Cadastru este denumit un sistem unitar si obligatoriu de evidenta si inventariere a tuturor bunurilor imobile de pe teritoriul tarii. „Cadastrul asigura garantarea de catre stat a proprietatii, opozabilitatea fata de terti, eliminarea fraudelor si a speculatiilor imobiliare, acces la informatii publice prin consultarea libera a situatiei tehnice si juridice a imobilelor, consolidarea si dezvoltarea pietei imobiliare pe baza unor date conforme cu realitatea“, ne explica in citeva cuvinte importanta cadastrului Mihai Busuioc, directorul Agentiei Nationale a Cadastrului si Publicitatii Imobiliare (ANCPI).

De fapt, de cadastru ne lovim peste tot: adica atunci cind dorim sa vindem un imobil, sa construim, sa trecem un teren din extravilan in intravilan, daca vrem sa ipotecam. Peste tot este nevoie de un plan de incadrare in zona ori de schita bunului respectiv. „Importanta cadastrului consta in faptul ca acesta furnizeaza date reale privitoare la bunurile imobile (pozitie, marime, folosinta, proprietar)“, adauga directorul ANCPI.

Stadiul cadastrului in Romania

In prezent, in Romania exista circa 30 de milioane de imobile (terenuri cu sau fara constructii, apartamente si alte tipuri de constructii aferente celor cinci destinatii: agricola, forestiera, sub ape, intravilan, speciala). In baza de date a titlurilor de proprietate se afla acum doar cetatenii care au fost improprietariti prin Legea nr. 18/1991, prin Legea nr. 1/2000 si prin Legea nr. 247/2005. Adica proprietarii de terenuri agricole, case, apartamente, terenuri forestiere etc.

Fisa in cauza contine numele proprietarului, suprafata terenului, numarul legii in baza careia a fost eliberat titlul, adresa si numarul cadastral. Conform acestei baze de date, au fost emise, pina in prezent, 5.112.451 de titluri de proprietate, pentru o suprafata totala de 12.670.440 de hectare de teren agricol si paduri. La nivelul intregii tari mai erau de validat 222.775 de cereri ale fostilor proprietari pentru o suprafata de 347.583 de hectare si mai exista inca 130.000 de cereri pe masa Justitiei.

Cum aflu daca sint in baza de date

Cetatenii pot verifica la ANCPI daca sint proprietari sau nu pe baza certificatelor de Carte funciara. Exista doua tipuri de extrase: de informare si de autentificare. Extrasul de informare poate fi obtinut de orice cetatean care doreste sa cumpere sau sa inchirieze un imobil si se elibereaza, in medie, in trei zile, in schimbul unei taxe de 10 RON (100.000 de lei vechi). In schimb, extrasul de autentificare se elibereaza numai notarilor care vor sa legalizeze contracte de vinzare-cumparare si blocheaza acea proprietate pentru cinci zile, nemaipermitind o alta vinzare a aceluiasi imobil in aceasta perioada. Taxa este de 15 RON (150.000 ROL). „Doar ceea ce se spune in extrasul de autentificare al proprietatii despre acel imobil sau teren este valabil in fata legii. In plus, asupra proprietatii nu mai poate interveni nimeni pentru a pune ipoteca: nici statul, nici Fiscul. De asemenea, notarul, dupa ce a efectuat tranzactia, este obligat ca, in termen de 24 de ore, sa trimita la ANCPI contractul de vinzare-cumparare“, sustine Mihai Busuioc.

Cum e treaba cu ipoteca

Daca doriti sa cumparati o locuinta, dar nu aveti toti banii, puteti face un credit imobiliar. E drept, daca indepliniti si conditiile financiare impuse de banca. Pentru aprobarea creditului imobiliar, pe linga actele care atesta venitul si cele care dovedesc existenta avansului, aveti nevoie si de actul cadastral al locuintei pe care doriti sa o cumparati. Pe linga actul cadastral, banca mai cere si un extras de informare care demonstreaza ca imobilul este degrevat de sarcini. Efectuarea tranzactiei de vinzare sau cumparare se face la un notar agreat de banca (in general, bancile au notarii lor). Dupa efectuarea tranzactiei in cauza, notarul intocmeste si un contract de ipoteca intre dumeavoastra si banca. Valoarea ipotecii este data de suma initiala furnizata de banca pentru cumpararea imobilului, si nu de suma totala pe care o aveti in fapt de dat intr-o perioada de 20 de ani (perioada de timp pe care s-a dat creditul imobiliar).

