Sa faci shopping pe bulevardul Magheru in miezul zilei este o adevarata aventura. Pe cea mai importanta artera rutiera si comerciala a Capitalei, masinile circula bara la bara, iar daca esti pieton si vrei sa traversezi strada la magazinul de vizavi trebuie sa astepti minute bune culoarea verde a semaforului. Portiunea dintre Universitate si Romana este una dintre cele mai poluate din Bucuresti, dar si una dintre cele mai contrastante. Daca vrei diversitate, aici este locul unde le poti gasi pe toate. La parterul cladirilor vechi de mai bine 60-70 de ani, si-au facut loc de la fast-food-uri si patiserii, pana la magazine de imbracaminte, parfumuri si bijuterii de lux.
Chiar daca nu au inca un specific comercial bine conturat, atat Magheru, cat si Calea Victoriei incearca sa imprumute din stralucirea arterelor similare din alte capitale ale lumii. Privite strict dupa regulile comertului din Vest, cele doua bulevarde sunt total atipice pentru shopping. In general, brandurile internationale, indiferent ca este vorba de cele din sectorul vestimentar sau al bijuteriilor, prefera sa-si deschida locatii pe asa-numitele artere pietonale. Sunt acele strazi unde circulatia masinilor este interzisa sau restrictionata, iar pietonii se pot plimba nestingheriti, de la un magazin la altul, de pe o parte pe cealalta a strazii. Desi se numara printre cele mai scumpe, Magheru si Victoriei sunt printre primele locatii vizate de companiile straine de profil care se pregatesc sa intre in Romania. “Este un compromis pe care trebuie sa-l facem”, spune Dacian George Demian, administratorul Idea Moda, firma care a adus lantul Terranova in Romania. “Pentru un comerciant este foarte important sa fie prezent pe o artera principala a unui oras. Totusi, cred ca bulevardul Magheru este impropriu pentru a fi considerat o artera comerciala in adevaratul sens al cuvantului”, explica el. La fel ca toate marcile internationale, Terranova cauta locatii cu trafic intens. In conditiile in care piata este saraca in oferte, Magheru a intrat vrand-nevrand in optiunile sale.
Insa ceea ce frapeaza pe oricine se afla in cautarea unei locatii pe aceasta artera sunt chiriile ridicate.
Cei care au cumparat imediat dupa 1990 magazine pe cele doua “high-street-uri” ale Bucurestiului au dat lovitura. Acum, chiriile de aici sunt printre cele mai ridicate din lume. “Tarifele practicate de proprietarii de spatii sunt nejustificat de mari, iar acest lucru este valabil si pentru arterele comerciale din Brasov, Sibiu, Cluj si Targu-Mures, orase care se confrunta si ele cu o lipsa acuta de spatii”, spune Marius Ene, consultant imobiliar la Activ Consulting, birou asociat al companiei Cushman&Wakefield Healley&Baker. Spre exemplu, pentru un metru patrat, un comerciant trebuie sa plateasca chiar si 120 de euro pe luna. “Desi nu s-au mai ofertat spatii foarte multe in ultimii ani, preturile au fost constante. Pe aceste bulevarde, chiria s-a pastrat aceeasi ca la sfarsitul anului 2003. Nici in anul urmator, nu se asteapta o evolutie ascendenta a nivelului chiriilor”, spune Luiza Moraru, manager al departamentului de spatii comerciale de la Eurisko. Un calcul simplu arata ca, pentru un spatiu de 30 de metri patrati, un comerciant scoate anual din buzunar o suma de 43.200 de euro. “Este ciudat ce se intampla. Strainii care vin in Romania in cautare de spatii sunt extrem de dezamagiti de cum arata cele doua strazi”, arata Ene.

Intr-un clasament intocmit de Cushman&Wakefield Healley&Baker, bulevardul Magheru ocupa pozitia 35 in lume din punct de vedere al valorii anuale a chiriei. Conform studiului, anul trecut, Magheru a urcat trei pozitii in top, ajungand la o chirie medie anuala pe metru patrat de 840 de euro (1.022 dolari). Mai accesibile decat artera bucuresteana sunt bulevardele Florida din capitala Argentinei, Buenos Aires (641 euro/mp/an), Mazaryk/Perisur din Mexico City (592 euro/mp/an), City Centre din Bangkok - Thailanda (530 euro/mp/an). Lista ar putea continua si cu alte artere situate in metropole din Europa, Orientul Mijlociu si Africa de Sud. Insa nu numai Bucurestiul este campion la chirii. Un studiu realizat de revista Capital arata ca orase precum Cluj-Napoca si Constanta vin puternic din urma. Pe principalele strazi de aici, chiria anuala poate ajunge si la 1.200 de euro pe metru patrat. Nici Ploiestiul nu se lasa mai prejos. Pentru cele mai scumpe locatii din zona Piata Victoriei-Republicii tariful maxim de inchiriere atinge pragul de 960 de euro pe metru patrat pe an.
Ce proiecte noi vor fi finalizate In 2005

Bucuresti: City Mall va avea 15.000 de metri patrati de centre comerciale; Complexul Mulifunctional Baneasa.

