Va propunem mai multe aspecte relevante atat din perspectiva creditorului, cat si din cea a unui potential cumparator al imobilului respectiv.
1. Ce reprezinta executarea silita?
Executarea silita reprezinta una din etapele fundamentale ale procesului pe care un creditor trebuie sa il parcurga pentru recuperarea unei creante in cazul in care debitorul sau nu isi executa de bunavoie obligatia stabilita printr-un titlu executoriu. Executarea silita face deci ca intreg demersul judiciar parcurs de creditor in vederea recuperarii creantei sale sa capete o finalitate practica prin constrangerea exercitata asupra debitorului pentru ca acesta sa isi indeplineasca sarcina stipulata in titlul executoriu.
In cele ce urmeaza vom puncta cateva aspecte-cheie ale urmaririi imobiliare prin vanzare la licitatie publica, aspecte pe care le consideram relevante atat din perspectiva creditorului, cat si din cea a unui potential cumparator al imobilului respectiv.
Citeste si:
2. Ce bunuri imobile pot face obiectul urmaririi imobiliare?
Obiectul urmaririi imobiliare este reprezentat de bunurile imobile, precum si de dreptul de uzufruct ori de dreptul de superficie asupra unui imobil. Potrivit Codului civil, sunt considerate bunuri imobile, printre altele: terenurile, plantatiile, constructiile si orice alte lucrari fixate in pamant cu caracter permanent.
3. Ce formalitati premergatoare scoaterii bunului la licitatie trebuie parcurse?
Dupa ce a fost parcursa etapa premergatoare incuviintarii executarii silite si a fost comunicata notificarea de incuviintare a executarii, executorul judecatoresc va trece la incheierea unui proces-verbal de situatie in care este descrisa situatia juridica si starea imobilului urmarit.
Tot in cadrul actelor premergatoare vanzarii, se inscrie si evacuarea debitorului din imobilul urmarit, in cazul in care debitorul (sau un tert dobanditor, daca debitorul a instrainat intre timp bunul) ocupa imobilul. Aceasta procedura este supusa incuviintarii din partea instantei judecatoresti, la cererea creditorului sau a executorului judecatoresc.
Citeste si:
In fine, incepand cu data comunicarii incheierii de incuviintare a executarii de catre instanta, debitorul (sau tertul dobanditor, daca debitorul a instrainat intre timp imobilul) este decazut din dreptul de a efectua acte de administrare asupra imobilului (cu unele exceptii), iar executorul judecatoresc numeste un administrator-sechestru al imobilului, care poate fi si debitorul sau tertul dobanditor.
4. Care este procedura de vanzare a unui imobil urmarit silit?
Daca, in termen de 15 zile de la comunicarea incheierii de incuviintare a executarii, debitorul nu plateste datoria, executorul judecatoresc va putea declansa procedura de vanzare a imobilului.
a) La ce pret se poate vinde imobilul?
Conform Codului de procedura civila, executorul judecatoresc trebuie sa stabileasca de indata, printr-o incheiere, valoarea de circulatie a imobilului, scop in care se va raporta la un pret mediu de piata din localitatea in care se afla imobilul. Daca executorul judecatoresc nu poate face el insusi evaluarea, dar si la cererea partii interesate (care poate fi atat creditorul, cat si debitorul) sau a altor participanti (de exemplu, creditorii intervenienti), executorul poate numi un expert care sa evalueze imobilul.
Citeste si:
b) Cand se poate pune in vanzare imobilul?
In termen de 5 zile dupa fixarea pretului imobilului (ce reprezinta totodata si pretul de pornire a licitatiei) executorul judecatoresc va trece la punerea in vanzare a imobilului, scop in care va stabili data la care urmeaza sa aiba loc licitatia.
Termenul de vanzare a imobilului nu va fi mai scurt de 20 de zile si nici mai lung de 40 de zile de la afisarea publicatiei de vanzare la locul unde va avea loc licitatia.
c) Care sunt modalitatile de a se aduce la cunostinta persoanelor interesate faptul ca imobilul va fi vandut la licitatie?
Instrumentul oficial prin care tertii si partile aflate in procedura executarii silite sunt informate cu privire la organizarea licitatiei publice de vanzare a imobilului este reprezentat de „Publicatia de vanzare”.
Publicatia de vanzare este intocmita de executorul judecatoresc si trebuie sa cuprinda toate informatiile legate de executare prevazute de lege, majoritatea sub sanctiunea nulitatii publicatiei de vanzare, cum ar fi: numele executorului, titlul executoriu, ziua, ora si locul vanzarii la licitatie, pretul de evaluare a imobilului, identificarea acestuia etc.
Citeste si:
Publicatia de vanzare se afiseaza, in mod obligatoriu, la sediul organului de executare si al instantei de executare, la locul situarii imobilului, se publica in extras cel putin in cuprinsul unui ziar de larga circulatie national sau local, in functie de valoarea imobilului, si se comunica partilor, altor persoane care au inscrise drepturi asupra imobilelor, dar si organelor fiscale locale.
d) Cine poate participa la licitatie?
