Dacă mai sunt și alții ca noi care s-au întrebat cum a ajuns One United Properties să dezvolte proiecte imobiliare în unele dintre cele mai râvnite zone ale Capitalei, aveți ocazia să aflați direct de la Victor Căpitanu, co-fondator și CEO al companiei, care a povestit pentru wall-street.ro despre aventura sa în lumea antreprenoriatului și în piața imobiliară, de la primul job, până la clădirea unuia dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din România.

Compania se laudă că a avut un profit de peste 500 de milioane de lei în 2021, în creștere cu 186% față de 2020, la o cifră de afaceri de 1,1 miliarde lei. Pentru acest an, compania spunea în primăvară că vrea să atingă din nou un profit de 500 de milioane de lei pentru acționarii săi și în 2022.

Ascultând povestea lui Victor Căpitanu, despre evoluția lui în cariera profesională, în antreprenoriat și în viață, afli și povestea One United Properties, care începe cu un tânăr care era mai atras de matematică, decât de antreprenoriat sau de economie.

„Evident, când încă eram un adolescent, nu mă gândeam că o să fac afaceri în imobiliare. Când eram elev sau student nu mă gândeam la ce aș vrea să fac în mod precis în viață. Chiar și facultatea am ales-o în ultima clipă, abia pe finalul clasei a XII-a.

Părinții m-au îndrumat să merg către finanțe-bănci. Părea că avea un potențial mai mare pentru viitor să merg într-o bancă. Practic, aș fi putut să aleg să merg la ce facultate voiam, pentru că luasem locul 2 la Olimpiada Națională de Matematică. Puteam să intru și la Politehnică, și la Matematică. Eram tentat să merg la matematică, pentru că eram priceput la această materie, dar sfătuit și de părinți am ales să merg la ASE.

Nu mă tenta să merg pe economie, pentru că materia care se preda la clasa a XI-a era un dezastru total. Nu mă atrăgea. Nu explica practic ce trebuie să faci, cum funcționează economia. Avea un limbaj de lemn. Dar la îndrumarea părinților am ales să merg la finanțe-bănci, la ASE”, își începe povestea Victor Căpitanu.

S-a arătat foarte interesat să învețe bine și la facultate, fiind motivat să obțină cele mai bune rezultate posibile în primul an.

„Eram destul de bun. Am tras să am bursă de merit. Am avut 10 pe linie în anul întâi. Am ales să învăț pentru a primi bursă de merit, nu neapărat pentru că voiam să învăț absolut tot. Mă motiva ideea de a fi primul.

În 1999, vara dintre anul I și II, mă gândeam că trebuie să fac ceva. Nu puteam sta degeaba. Mi-am zis că trebuie să fac practică undeva. Am luat legătura cu un unchi, dacă mă poate ajuta, și m-a recomandat la cineva care lucra la Banca București, unde avea el conturile deschise.

M-a dus la un om de la marketing. M-a preluat un grec, iar unchiul meu i-a spus: «Am și eu un nepot, care este primul la facultate, dă-i ceva să facă». Și m-am dus două săptămâni în practică. Fără plată, bineînțeles. M-au pus să citesc regulamente, să pun ștampile pe ordinele de plată, să iau de mâncare. (râde) Tot ce nu voiau ei să facă mi-au dat mie.

După un timp, m-au întrebat dacă nu vreau cumva să încep să lucrez la bancă, pentru că le plăcea că eram proactiv. Asta este o problemă, că oamenii sunt în general reactivi. Așteaptă să li se spună ce să facă, dar mie îmi plăcea să mă implic. Îi întrebam eu ce pot să mai fac.

I-am refuzat, pentru că îmi cereau să muncesc full-time, iar eu nu puteam să renunț la școală. Cum nu mă puteau angaja part-time, mi-am văzut în continuare de facultate”, ne-a mai povestit CEO-ul One United Properties.

Ne-a mărturisit că în anul II de facultate a descoperit că-i plăcea să se implice în activitățile unor asociații studențești, cu care a participat și la unele evenimente în străinătate.

N-a mai putut ține pasul și cu învățătura, așa că nu a mai avut rezultate cât să obțină din nou bursă de merit, dar își dorea să întâlnească oameni, să cunoască mai multă lume, așa că s-a implicat mai mult în asociațiile studențești.

