Potrivit analistilor, boom-ul actual poate fi considerat mai degraba o vanatoare de credite ipotecare ieftine si nu un balon speculativ, deoarece cumparatorii cauta in general locuinte, si nu proprietati pe care sa le vanda ulterior la preturi mai ridicate. Dobanda medie la creditele ipotecare din Cehia a coborat in iunie la un minim istoric de 2,95%, fata de 3,61% la jumatatea anului trecut. Spre comparatie, dobanzile medii in forinti si lei depasesc 8%, in timp ce in Ucraina ajung la 20%.

Bancile din Cehia au acordat in prima jumatate a anului 45.543 de credite ipotecare, in valoare totala de 74,3 miliarde coroane (2,9 miliarde euro), fata de 35.780 credite in valoare de 59,8 miliarde coroane in aceeasi perioada din 2012. In primul semestru al anului 2007, varful istoric al pietei cehe, bancile au acordat 45.505 credite ipotecare, in valoare de 75,7 miliarde coroane.

Exista si in Romania contextul care sa permita o astfel de decizie?

"Probabil ca BNR va face uz de reducerea dobanzii cheie pentru ca au asteptari inflationiste si reprezinta un ciclu de relaxare necesar in contextul unui somaj in crestere si a incertitudinii economice. Fiecare punct de crestere a ratei somajului ar trebui compensata cu un punct de scadere a dobanzii de politica monetara, astfel incat sa creeze un efect neutru al somajului asupra cresterii economice", apreciaza analistul ecconomic Adrian Mitroi, vicepresedinte AAFBR.

In orice caz, mai spune Adrian Mitroi, "in macroeconomia curenta, corelatia nu mai este acelasi lucru cu cauzalitatea. De aceea, reducerea dobanzii cheie este mai mult o relatie importanta in finante si conteaza mai putin pentru impulsionarea activitatii de finantare a pietei rezidentiale si implicit a economiei, in contextul in care majoritatea creditelor mari si a tranzactiilor sunt in euro. Dar, ajuta la nivel de perceptie. Daca avem dobanzi mai mici, creste volumul de active tranzactionate si a fluxurilor financiare, perceptia de bilant - avutie este mai mare, totodata, si permite astfel o capacitate de indatorare mai mare, ceea ce amplifica propensitatea spre consum si investitii".

Intre timp, in Romania: Tranzactii in crestere, asteptam si dobanzi mai mici

Numarul tranzactiilor imobiliare a crescut cu aproape 20% in primele sapte luni ale acestui an comparativ cu aceeasi perioada a anului 2012, ajungand la 462.743, a anuntat Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI). Trendul ascendent din statistica este simtit si de jucatorii diin piata, care au vazut anul aceasta o imbunatatire, intr-un context macro-economic mai pozitiv.

"Numarul tranzactiilor pe segmentul rezidential in prima jumatate a anului a fost mai ridicat comparativ cu perioada similara din 2012. Desi tendinta este in continuare de descrestere, preturile au aratat semne de stabilizare, numerosi dezvoltatori de proiecte noi si-au adaptat oferta la cererea actuala, multi cumparatori au decis sa nu mai astepte inca un an pentru o scadere de cateva procente pe care o pot obtine oricum prin negociere si contextul general macro-economic a fost mai pozitiv – mai ales dupa un 2012 tumultos pe plan international dar si local tinand cont ca a fost un an cu alegeri - toti acesti factori determinand un numar mai ridicat de tranzactii", spune Valentin Ilie, CEO Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Totodata, numarul ipotecilor si al privilegiilor inscrise in cartea funciara in perioada ianuarie-iulie 2013 a fost de 77.924, in usoara crestere fata de aceeasi perioada a anului trecut. In luna iulie, numarul ipotecilor si al privilegiilor inscrise la nivel national a fost de 12.823, cu 2.194 mai multe fata de luna precedenta si cu 1.661 mai multe comparativ cu luna iulie a anului 2012, potrivit datelor de la Cadastru.

Citeste si:

"Pietele sunt ciclice, drept urmare este foarte posibil sa (re)vedem o efervescenta imobiliara in viitor. In acelasi timp, scenariul ar fi putea sa fie diferit de 2007-2008, sa vedem mai putin o componenta investitional-speculativa si mai mult o crestere sustenabila alimentata de necesarul foarte mare de locuinte, cel mai mare din Europa in acest moment", afirma Anca Bidian, CEO, Kiwi Finance, in legatura cu acest subiect la solictarea wall-street.ro.

O scadere generala a dobanzilor... posibila?

“O scadere generala a dobanzilor ar avea cu siguranta ca efect o crestere a numarului de tranzactii si ar putea reprezenta si un imbold pentru repornirea circuitului banilor in economie - desi impactul macroeconomic trebuie foarte bine analizat, situatia din Romania fiind diferita de cea
din Cehia. Nu pot spune daca s-ar ajunge la o situatie similara cu cea din Cehia deoarece trebuie luati in calcul si alti factori la fel de importanti ca nivelul general al dobanzilor: gradul de indatorare al potentialilor cumparatori, nivelul preturilor locuintelor dar si al salariilor, nevoia generala de locuinte si concurenta din sectorul bancar care se poate traduce si prin oferte mai atractive pentru cei care doresc un credit ipotecar/imobiliar”, a adaugat Valentin Ilie.

Despre bule speculative este greu de discutat in prezent pe plan local, avand in vedere tipologia clientilor. "De remarcat este si scopul achizitiilor pe piata rezidentiala din acest moment: cumparatorii achizitioneaza in scop locativ, o fac pentru ca au o nevoie, isi intemeiaza o familie etc, aparitia unei eventuale bule speculative avand o probabilitate redusa", mai spune Ilie.

Daca in prezent clientii din Romania nu au dobanzi mult mai mici, facilitati pentru achizitia de locuinte, in special prin nivelul redus al avansului, pot avea prin programul Prima Casa, motorul vanzarilor de locuinte din ultimii ani. Cele mai noi suplimentari de fonduri din program au adus insa si o modificare importanta, prin Prima Casa pot fi accesate doar credite in lei.

Ce efecte ar putea aduce aceasta decizie?

"Tocmai datorita faptului ca achizitiile se fac in scop locativ, nu consider ca actuala modificare a programului Prima Casa va avea un efect puternic negativ pe termen mediu asupra pietei rezidentiale - nu estimez ca se va ajunge la o scadere puternica a numarului de tranzactii sau a preturilor, similara cu cea din 2008-2010. Intr-adevar, conditiile de eligibilitate devin mai restrictive insa Banca Centrala ia decizii care ar trebui sa impulsioneze scaderea dobanzilor la finantarile in lei si ar trebui luat in calcul si gradul de indatorare al clientilor care au accesat pana in prezent un credit de tip Prima Casa - o parte s-ar incadra si la actuala varianta in lei", declara managerul Coldwell Banker.

In plus, mai spune Valentin Ilie, "sa nu uitam ca vorbim de un credit pe 20-30 de ani iar solicitantii obtin veniturile in lei, punandu-se astfel la adapost fata de o eventuala devalorizare a monedei nationale. Sunt multi factori care vor da in final influenta pe care trecerea Prima Casa pe finantari in lei o va avea asupra pietei rezidentiale si cea mai buna imagine ne-o vom face peste cateva luni".