Tot mai multi oameni care au cumparat terenuri se intreaba daca vremea investitiilor speculative se apropie de final. Au inceput sa-si puna frecvent aceasta problema proprietarii de terenuri din zona de nord a Capitalei, consacrata drept polul investitiilor in domeniul rezidential. Vor sa stie daca a venit momentul sa vanda sau daca e mai bine sa astepte un an, poate doi, pana ce Romania se va integra in Uniunea Europeana. Tentatia de a vinde „pe bani buni” pentru a cumpara o locuinta este, la ora actuala, destul de mare.

Preturile se stabilizeaza

Analistii imobiliari se asteapta ca vanzatorii de terenuri din zona de nord sa se confrunte cu o scadere importanta a cererii deoarece interesul cumparatorilor va fi polarizat de megaproiectul Baneasa. „Investitorii din nord vor avea mari probleme ca urmare a noului proiect Baneasa, care va aduce pe piata 3.000 de locuinte. Crema cumparatorilor cu bani se va duce aici deoarece pozitia este foarte buna, iar fa-cilitatile sunt deosebite”, spune Liviu Ureche, presedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI). El adauga ca vor fi afectate proiectele si terenurile situate mai departe, respectiv in Pipera, Tunari, Corbeanca, Voluntari si ca se asteapta ca pretul terenurilor din aceasta zona sa creasca mult mai putin decat pana acum. „Chiar daca in acest an vom avea o crestere de 25%, deja in mare parte consumata, de anul viitor s-ar putea ca preturile sa creasca mult mai putin”, spune presedintele ARAI. Tendinta de stabilizare se va simti peste tot in jurul Capitalei, insa in nord va fi mult mai accentuata. „Piata s-a normalizat, iar cresterea de preturi la terenuri este deja stabila si lenta”.

Alternative viabile

Vanzarea, pastrarea terenului sau construirea unei case pe el? Care este alternativa castigatoare, in noile conditii? „Oricare varianta este buna, depinde de ce-si doreste fiecare familie. Insa cine se hotaraste sa vanda trebuie sa aiba in vedere ca nu poate cumpara nici o casa «pe pamant» in Capitala cu o suma sub 100.000 de euro. Ori mai pune bani, ori se indreapta spre cartierele rezidentiale din afara Bucurestiului, unde inca mai exista cateva proiecte care au preturi mai mici de 70.000-80.000 de euro”, spune presedintele ARAI.

Casa ridica valoarea terenului

Cea mai buna solutie din punct de vedere investitional este ca proprietarul sa construiasca o casa pe terenul pe care il are. „Un teren cu o constructie noua isi creste valoarea, numai casa in sine poate dubla pretul”, spune Liviu Ureche. Dar cine alege o astfel de varianta trebuie sa mai scoata din buzunar minimum 35.000-40.000 de euro, cat reprezinta valoarea constructiei. Cu aceasta suma isi poate ridica o casa de 100 mp, cu un living la parter, bucatarie si baie, iar la etaj - doua dormitoare si o baie. Exista nenumarate firme care construiesc cu 350-400 de euro/mp, bani in care sunt incluse si finisaje de calitate medie. Pretul sare insa de 500 de euro/mp pentru cine doreste o calitate ridicata.

Citeste si:

Cat costa creditul

Teoretic, banii nu mai sunt o problema pentru cetatenii care obtin venituri permanente de peste 700 de euro/luna. Bancile se intrec sa ofere imprumuturi solicitantilor eligibili, iar dobanzile au o evolutie in scadere. In acest moment, cea mai mica dobanda pentru creditele in lei este de 11,5% (la BRD), iar la valuta - de 8% (Volksbank). De exemplu, pentru obtinerea unui credit de 60.000 de euro de la BCR, pe o perioada de 20 de ani, solicitantul trebuie sa aiba venituri permanente in valoare de 1.244 de euro. Acesta va plati o rata fixa de 485 de euro/luna. Pentru un venit de 700 de euro/luna se poate lua un credit de 40.000 de euro. Mai trebuie stiut ca imprumutul se poate garanta cu terenul aflat in proprietate.

Cartierele rezidentiale, solutia comoda

Pentru cine nu poate sa se imprumute sau nu are timp sa se implice in constructia unei case, ramane varianta vanzarii. Specialistii spun ca trebuie demarat procesul cat mai repede deoarece. in timp ce preturile terenurilor nu vor mai suferi salturi spectaculoase, ale “caselor pe pamant” vor creste constant.
Totusi, cu 60.000 de euro, banii pe care vanzatorul i-ar obtine pe teren, exista putine alternative viabile - cea mai probabila este o casa “prabusita” undeva la periferia Bucurestiului. Pentru una intr-un cartier rezidential din jurul Capitalei mai este nevoie de cel putin 20.000-30.000 de euro. Una peste alta, o analiza detaliata a ofertelor existente acum pe piata indica doar trei-patru alternative.
De exemplu, in cartierul Blue Vilage, amplasat in zona Doi Cocosi din Bucurestii Noi, exista patru tipuri de locuinte. Cea mai ieftina, vila Ficus, costa 79.000 de euro + TVA si este formata din parter si etaj, unde sunt amplasate trei dormitoare. In pret intra si 400 mp de teren. Tot aici sunt disponibile vilele Lotus (88.900 euro, fara TVA), Orhideea (88.900 euro, fara TVA) si Iris (98.000 euro fara TVA).
O alta posibilitate este cumpararea unei locuinte in cartierul Green Village, amplasat in strada Gheorghe Ionescu Sisesti. Acesta contine 28 de vile ce costa 79.000 de euro + TVA, pret in care este inclusa o suprafata de 360 mp de teren.
Cartierul Junior, amplasat in Baneasa, Drumul Potcoavei, ofera 58 de vile tip Junior. O casa care are doua dormitoare, living, bucatarie si un teren de 150 mp costa in jur de 60.000 euro + TVA. Aceleasi vile se gasesc si-n cartierul Azur, din Pipera-Tunari, strada Popasului. Aici exista 72 de vile Junior, dar si 78 de vile Prestige (cu preturi peste 100.000 de euro).

Previziuni pe termen scurt

“Pentru anul 2005 estimam ca oferta de teren se va mentine la un nivel ridicat, in special in zona de nord si in afara Bucurestiului. Acest lucru va duce la o stabilizare a preturilor din aceste zone”, se
arata intr-un studiu al companiei imobiliare Eurisko. Acum nivelul preturilor variaza in limite foarte largi, in functie de zona si utilitati. Astfel, cel mai mic pret, 5-10 euro/mp, se inregistreaza la Balotesti, unde oferta de terenuri este foarte ridicata, iar infrastructura este aproape inexistenta. In Pipera-Tunari preturile variaza intre 80 si 150 euro/mp, iar in Corbeanca ajung la 30 euro/mp. Piata terenurilor cu destinatie rezidentiala a suferit cresteri nejustificate ale preturilor in ultimi ani, precizeaza studiul citat.