Cum se face cadastru unui imobil

Pentru obtinerea cadastrului, primul lucru pe care trebuie sa-l faceti este sa luati legatura cu o firma sau cu o persoana fizica autorizata sa execute lucrari de cadastru. In prezent, in Romania sint autorizate in acest domeniu 558 de societati comerciale si 5.137 de persoane fizice care desfasoara o profesie liberala.

Apoi va trebui sa prezentati la cererea acestora actele in baza carora detineti proprietatea (adica actul de proprietate al imobilului – contractul de vinzare-cumparare, certificatul de mostenitor, sentinte civile). Aceste acte nu se prezinta in original, ci se fac copii dupa ele, care trebuie insa legalizate la notar. Mai aveti nevoie de certificatul de rol fiscal al imobilului in cauza pe care il obtineti de la directia de taxe si impozite.

Ultimele hirtii pe care vi le va cere specialistul se refera la copiile dupa actul de indentitate sau actele de identitate daca imobilul are mai multi proprietari. Si, bineinteles, orice lucrare trebuie platita. Pretul mediu pe piata pentru un apartament este undeva intre 300 si 500 RON. In schimb, dupa o perioada de 30 de zile va trebui sa primiti de la persoana in cauza dosarul de cadastru, care are inscris pe el stampila ANCPI si numarul cadastral al imobilului si, nu in ultimul rind, o hirtie care atesta inchiderea de intabulare a imobilului.

Ce trebuie sa stim daca dorim sa cumparam un teren

Atunci cind se achizitioneaza un teren, cumparatorii trebuie sa cunoasca exact daca acesta este situat in intravilanul sau extravilanul localitatii si care este categoria de folosinta a terenului. In functie de interesul cumparatorului (daca se doreste utilizarea terenului pentru exploatarea agricola sau chiar forestiera, ori daca se intentioneaza edificarea de constructii), trebuie avute in vedere urmatoarele aspecte. Terenurile extravilane avind categoria de folosinta agricola (vie, fineata etc.) pot fi vindute liber, fara a mai fi necesara indeplinirea unor formalitati suplimentare sau respectarea vreunui drept de preemptiune (acest drept de preemptiune fiind eliminat prin prevederile Legii nr. 247/2005). In cazul terenurilor cu destinatie forestiera, trebuie respectat dreptul de preemtiune stabilit de Codul silvic.

Daca insa cumparatorul doreste achizitionarea terenului pentru edificarea de constructii, trebuie sa aiba in vedere mai multe aspecte. Daca pe titlul de proprietate (emis de Comisiile judetene pentru aplicarea legilor speciale) terenul a fost inscris ca fiind amplasat in intravilanul localitatii, avind categoria de folosinta curti-constructii, nu apar probleme deosebite. Insa daca terenul este amplasat in extravilan, avind categoria de folosinta agricol, iar ulterior emiterii titlului de proprietate terenul a fost introdus in intravilanul localitatii, prin Planul Urbanistic General, aprobat prin hotarire a Consiliului Local, schimbarea categoriei de folosinta se face numai prin scoaterea terenului din circuitul agricol.

Aceasta operatiune implica costuri suplimentare, care sint modice in cazul in care este solicitata de titularul dreptului de proprietate caruia i s-a reconstituit dreptul in temeiul legilor speciale sau de catre mostenitorii sai, si care sint mult mai ridicate daca operatiunea este solicitata de un subdobinditor/cumparator (costul raportindu-se in acest caz la pretul de achizitie).

Desi legea nu mai impune obtinerea certificatului de urbanism pentru vinzarea terenurilor intravilane este recomandata, mai ales pentru cei care cumpara cu intentia de a construi, solicitarea unui certificat de urbanism informativ (care ofera cumparatorului informatii privind amplasarea terenului, categoria de folosinta, regimul de inaltime pentru eventualele constructii, gradul de ocupare aprobat, eventualele trasee tehnologice – retele de gaze, canalizare etc. – care ar traversa terenul).

Sursa: http://www.cotidianul.ro/index.php?id=5355&art=186&cHash=edec2949eb