„După anul II, am primit din nou propunere de la Banca București. Întâmplarea face că am fost contactat de Andrei (Diaconescu – n.r.), partenerul meu de afaceri de acum. El era cu patru ani mai mare ca mine și era deja director adjunct la credite. Din anul III nu prea mă mai duceam la școală. Fugeam doar la urgențe la Facultate, pentru că eram mai interesat să lucrez la bancă.

După un timp, am început să mă gândesc în ce aș putea să investesc pentru a face mai mulți bani, pentru că aveam un salariu mic. Pe vremea aia făceam undeva la 140 de dolari pe lună. Nu era cine știe ce. Ca o comparație, un student care muncește poate face între 400 și 500 de dolari în prezent.

Și i-am propus lui Andrei să investim în ceva. Poate în acțiuni la bursă. El a venit cu o altă propunere. Mi-a spus: «Uite, am mulți clienți care vin din Israel și cumpără terenuri, iar mai toți străinii care vin la bancă spun că vor crește prețurile la terenuri în România». Și uite așa am început să căutăm terenuri”, și-a continuat povestea Victor Căpitanu.

Ne-a mai spus că nu prea avea bani pentru investiții. Ce strânsese de la părinți, de la familie, îl aducea undeva la 2.000 de dolari, așa că a trebuit să se mai împrumute pentru a-și permite să cumpere, alături de Andrei Diaconescu, un teren.

Dar nu am avut nevoie de foarte mulți bani pentru că, pe vremea aia, prețurile erau foarte mici. Găseai terenuri la 1-2-3 dolari pe metru pătrat.

Primul teren achiziționat a fost vizavi de primul hypermarket Carrefour din România, în Militari. Avea cam un hectar, iar tranzacția s-a ridicat undeva la 25.000 – 30.000 de dolari. Nu mai știu exact. Am stat cu acest teren vreo 6 luni, dar l-am dat la un preț aproape dublu.

Nu aveam un plan de business foarte elaborat la vremea aia. Cam asta era ideea. Să cumpărăm un teren, să punem un panou frumos cu anunț «De vânzare» și să așteptăm să vină un cumpărător. Deci, era un plan extrem de simplu, dar care a funcționat”, mai povestește antreprenorul.

După aceea, au mai cumpărat câteva terenuri. Ne spune că încă nu era o bătaie prea mare pe terenuri la vremea aceea. Făcea cam 2-3 tranzacții pe an, dar era de ajuns pentru că avea și facultatea, muncea și la bancă.

Ceea ce a contat a fost că am avut curaj și m-am împrumutat de alți bani ca să continui să fac asta. În 2 ani mergeau bine afacerile, pentru că mi-am plătit și toate datoriile, și am început să investesc din profitul pe care-l făceam. Am făcut asta pentru vreo câțiva ani, după care am decis să ne facem propria companie, pe care am înființat-o în 2005.

Nu m-am trezit peste noapte să fac această companie. În anul 2000, când eram în facultate am avut un alt concurs pe care l-am câștigat, cu un eseu în care am scris cum vreau eu să-mi fac o companie. Deci, mi-am scris planul cu 5 ani înainte să-l pun în practică. Discutasem și cu Andrei că trebuie să mai strângem experiență, să mai facem bani din tranzacțiile noastre cu terenuri, să ne mai creștem rețeaua de relații, iar când am avut curaj, la 25 de ani, cât aveam la momentul respectiv, mi-am dat demisia din bancă, la fel și Andrei, și am demarat propria noastră companie.

Aveam amândoi locuri destul de bune de muncă la bancă, erau și bine plătite. Andrei câștiga și mai mult decât mine, dar am zis că este momentul. La 6 luni distanță, a decis să renunțe și Doru Lionăchescu, care avea o poziție și mai bună în bancă și era și mai bine plătit decât noi. Inițial, a fost reticent, dar când a văzut că, după 6 luni, business-ul privat avea cifre interesante, a decis să vină și el cu noi. A zis că: «sună prea bine oportunitatea ca să o ratez».

La început compania noastră se numea «Rapid Finance», dar Doru ne-a sfătuit că ar fi mai bine să căutăm alt nume și am ajuns la Capital Partners, pe care am pus-o pe picioare la finele lui 2005”, ne-a povestit amuzat Victor Căpitanu.