Licitatia este etapa in care tertele persoane pot participa in vederea adjudecarii imobilului. Din acest motiv, aceasta etapa priveste atat persoanele care pot participa in calitate de parti in procedura executarii silite, dar si persoane straine de aceasta procedura, care urmaresc doar achizitionarea unui bun imobil, posibil la un pret inferior valorii de piata al acestuia.
La licitatie poate participa in calitate de licitator orice persoana care are capacitate deplina de exercitiu, este solvabila (are capacitatea de a dobandi bunul care se vinde) si a depus garantia de participare de 10% din pretul de pornire. Debitorul nu poate participa la licitatii nici personal, nici prin persoane interpuse. Solvabilitatea, capacitatea si interpunerea sunt lasate de catre legiuitor la aprecierea „sumara si imediata” a executorului judecatoresc, un eventual refuz de participare a unui licitator urmand a fi mentionat in procesul-verbal de licitatie; totusi, aceasta apreciere nu ar trebui sa fie discretionara, impotriva descalificarii unui licitator putandu-se face contestatie la executare.
Trebuie mentionat ca si creditorii urmaritori sau intervenienti pot adjudeca imobilul, dar nu pot adjudeca imobilul la mai putin 75% din pretul de pornire al primei licitatii. In schimb, de principiu, ei nu mai trebuie sa depuna garantia de participare.
Citeste si:
e) Ziua licitatiei. Ce se intampla?
In practica, licitatia se are loc de obicei la sediul organului de executare, dar poate fi tinuta si in alta locatie. In orice caz, locul organizarii licitatiei este cel precizat in Publicatia de vanzare.
Vanzarea la licitatie incepe prin citirea de catre executor a publicatiei de vanzare si a ofertelor primite. Apoi, executorul judecatoresc va efectua trei strigari succesive, la intervale de timp suficiente ca licitatorii sa poata face supralicitari ale pretului, atribuind imobilul licitatorului care ofera pretul cel mai mare.
In lipsa unui asemenea pret, imobilul se poate vinde inclusiv la suma la care acesta a fost scos la licitatie.
f) Este posibila tinerea mai multor licitatii?
In cazul in care la prima licitatie nu se ofera pretul la care imobilul a fost evaluat, vanzarea se va amana pentru un nou termen de cel mult 30 de zile, pentru care se va face o noua publicatie de vanzare.
Citeste si:
La acest nou termen, pretul de incepere va fi de 75% din pretul de pornire al primei licitatii. Daca nu se obtine pretul de incepere (respectiv 75% din pretul de pornire al primei licitatii), dar sunt cel putin doi licitatori, bunul va putea fi adjudecat la cel mai mare pret oferit, dar nu mai putin de 30% din pretul de pornire al primei licitatii.
Daca nici la a doua licitatie imobilul nu a fost adjudecat, la cererea creditorului se va tine o noua licitatie. De aceasta data, pretul de incepere va fi de 50% din pretul de pornire al primei licitatii, iar daca nu se obtine pretul de incepere (respectiv 50% din pretul de pornire al primei licitatii) dar sunt cel putin doi licitatori, bunul va putea fi adjudecat la cel mai mare pret oferit.
Merita mentionat ca, in practica instantelor de judecata si in literatura juridica de specialitate, s-a subliniat ca imobilul nu se poate vinde contra unei sume derizorii (spre exemplu 100 euro pentru o locuinta). Intr-adevar, si in cazul vanzarii la licitatie pretul trebuie sa nu fie derizoriu, ci serios, adica sa reflecte contravaloarea bunului, in spiritul dispozitiilor Codului civil.
g) Ce se intampla dupa adjudecarea imobilului?
Dupa declararea de catre executorul judecatoresc ca „Adjudecatar” a persoanei care a oferit cel mai mare pret, se trece la incheierea procesului-verbal de adjudecare. Apoi, in termen de 30 de zile adjudecatarul va trebui sa depuna pretul la dispozitia executorului (tinandu-se seama si de garantia de participare achitata si, daca este cazul, de plata in rate a pretului). Ulterior, executorul judecatoresc intocmeste Actul de adjudecare, document care reprezinta titlul executoriu al adjudecatarului, dar si al creditorului pentru restul ratelor pe care adjudecatarul le mai are de achitat din pretul imobilului.
Prin adjudecarea imobilului, adjudecatarul devine proprietarul bunului adjudecat care, dupa intabulare, ramane liber de orice sarcini sau ipoteci. De asemenea, dupa expirarea termenului de contestare a Actului de adjudecare, executorul judecatoresc va hotari din oficiu intabularea dreptului de proprietate al adjudecatarului in cartea funciara.
Articol scris de Gabriel VASII (foto), Avocat senior, Tuca Zbarcea & Asociatii.
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
