La ce trebuie să ai grijă atunci când cumperi o casă în stadiul de proiect

Achiziția unei locuințe aflate la stadiul de proiect poate fi cu până la 10–15% mai ieftină decât una finalizată. Datorită diferențelor de preț, aceste proprietăți se numără printre cele mai căutate locuințe noi. Care sunt avantajele și dezavantajele unei astfel de achiziții?

Nu doar prețul mai mic este atrăgător pentru persoanele aflate în căutarea unei locuințe în stadiul de proiect. Faptul că poate alege tipul de locuință, să propună și să aleagă împreună cu dezvoltatorul finisajele pe care și le doresc, reprezintă un alt beneficiu important pentru cumpărători.

“Majoritatea clienților sunt foarte deschiși către achiziționarea la stadiul de proiect, însă asta în cazul celor informați și care dispun în mare proporție de fonduri proprii. Achiziția la stadiul de proiect permite cumpărătorului să aleagă ce tip de apartament dorește, fiind disponibile mai multe unități în timpul proiectului decât la finalizare, eventual să selecteze o parte dintre finisaje sau să ceară mici modificări de compartimentare. În plus prețurile practicate de dezvoltător sunt mai mici decât prețurile cu care se vor vinde ultimele apartamente din același proiect după ce este finalizat”, a declarat, pentru wall-street.ro, Dorina Lucu, Managing Parter Casa Urbană, companie dezvoltatoare de proiecte rezidențiale.

Citeste si:

Există și situații în care nu ai de ales și trebuie să cumperi locuința atunci când ea există doar pe hârtie.

Atunci când vorbim de proiecte de nișă, tip boutique sau pur și simplu cu număr redus de unități pe proiect, în majoritatea cazurilor la finalizarea proiectului nu mai sunt deloc disponibile apartamente. Pentru astfel de proprietăți, achiziția la stadiul de proiect rămâne una dintre singurele variante de achiziție.
- Dorina Lucu -

Potrivit lui Lucu, în cazul proiectelor dezvoltate de compania pe care o conduce, mai mult de 80% dintre achiziții se întâmplă la stadiul de proiect. Care este interesul dezvoltatorilor în vânzarea locuințele înainte de finalizarea acestora?

Dezvoltatorii își finanțează parțial costul de construcție

“Întotdeauna o confirmare de concept de la clienți reali din piață este mai bună decât un estimat pe hârtie. În acest fel te asiguri că produsul tău este actual și răspunde cerințelor din piață. Contractarea apartamentelor la stadiul de proiect ne oferă și avantajul finanțării parțiale a costului de construcție într-o pondere de minimum 20-30% ceea ce eliberează capitalul propriu pentru dezvoltări viitoare”, a explicat reprezentanta companiei Casa Urbană.

Citeste si:

Ea a mai adăugat că valoarea unui proiect parțial vândut este mai ridicată decât a unui proiect finalizat și nepromovat până la finalizare, deoarece în cazul din urmă te poți lovi de reticența clienților care se așteaptă ca măcar o parte din proiect să fie vândut.

La ce se uită cei care cumpără "case pe hârtie"

Pentru clienții interesați să achiziționeze o locuință în stadiul de proiect, cel mai mult contează reputația dezvoltatorului, locația proiectului, ușurința cu care pot să înțeleagă din plan ce urmează să cumpere, credibilitatea dezvoltatorului de a finaliza proiectul și bineînțeles prețul în raport cu ce calitate anticipează că vor primi. Dar nu în ultimul rând flexibilitatea în amenajarea apartamentului.

Dezavantajul achiziționării unei locuințe în stadiu de proiect ar putea fi, pentru mulți cumpărători, decalajul de la selectarea apartamentului până la mutarea efectivă, pentru clienții care doresc o mutare rapidă. Dar știind că vei avea locuința pe care ți-o dorești, poate că merită să aștepți.

Citeste si:

Riscurile asumate de cei care cumpără case în stadiul de proiect

Riscul de a nu înțelege exact ce cumperi, așteptările nerealiste vizavi de proiect, problemele de calitate la finisaje sau pur și simplu riscul de faliment al dezvoltatorului sunt doar câteva dintre riscurile care trebuie luate în calcul.