Andrei Diaconescu și Victor Căpitanu - fondatorii One United Properties - sursa foto - One United Properties

Parteneriatul cu Andrei Diaconescu s-a dovedit a fi unul util pentru cei doi tineri antreprenori care-și făceau loc pe piața imobiliară, pentru că le-a dat curaj și încredere să acționeze, fiind conștienți că două minți sunt mai bune decât una.

Mereu am luat deciziile împreună. Am știut că două minți pot vedea mai bine riscurile. Am zis mereu că, dacă unul dintre noi vede niște aspecte care nu sunt atât de potrivite, mai bine nu facem. Am folosit parteneriatul nostru ca să gândim cu două minți în loc de una singură. Am și avut încredere unul în altul, încredere care s-a construit în timp și care este esențială în afaceri”, a subliniat CEO-ul One United Properties.

Antreprenorul spune că, după ce și-a început cariera profesională, și-a dat seama că a preferat dintotdeauna să aibă propria afacere decât să lucreze pentru altcineva.

Aș fi preferat inclusiv să am o afacere foarte mică, una care nu trebuia să facă foarte mulți bani, dar să fie afacerea mea, decât să lucrez la program, pentru altcineva. Cam asta e gândirea mea”, ne-a mai mărturisit antreprenorul.

Cum a apărut One United Properties?

În 2006, Capital Partners făcea deja primii bani serioși, moment în care le-a venit și primul gând că ar trebui să devină și dezvoltatori. Au găsit un proiect nefinalizat și au decis să-l finanțeze, un bloc cu 12 apartamente. Au cumpărat alte terenuri, iar în intervalul 2006-2008, ridicaseră 3 blocuri, care cumulau câteva zeci de apartamente pe care le-au și vândut. Le considerau ca fiind proiecte de clasă medie, dar Victor Căpitanu spune că standardul mediu pe care-l propune acum piața imobiliară și, în special, One United Properties, este mult peste ce însemna premium și lux în urmă cu 16 ani.

În 2008 le-a venit o altă idee, și anume aceea de a crea un fond de investiții în dezvoltare imobiliară alături de cei de la Piraeus Bank. Deși aveau documentele pregătite și se pregăteau să semneze parteneriatul, a picat piața creditelor ipotecare în SUA, care s-a tradus mai târziu, la nivel global, într-o criză economică și financiară.

Ca să-și reducă pierderile și să-și plătească din datorii, Capital Partners a lichidat cât a putut din portofoliul pe care-l avea.

„În primăvara lui 2009 eram deja «slim fit» ca business, dar am început să ne gândim ce am putea cumpăra, pentru că părea un moment bun să cumperi ceva. În toamna aceluiași an, am cumpărat în Floreasca un teren foarte bun, care fusese precontractat de cei care au dezvoltat complexul Cosmopolis. Ei nu l-au mai putut cumpăra, așa că l-am luat noi, deși mai toată lumea era speriată de investiții în imobiliare.

Dar noi am simțit că este o oportunitate, că trebuia să cumpărăm, să acumulăm terenuri și dezvoltări până când nu le vine mintea la cap și altora. Și a durat ceva, cam până în 2015. Așa am reușit să creăm One United Properties fără prea mare concurență. Așa am prins toate aceste terenuri pe care am construit ulterior.

Când am început One United, 9 din 10 oameni cu care ne-am întâlnit ne spuneau că este o idee proastă, dar nouă ni s-a părut a fi o oportunitate clară. Terenurile erau de 5 ori mai ieftine față de 2008. Cam toate terenurile se ieftiniseră în medie cu 70%. Unde am avut noroc, am cumpărat și cu 85% mai ieftin decât în 2008. Costurile de construcție scăzuseră și ele din 2008 până în 2010 la jumătate.

În condițiile în care tu găseai terenuri mai ieftine, chiar dacă vindeai la jumătate din prețul care era în 2008, tot îți asigurai o marjă de profit. Și atunci noi ne-am făcut calculele și am început să ne uităm la zona Herăstrău și am zis, că ar fi cel mai bun obiectiv pentru început, mai ales că aveam și șantierul la Floreasca Lake”, ne-a mai mărturisit antreprenorul.

