Nu era deloc neobisnuit acum 10 ani ca un singur investitor (inclusiv persoane fizice) sa achizitioneze deodata mai multe sau chiar cateva zeci de apartamente intr-un singur proiect rezidential, indiferent daca era inca in faza de off-plan sau se afla in constructie. Discutam la acea vreme de investitii de speculative, in contextul in care, preturile la apartamente cresteau de la o luna la luna cu 5-10%, iar anual avansul era in medie de 60%. In consecinta, extravaganta din sectorul rezidential era la ordinea zilei, iar piata imobiliara era plina de investitori speculativi dornici de castiguri uriase in doar un an de zile sau chiar mai putin.

Inainte de criza, proprietatile rezidentiale au reprezentat in Romania unul dintre cele mai relevante barometre pentru sentimentul economic general, deoarece valoarea proprietatilor detinute de populatie (cu exceptia terenurilor) a crescut mai mult de doua ori intre 2005 si 2008, la aproape o jumatate de trilion de euro. Astfel, strategia investitorilor oportunisti era destul de simpla: cumparau off-plan sau in constructie, iar la finalizarea proiectului rezidential vindeau si cu 50% mai scump apartamentele.

De altfel, aproape o treime din totalul locuintelor noi livrate in cadrul ansamblurilor rezidentiale mari fusesera deja repuse in vanzare de catre investitorii, fie din Romania, fie din strainatate, care le-au achizitionat inca din faza de proiect, pentru profit. De exemplu, un proiect rezidential foarte cautat la acea vreme era Planorama din Capitala, unde un britanic cumparase off-plan unul dintre blocuri inainte de inceperea constructiei, in timp ce un cetatean spaniol cumparase 50 de apartamente, pentru a le oferi spre inchiriere. A venit criza, insa, iar dezvoltatorul a intrat in insolventa inainte de a termina proiectul.

O investitie off-plan este o investitie imobiliara facuta inca din faza de proiect. Astfel, investitorul cumpara apartamentul inainte de construirea acesteia, platind un avans de aproximativ 25%. De ce in faza de proiect? Deoarece, dezvoltatorii proiectelor imobiliare noi vor scoate la vanzare apartamentele ce urmeaza sa fie construite la un pret mai mic decat in mod normal pentru a face cat mai atractiv proiectul pe care il dezvolta. In acest fel, investitorii speculativi incercau sa profite de cresterea preturilor din piata imobiliara din Romania.

Colliers: "Inflatia" lunara si de doua cifre in preturile apartamentelor era extrem de atractiva

Si cumparatori existau, in orice faza a constructiei, deoarece cererea de locuinte erade cinci ori mai mare decat oferta la acea vreme. De altfel, in ultimii ani de dinaintea crizei financiare, tot mai multi cumparatori optau pentru achizitionarea unei locuinte fara finisaje interioare, aceasta optiune fiind preferata fie din cauza intarzierii proiectelor, fie din cauza preturilor mari la finalizare.

Citeste si:
Colliers: Piata de terenuri, cea mai buna perioada din ultimii 10 ani
Sinziana Oprea, Colliers:...

In 2008, peste 90% din avutia totala era in domeniul imobiliar si doar 10% in active financiare. Cum valoarea proprietatilor detinute de gospodarii sporise mai mult de doua ori, moralul se afla in crestere si romanii erau cuprinsi de o frenezie a achizitiilor imobiliare.

Colliers, apartamente

Un studiu realizat de UniCredit in 2008 arata ca un roman din zece estima ca isi va cumpara o casa in urmatorii trei ani, pondere cu mult peste media din statele central si est europene si cea mai ridicata din regiune. Datele UniCredit evidentiau ca 11% din populatia Romaniei avea in plan achizitia unei locuinte pana la sfarsitul anului 2010, in timp ce 9% si-ar fi dorit o casa in proprietate in urmatorii zece ani. La nivelul statelor central si est-europene, 6% din populatie avea in vedere cumpararea unui imobil in urmatorii trei ani, 7% in zece ani.

"Este foarte posibil ca mare parte din acei «investitori» sa fi ramas departe de piata imobiliara dupa «lovitura» pe care au primit-o acum zece ani prin cumpararea unor active masiv supraevaluate", spune Silviu Pop, head of research in cadrul Colliers International Romania.

Citeste si:
EXCLUSIV: Mohammad Murad a cumparat Coldwell Banker
EXCLUSIV: Omul de afaceri...

Cu toate acestea, "in ultimii ani, au mai reaparut din «investitorii» individuali care cumpara un numar mai insemnat de apartamente, insa nu discutam despre valori nici pe departe comparabile cu frenezia de acum un deceniu. In plus, modelul de business este altul pentru o mare parte a celor activi pe aceasta piata: acum se cumpara doar pentru a inchiria apartamentele, in timp ce, inainte, «inflatia» lunara si de doua cifre ii determina pe unii oameni sa cumpere apartamente in speranta de a le vinde mai scump la doar cateva luni sau la un an distanta", adauga Silviu Pop.

Astazi, desi au fost construite peste 400.000 apartamente intre 2009 si 2017, averea imobiliara ramane cu 40% mai mica decat inaintea de crizei. In timp ce in 2007-2008 proprietatile rezidentiale din Romania au fost unele dintre cele mai supraevaluate din UE, modelele economice ale Bancii Centrale Europene arata acum proprietatile romanesti printre cele mai subevaluate din UE.

Acest lucru se datoreaza faptului ca preturile la apartamente raman departe de nivelul inregistrat in perioada 2007-2008, iar piata pare sa se fi maturizat intr-o anumita masura, deoarece atat romanii interesati de achizitii imobiliare, cat si dezvoltatorii au trecut printr-un ciclu economic cu o scadere extrem de puternica, potrivit companiei de conusultanta imobiliara Colliers International.

"Dupa cum arata lucrurile acum, nu putem exclude o perioada mai dificila pentru piata rezidential in urmatorii doi ani, pe masura ce livrarile de apartamente vor accelera, dar va exista o inasprire a politicii monetare si o limitare a schemei de garantare a creditelor Prima Casa de catre stat, care vor dauna cererii de locuinte in viitor", conchide analistul Silviu Pop.

Citeste si:
Proiect rezidential, in locul fabricii Turbomecanica Bucuresti
Platforma Turbomecanica,...

Sursa foto: A Lot Of People / Shutterstock

Te-ar putea interesa si:


Mai multe articole din sectiunea Imobiliare si constructii »



Citeste si
Randamentele nu dau semne sa scada in sectorul rezidential