau retragere a autorizarii unui proiect imobiliar, inclusiv sa blocheze conturile dezvoltatorilor.

SVN Romania: Deviza in piata...
Citeste si: SVN: Piata rezidentiala nu va mai insemna "Construieste si vei vinde"

In cazul in care proiectul imobiliar va fi dezvoltat in etape, fiecare astfel de etapa va fi considerata un proiect imobiliar autonom, iar dezvoltatorul va obtine inregistrarea la ANL pentru fiecare faza separat.

"In Romania dezvoltatorii imobiliari au activitatea deja monitorizata de catre Protectia Consumatorilor, ISC, ANAF, ANSPDCP, Primariile Locale, Politia Locala de la locul situarii imobilului. Introducerea unui nou organ de reglementare, cum este ANL ar duce la distrugerea rapida a pietei imobiliare din Romania. Oricum introducerea unei piete reglementate in domeniul imobiliar, cu o autoritate de autorizare si control ar fi unica in Europa, unde aceasta piata este reglementata prin legi, asa cum este si in Romania, dar nu supusa autorizarii si controlului unui astfel de organ. La nivel international exista doar cateva tari care au astfel de organisme: India, Bahrain, Dubai", au declarat reprezentantii Asociatiei Dezvoltatorilor Imobiliari din Romania - URBANIS (prescurtat ADIRU), pentru wall-street.ro.

Legea ANL si legile din domeniul protectiei consumatorilor urmeaza a fi modificate pentru a introduce acest nou organism de reglementare denumit Centrul SAL sau Centrul de solutionare alternativa a litigiilor care va actiona ca o entitate de tipul ASF in domeniul financiar si al pietei de capital si BNR in domeniul bancar precum si o noua profesie de conciliatori ale caror atributii urmeaza a fi stabilite ulterior.

Printre documentele pe care dezvoltatorul va fi obligat sa le anexeze la dosarul de inscriere va figura si o declaratie pe propria raspundere ca cel putin 50% dintre sumele incasate pentru proiectul imobiliar de la beneficiari vor fi depozitate intr-un cont separat, care sa fie pastrat intr-o banca dispusa sa acopere prin credit costul constructiei si costul terenului si va fi folosit doar in acest scop. Dezvoltatorul va putea sa retraga sumele intr-un cont separat si sa acopere costul proiectului proportional cu procentajul de finalizare. Insa, aceste fonduri vor putea sa fie utilizate doar dupa un audit, care sa implice arhitecti, ingineri constructori si experti contabili.

"Practic, dezvoltatorilor le va fi foarte dificil sa mai utilizeze jumatate din banii primiti de la beneficiari, desi aceasta metoda de finantare era de natura sa reduca costurile necesare edificarii. Noul proiect de lege introduce in sarcina dezvoltatorului imobiliar si obligatia constituirii asociatiei de proprietari, dar aceasta prevedere vine in contradictiei flagranta cu prevederile Noi Legi a Asociatiilor de Proprietari in vigoare de anul trecut si cu Constitutia Romaniei, avand in vedere ca orice asociere este libera si nu poate fi impusa de catre dezvoltatorul imobiliar in ceea ce priveste forma asocierii si organele de conducere. Este atat nelegala cat si imposibil de aplicat, dezvoltatorului imobiliar fiindu-i practic imposibil sa desemneze sau sa propuna persoanele care spre exemplu vor conduce Asociatia de Proprietari a ansamblului rezidential", arata, de asemenea, ADIRU.

Cristian Rosu, ASF: Ar fi...
Citeste si: ASF: Ar fi bine ca proprietarii sa nu mai astepte ajutor de la Stat

Dezvoltatorii imobiliari vor fi obligati sa suporte costurile cu utilitatile, inclusiv dupa transferul proprietatii catre cumparatori si nu vor mai putea sa ipotecheze sau sa constituie sarcini cu privire la terenul si apartamentele pentru care a fost semnat un antecontract. Initiatorii legii sunt intr-o totala necunoastere a situatiei actuale, cand dupa initierea unui proiect sunt constituite servituti sau drepturi de uz, servitute si superficie pentru furnizorii de gaze, energie electrica, etc. Mai mult interzicerea ipotecarii limiteaza posibilitatea obtinerii unei creditari bancare pentru derularea proiectului imobiliar lucru care va limita extrem dezvoltarea unui proiect imobiliar.

Se introduce o procedura foarte complicata si anevoioasa de informare a cumparatorilor , inclusiv cu privire la: totalitatea costurilor sau datele de finalizare și predare estimate. Este aproape imposibil de stabilit care vor fi costurile totale in cazul unui proiect imobiliar care se deruleaza pe o perioada de 2-3 ani, cu exceptia pretului, deoarece apar frecvent modificari ale taxelor legale, taxelor notariale si a altor costuri adiacente pe care dezvoltatorii nu le pot cunoaste sau estima. Aceasta procedura este chiar mai complicata decat cea existenta in domeniul bancar, care se traduce in costuri si intarzieri suplimentare.

Totodata, un dezvoltator va putea pretinde sau accepta o suma de maxim 10% cu titlu de avans la rezervare.

Pentru neindeplinirea acestor obligatii de mai sus, precum in caz situatii de intarziere in livrarea locuintelor, dezvoltatorii imobiliari vor suporta sanctiuni intre 5% si 10% din valoarea proiectului, in functie de abatere sau se va putea ajunge la retragerea inregistrarii la ANL si, bineinteles, la plata de despagubiri cumparatorilor (intre 10% si 20% din valoarea locuintei).

Adoptarea acestei legi ar putea duce in piata imobiliara la trecerea de la o piata libera si concurentiala, la o piata cu caracter monopolist si strict reglementat. Nu prea exista in Romania proiecte imobiliare care nu sufere de intarzieri la livrare, atat din cauza birocratiei, cat si a lipsei de forta de munca. Cresterea birocratiei ar putea duce la intarzieri si cresteri de costuri suplimentare si va limita piata la doar cativa jucatori importanti care vor avea logistica necesara pentru noile cerinte si care si-ar putea asuma plata unor amenzi uriase.

Proiectul de lege propus de catre cei doi deputati PNL, Andronache Gabriel si Roman Florin-Claudiu, poate fi consultat aici.

Imobiliarium: Dezvoltatorii...
Citeste si: Biciclete gratis pentru apartamentele verzi vandute la Imobiliarium

Sursa foto: mosher / Shutterstock

Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Imobiliare si constructii »



Citeste si
Romania, mult in urma statelor vestice la digitalizarea in constructii