De ce au ales această zonă? Pentru că aici erau cele mai scumpe apartamente care se vindeau, dar calitatea lor era foarte proastă. Așa că au anticipat că un stoc de apartamente de calitate superioară ar putea fi vândute mai ușor, dar și la prețuri mai bune.

Nu am găsit un teren în prima linie, exact lângă parc, pentru că erau foarte scumpe în continuare. Chiar și cu impactul crizei, terenurile încă erau foarte scumpe. Dar dacă mă întrebi, cu mintea de azi, ți-aș spune că erau prețuri bune, chiar dacă atunci mi se păreau scumpe”, ne-a mai povestit Victor Căpitanu.

Au ales să meargă pe terenurile din linia a doua de la parc, unde urbanismul le permitea să construiască blocuri și mai înalte decât ar fi avut voie lângă parc. Astfel, au apărut proiectele înalte ale One United din acest areal, dezvoltatorul știind că viitorii locatari ai acestor proiecte se vor putea bucura de priveliștea oferită de parc, de la etajele superioare ale turnurilor ridicate de One United Properties.

Au mers apoi către terenurile care aveau deja aprobat un certificat de urbanism de către proprietari, pentru că au preferat să nu intre în circuitul vicios al interacțiunii cu autoritățile, să nu-și bată capul cu birocrația proceselor de obținere a autorizațiilor.

Au găsit apoi și structurile abandonate vizavi de ambasada Chinei, care erau în paragină. Le-au cumpărat de la Dinu Patriciu, cel care deținea proprietățile respective. Cum răposatul om de afaceri căuta să vândă de urgență acele proprietăți valoroase pentru amplasamentul lor, cei de la One United Properties le-au cumpărat la un preț bun.

Victor Căpitanu ne spune că One United Properties a „pus mâna” pe aceste terenuri cu amplasament foarte bun în București pentru că au cumpărat acolo unde alții nu au avut curajul sau disponibilitatea să o facă, temându-se să investească.

O altă decizie importantă care a contat pentru dezvoltarea business-ului One United Properties a fost aceea de a construi clădiri și mai înalte, mai mari de 10 etaje, barieră pe care mai nimeni nu voia să o spargă, dar lumea era dispusă să plătească mai mult pentru a sta la etajele superioare, pentru a avea o priveliște mai frumoasă cu orașul.

Dacă faci doar blocuri mici, nu poți să dezvolți o companie foarte mare. Când începi să faci blocuri mari, poți să crești și mai mult. Dar One United nu este doar un dezvoltator. Este o companie de investiții în imobiliare care și dezvoltă strategic.

Am realizat că nu mai putem face doar apartamente pe care să le vindem. Când am început să ne îndreptăm și către proiectele acestea mixte, cum am făcut în Floreasca, în Cotroceni, One High District, One Lake District, am schimbat radical profilul companiei”, ne-a mai explicat Victor Căpitanu.

În următorii 5-10 ani, One United Properties mizează și pe segmentul de chirii, în condițiile în care au început să apară și cei care cumpără apartamente cu scop investițional. În plan mai are și reabilitarea Halei Ford, pe care Wall-Street.ro a vizitat-o de curând, o clădire istorică și care, la începutul verii lui 2022 încă era în paragină. Investiția în transformarea uneia dintre cele mai importante fabrici din România interbelică într-un centru comercial se va ridica la circa 82 de milioane de euro.

După cea mai recentă adunare a acționarilor, dezvoltatorul imobiliar One United Properties anunța că se află în discuții preliminare pentru achiziția a cel puțin 10 proprietăți pe care vrea să dezvoltate mai multe proiecte, cele mai multe pentru sectorul rezidențial, urmând să livreze în următorii 7-8 ani circa 1 milion de metri pătrați de apartamente.

Conducerea companiei nu este îngrijorată de situația de pe piața imobiliară din România, în pofida contextului din regiune, agitat de războiul din Ucraina, nici de scumpirea materialelor de construcție, prin urmare și-a făcut planuri pentru a dezvolta mai multe proiecte imobiliare, atât pe zona rezidențială, cât și pe cea office și comercială, dar într-o proporție mult mai restrânsă.

Sursa foto: One United Properties