De ce scad preturile apartamentelor vechi din sectorul 6 al Capitalei

Afectata de incertitudinea modului de implementare a noilor norme ale Bancii Nationale a Romaniei (BNR) si de criza internationala de capital, care provoaca un sentiment negativ , piata rezidentiala trece prin a treia scadere lunara consecutiva.

“Blocajul administrativ de aproximativ o luna, necesar schimbarilor ofertelor bancilor, la care s-a adaugat un acces ulterior mult mai dificil la capital, au dus practic la o scadere drastica a numarului de tranzactii in luna octombrie”, a explicat, pentru Wall-Street, Calin Bucur (foto), coordonatorul echipei care a elaborat indicele BREI.

BREI-Vechi a suferit o depreciere pana aproape de valoarea inregistrata in aceeasi perioada a anului precedent, ajungand in luna trecuta la nivelul de 1.576 euro/mp (n.r.: mp se refera la suprafata construita a apartamentului plus suprafata teraselor. Valorile exprimate in text includ TVA). Aceasta reprezinta o scadere de 6% fata de luna precedenta si de 16% fata de inceputul acestui an. Cel mai afectat a fost sectorul 6, cu o scadere de 13% fata de luna precedenta, ajungand la o medie de 1.310 euro/mp, in timp ce sectorul 2 a ramas aproape la aceeasi valoare din luna septembrie.

“Sectorul 6 este atipic din cauza lipsei de diferentiere a tipului de oferta, fiind practic un sector format majoritar din doua cartiere de clasa mijlocie: Drumul Taberei si Militari, unde nu exista zone de lux. Restul sectoarelor au diminuat impactul asupra ofertei pentru clasa medie prin prezenta ofertelor de tip low si high-end”, ne-a mai explicat Calin Bucur.

In opinia sa, in momentul disparitiei cererii, cel mai afectat segment va fi cel cu oferta cea mai abundenta - segmentul middle.

“Pentru apartamentele de lux, chiar daca nu mai este aceeasi cerere ca pana acum, presiunea este mult mai mica decat in cazul apartamentelor din clasa mijlocie, unde prezenta unei oferte foarte mari si a unui numar restrans de cumparatori creeaza o concurenta mult mai mare”, a adaugat consultantul Colliers.

BREI-Nou nu a inregistrat nicio oscilatie, preturile proiectelor noi ramanand constante fata de luna septembrie si mentinand trendul stabil din ultimele sase luni. Cu toate ca pretul cerut (n.r.: asking price) a ramas constant, dezvoltatorii pastreaza promotiile din vara sau lanseaza altele noi, pentru a stimula vanzarile, arata aceeasi analiza.

“BREI-Nou nu s-a modificat fata de luna precedenta, ramanand la nivelul mediu de 1.900 euro/mp. In luna septembrie, BREI - Nou a inregistrat o scadere aproape insesizabila de 0,5% fata de august, insa in luna octombrie acest nivel nu s-a modificat”, ne-a mai spus Bucur.

Analiza Colliers arata ca exista o segregare a ofertei pe segmentul apartamentelor vechi in cazul anumitor sectoare, aceasta nemaifiind la fel de uniforma, ci scindata in doua segmente: cei care pastreaza preturile aproape de valorile lunii trecute si cei care au scazut, in speranta efectuarii unei tranzactii.

„In momentul diminuarii cererii, vanzatorii, fie ei dezvoltatori internationali sau doar proprietari ai unui singur apartament, incearca sa atraga cumparatorii ramasi. In cazul dezvoltatorilor exista promotiile, acestia oferind fie locul de parcare sau o boxa gratuit, mobilarea sau utilarea bucatariei, excursii de sarbatori sau o reducere de pret pentru o perioada limitata. Proprietarilor de apartamente vechi, neavand disponibila aceasta flexibilitate in oferta, nu le ramane decat sa scada preturile”, a explicat reprezentantul Colliers.

Bucur afirma ca o alta explicatie pentru aceasta scindare este presiunea de a vinde.

“Pentru unii vanzatori, aceasta presiune este mai mare decat pentru altii care nu depind de vanzarea apartamentului si sunt gata sa mai astepte pentru a nu umbla la pret”, a incheiat Calin Bucur.

Indicele BREI a fost realizat de o echipa de 20 de consultanti si analisti din cadrul firmei Colliers International, coordonata de Calin Bucur, fiind analizate 4.000 de oferte, incepand cu 1 ianuarie 2005.

Ca si principalii indici bursieri, BREI are la randul sau opt indici secundari care monitorizeaza evolutia preturilor in cele sase sectoare din Bucuresti cat si pentru apartamentele vechi din blocurile construite inainte de anul 1990 si pentru cele din proiectele rezidentiale noi construite in ultimii ani.

Fiecare sector a fost impartit pe cartiere si pentru fiecare cartier au fost alese oferte si tranzactii din anumite zone care sa respecte un algoritm de calcul bazat pe ponderea vanzarilor in functie de calitate si pret.