Reprezentanții dezvoltatorilor imobiliari consideră nou Cod al Urbanismului aprobat de Guvern, care ar putea duce la deblocarea situației din București, ca fiind unul care nu rezolvă niciuna dintre problemele actuale, ba, mai mult, generează noi probleme și mai multă confuzie.
Din punctul de vedere al BREC – Bucharest Real-Estate Club – asociație care reunește cei mai mari dezvoltatori de real-estate de pe piața locală, un nou Cod al Urbanismului ar trebui să imagineze un sistem complet nou, puternic și flexibil în care să existe o colaborare naturală între mediul public și mediul privat, și să elimine reglementările contradictorii și neclare, reglementări care promovează anumite principii necorelate evoluției societății din ultimele trei decenii.
„Propunerea de Cod al Urbanismului, aprobată în ședința de Guvern din 29 martie 2023, pare mai mult un melanj între legile existente (legea 50/1991, legea 350/2001 și legea 10/1995) și normele metodologice de aplicare aferente, care nu rezolvă niciuna dintre problemele actuale ci, din contră, generează și alte probleme și incertitudini”, se arată într-un comunicat remis redacției.
Citeste si:
Codul Urbanismului era așteptat de foarte mulți profesioniști și practicieni ca o soluție pentru blocajul urbanistic existent în București și pentru lămurirea problemelor apărute în practică și în justiție, în materia urbanismului și contenciosului administrativ.
Cadrul juridic existent este format din legi învechite și desuete (legea autorizării lucrărilor de construcții 50/1991 – 32 de ani, legea documentațiilor de urbanism 350/2001– 22 de ani, legea calității în construcții 10/1995 – 28 de ani). Fiind în vigoare pe perioade atât de îndelungate, aceste acte normative au suferit de a lungul timpului numeroase modificări individuale, necorelate cu restul prevederilor legale relevante, ajungându-se la neclarități și contradicții legislative.
„Acestea au permis actualei administrații din București să interpreteze legea într-un mod care nu a fost vreodată imaginat de legiuitor, și să creeze un blocaj urbanistic fără precedent care a generat și va genera în continuare pierderi de miliarde de euro la bugetul de stat”, sunt de părere cei din BREC.
Citeste si:
În mod concret, propunerea de Cod generează menținerea unor mari probleme:
Lipsa predictibilității în materie de urbanism
Din punctul BREC de vedere, cel mai important principiu în materia urbanismului este principiul predictibilității. Orice proprietar privat și orice autoritate publică trebuie să știe și să înțeleagă în mod clar și fără echivoc ce restricții și ce reglementări sunt aplicabile pentru o anumită investiție imobiliară. În funcție de această informație, privatul poate să ia decizia de a achiziționa sau nu un teren cu o anumită reglementare urbanistică sau poate să ia decizia de a începe o investiție pe respectivul teren, înțelegând încă de la început care este dezideratul edificabil încadrabil în limitele legii. În prezent, legislația este neclară și se contrazice încă de la cele mai simple (dar și importante) aspecte.
Citeste si:
Spre exemplu, în prezent, legea 50/1991 prevede că certificatul de urbanism reflectă reglementările în vigoare la data solicitării, în timp ce legea 350/2001 prevede că certificatul de urbanism reflectă reglementările în vigoare la data emiterii. Certificatul de urbanism este actul prin care autoritatea publică informează proprietarul despre limitele dreptului de a construi.
Aceste limite, ca orice alte ingerințe în exercitarea dreptului de proprietate privată, trebuie să fie foarte clare, ușor identificabile și predictibile, atât pentru proprietar cât și pentru autoritatea competentă. Codul nu rezolvă această problemă, autoritățile fiind nevoite să interpreteze și să aplice neunitar prevederile legale. În opinia noastră, soluția corectă și care trebuie preluată în noul Cod este cea prevăzută în prezent de legea 50/1991: certificatul de urbanism să reflecte reglementările în vigoare la data solicitării.
Citeste si:
„În loc să clarifice această distincție clară între actele administrative cu caracter normativ din domeniul fiscal și cele din domeniul urbanismului, propunerea de cod nu face decât să preia textual dispozitivul deciziei ICCJ. În București, această reglementare ar avea consecințe efectiv dezastruoase, atât timp cât Planul Urbanistic General al Bucureștiului este anulat în primă instanță (cu șanse foarte mari să rămână anulat și în recurs), iar în lipsa unor PUZ-uri de Sector au fost emise mii de autorizații de construire pe baza reglementărilor din Planul Urbanistic General. În cazul în care un ONG, spre exemplu, le-ar ataca în instanță (inclusiv cu acțiuni rudimentare), anularea PUG-ului ar putea conduce la anularea tuturor acestor autorizații de construire”, se mai arată în comunicatul citat.