“Calitatea contractelor și nivelul de protecție pe care îl oferă un contract diferă de la client la client. În realitate, cel mai important este să nu semneze un contract pe care nu îl înțeleg sau cu un dezvoltator în care nu au încredere crezând că un contract îi poate proteja. Istoricul și reputația dezvoltatorului este una dintre cele mai mari garanții de execuție”, a explicat Lucu, pentru wall-street.ro.

Cum poți să reduci riscurile

Matei Maloș, Managing Partner HomeFinders.ro, consideră că investiţiile în locuințe în stadiul de proiect pot fi mai riscante, de aceea au şi preţuri pe măsură. Cum putem reduce riscurile unei astfel de investiții, atunci când produsul final încă nu există?

Citeste si:

Potrivit lui Maloș, trebuie analizate foarte atent următoarele aspecte:

Zona, vecinătăţile, infrastructura, facilităţile;
Calitatea proiectului: arhitectură şi analiza documentaţiei, pornind de la autorizaţii, studiu geotehnic, structură, instalaţii şi finisaje;
Preţul, comparativ cu media zonei pentru proiecte similare — atât de vânzare, cât şi de închiriere;
Atractivitatea ofertei comerciale, care trebuie să asigure și succesul vânzărilor ulterioare, pentru a evita un eventual blocaj din lipsa vânzărilor și/sau a finanțării pe durata dezvoltării:
Experiența dezvoltatorului - în cazul unui proiect de dimensiuni mari, are dezvoltatorul în portofoliul său proiecte similare sau lucrează cu consultanţii potriviţi? Cine sunt arhitectul, constructorul şi vânzătorii proiectului? Colaborează cu un manager de proiect, care să-l ajute în optimizarea costurilor şi supervizarea construcţiei? Are finanţarea necesară și capacitatea să vândă apartamentele astfel încât să nu se blocheze?;
Gradul de satisfacție al viitorilor vecini, în cazul în care există deja blocuri finalizate în complex - forumurile și grupurile de Facebook ale asociaţiilor de proprietari sunt foarte utile pentru a afla ce spun locatarii reali despre ansamblurile rezidențiale pe care le vizezi. Este important de știut ce probleme au fost semnalate în aceste canale și mai ales dacă ele au fost rezolvate ulterior.

Maloș consideră că finanţarea bancară a unui proiect rezidențial nu reprezintă nicio garanţie pentru viitorii cumpărători. Dintre proiectele începute în perioada 2006–2008 și intrate ulterior în insolvență, peste 90% au fost finanțate de bănci.

Citeste si:

“Din păcate, banca îngreunează de multe ori procesul de dezvoltare deoarece este foarte restrictivă, solicită acorduri pentru orice modificare şi, în situația nefericită în care se întâmplă ceva cu piaţa, orice reducere de preț are nevoie de acordul băncii. Această ultimă procedură poate dura multe luni de zile și conduce la un blocaj în vânzări”, a explicat Maloș.

Ce avans trebuie să plătești pentru o casă în stadiu de proiect

Avansul mediu în piaţă, pentru o locuință în stadiu de proiect sau construcție incipientă, este de 20%. Potrivit lui Malos, după analizele comerciale, inspecţia tehnică şi juridică, cea mai simplă metodă de reducere a riscurilor este prin diminuarea avansului achitat pentru că o sumă mai mică dată la început reduce riscurile generale direct proporțional.

Citeste si:

Care este cel mai rău scenariu posibil în cazul acestor tipuri de investiții, când deja ai achitat avansul?

Cel mai sumbru scenariu se referă la cazurile de forţă majoră, în care piaţa scade accelerat, vânzările se prăbuşesc şi dezvoltatorul intră în insolvență, iar banca preia integral proiectul.

“În scenariul de mai sus, banca are deja un cumpărător: pe tine, cumpărătorul care a achitat 20% din valoarea locuinței. Pentru bancă există două opțiuni: să rişte un litigiu, amânări și imagine negativă în piaţă sau să îşi păstreze cumpărătorul, care deja a acoperit o parte din preţul apartamentului”, a explicat Miloș. Acesta a adăugat că, în acest caz, cumpărătorul va putea (și chiar este indicat) să renegocieze condiţiile contractuale.

“Totuşi, dacă ţi-ai făcut temele corect de la început şi ai ales un proiect calitativ, într-o zonă bună şi, foarte important, cu un preţ sub media zonei, scenariul de mai sus nu ar trebui să existe”, a concluzionat Maloș.

Sursa foto: Pixabay