Citeste si:
Imobiliarii se plâng că li se pune în cârcă administrarea spațiilor verzi
Potrivit BREC, prevederile noului Cod nu sunt în concordanță nici cu prevederile legii 24/2007 referitoare la spațiile verzi amenajate și nici cu jurisprudența instanțelor de judecată.
Reprezentanții asociației spun că Legea 24/2007 prevede foarte clar faptul că spațiu verde amenajat înseamnă investiție publică a autorității pe un teren proprietate publică și inventariere. Autoritatea publică este cea care are obligația amenajării, menținerii și inventarierii spațiilor verzi amenajate. Trebuie înlăturată percepția promovată în spațiul public, transformată în temă de campanie electorală, în ceea ce privește protejarea spațiilor verzi iluzorii (care nu există în fapt), dar care au fost ”prevăzute” în documentațiile de urbanism.
Citeste si:
Dacă se dorește, pentru orice motiv, amenajarea unor spații verzi pe terenuri proprietate privată, aceasta se poate realiza numai după parcurgerea procedurii exproprierii, mai precis după o justă și prealabilă despăgubire acordată proprietarului privat.
Reprezentanții BREC susțin că intenția autorităților publice de a reglementa «spații verzi», pe terenurile care fac obiectul unui drept de proprietate privată are rolul de a eluda îndeplinirea obligațiilor stabilite în sarcina acestora.
„În acest sens, amintim faptul ca obligațiile mai sus amintite au fost stabilite, în mod expres, în sarcina autorităților publice locale și nu în sarcina persoanelor fizice, respectiv a persoanelor juridice de drept privat, aceștia neputând fi obligați să asigure furnizarea unor servicii publice de interes local. Constatăm cu regret că dispozițiile acestui Cod au fost redactate tocmai pentru a transmite răspunderi și obligații din sarcina autorităților publice, în sarcina persoanelor fizice și persoanelor juridice de drept privat” se mai arată în comunicatul BREC.
Cu alte cuvinte, privații să preia administrația spațiilor verzi de la autoritățile publice, în condițiile în care legislația actuală interzice administrațiilor publice să investească pe domeniu aflat în proprietate privată.
Mai mult, dacă autoritatea publică a ”reglementat” un spațiu verde pe terenul unui privat, dar nu inițiază în niciun fel procedura de expropriere, aceasta conduce direct către o expropriere mascată, pentru că reglementările în vigoare îi interzic privatului să-și exercite vocația de a construi pe un teren care deși este ”prevăzut” ca spațiu verde, el nu este amenajat în fapt ca atare.
În concluzie, spațiile verzi trebuie să fie amenajate, menținute și inventariate de autoritățile publice numai pe terenuri aflate în proprietatea publică.
Cum cred imobiliarii că ar fi putut fi evitat blocajul urbanistic
Cei de la BREC subliniază că acest lucru nu s-ar fi întâmplat dacă aprobarea PUZ-urilor a fi fost preluată de Consiliile Locale ale Sectoarelor.
„Aceasta ar fi putut fi o soluție pentru rezolvarea blocajului administrativ actual și, înlăturând puterea din mâna unei singure persoane, ar putea fi și un remediu pentru apariția unor situații similare în viitor”, se mai arată în comunicat.
În plus, mai spun cei de la BREC, prin stabilirea competenței de aprobarea a PUZ-urilor la nivelul Sectoarelor, s-ar da eficiență principiilor descentralizării și autonomiei locale, prevăzute deja de Codul Administrativ.
„În concluzie, considerăm că toate problemele noului Cod Urbanistic (inclusiv cele expuse în cele de mai sus) trebuie rezolvate în mod obligatoriu înainte de intrarea în vigoare a acestui act normativ, de importanță deosebită pentru societatea românească și pentru mediul investițional din România. Amendamentele propuse în fața Parlamentului vor trebui discutate și dezbătute prin implicarea directă a profesioniștilor și practicienilor, precum și a actorilor relevanți atât din mediul public, cât și, mai ales, din mediul privat”, conchid reprezentanții BREC în comunicatul citat.
Sursa foto: Shutterstock
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