Timisoara: Euro Design Center, care va fi inaugurat pe data de 1 septembrie, va fi primul centru comercial specializat in mobilier, amenajari si decoratiuni interioare; Iulius Mall.
Cluj-Napoca: Family Shopping Center
Brasov: Macro Mall. Investitia in acest centru comercial se ridica la peste sapte milioane de euro si va reuni in acelasi spatiu mari companii internationale care vin in premiera in Romania si la Brasov, dar si firme autohtone, precum si 80-85 de magazine care vor comercializa o gama diversa de produse.
“Pe Bd. Magheru si Calea Victoriei, chiria s-a pastrat aceeasi ca la sfarsitul anului 2003. Nici in anul urmator, nu se asteapta o evolutie ascendenta a nivelului chiriilor.”

Luiza Moraru,
manager al departamentului de spatii comerciale Eurisko

Unde costa cel mai mult

Loc Oras Artere comerciale Tarif inchiriere(euro/mp/luna) Variatie tarif 2005/2004 Rata ocupare (%)
1 Bucuresti Bd. Magheru 40-120 - 100
2 Cluj-Napoca Bd. Regele Ferdinand 50-100 30-40 95
3 Constanta Bd. Stefan cel Mare 20-100 25 90
4 Ploiesti Pta Victoriei, Bd. Republicii 25-80 30-50 100
5 Timisoara Str. Alba Iulia 65 31 100
6 Brasov Str. Republicii, Str.Muresenilor 45-60 30-40 100
7 Iasi Bd. Stefan cel Mare 22-30 40-45 90-95

Evolutia tarifelor lunare maxime de inchiriere/mp (in euro)

Dupa o crestere sustinuta in ultimii ani, tarifele maxime de inchiriere a spatiilor comerciale situate pe Bulevardul Magheru din Capitala s-au stabilizat in jurul valorii de 120 de euro pe metru patrat pe luna, ceea ce echivaleaza cu o chirie anuala de 1.440 de euro pe an pe metru patrat.

Citeste si:

Chiriile mamut zguduie buzunarele cumparatorilor

Pentru a-si mentine marjele de profit, companiile sunt tentate sa umble la preturi
Nivelul piperat al chiriilor pentru spatiile cu staif din Romania se repercuteaza negativ asupra marjelor de profit ale comerciantilor. Nu mai este un secret faptul ca, pentru a rezista, unii dintre ei incearca sa recupereze o parte din aceasta cheltuiala umbland la preturile produselor. Cum cererea este foarte ridicata, singura solutie de temperare a nivelului acestor tarife este aparitia pe piata a cat mai multe centre comerciale moderne.

Pentru retailerul de articole de imbracaminte Dinasty din Piatra Neamt, identificarea de noi locatii pentru extinderea retelei de magazine este o preocupare aproape permanenta. Planurile de afaceri ale companiei vizeaza castigarea pozitiei de lider pe segmentul de piata pe care activeaza intr-un interval de trei-cinci ani. Ceea ce inseamna ca cele doua retele - “Alb si Negru” si “Dinasty” - sa fie prezente in principalele orase ale Romaniei. Practic, firma din Piatra Neamt isi propune sa deschida, in medie, intre patru si opt magazine noi pe an. Sub cele doua branduri ale sale sunt deja operationale 20 de unitati in toata tara, iar fiecare magazin are o suprafata cuprinsa intre 150 si 250 de metri patrati. Iata de ce, pentru Dinasty, nivelul chiriei platite este primul criteriu asupra caruia insista in negocierile cu proprietarii.

Ca multi altii, Gabriel Muraru, managerul Dinasty, se confrunta cu propunerile, de multe ori aberante, de chirii de pe plan local. Cum altfel ar putea fi ele catalogate, in conditiile in care Muraru negociaza in prezent inchirierea unui spatiu din “buricul” Vienei, unde pretul cerut este de 30-32 de euro pe metru patrat, adica aproape la jumatate fata de cel cerut in tara? “Din calculele noastre, in Romania, orice activitate prestata intr-un spatiu cu o chirie ce depaseste nivelul de 48-50 de euro pe metru patrat este perdanta”, spune Gabriel Muraru. Cei care totusi accepta sa plateasca sumele cerute de proprietari isi asuma riscul de a nu-si acoperi costurile din adaosul comercial practicat. Daca vinzi confectii, de exemplu, adaosul nu poate fi mai mare de 80-100%. Din aceasta suma insa se scad cheltuielile cu salariile, cu utilitatile, cele pentru amortizarea lucrarilor de amenajare si chiria lunara. “Inainte de a intra intr-un spatiu comercial facem un calcul economic aprofundat. Nu intram in locatiile in care nu suntem convinsi ca vom realiza un castig la sfarsitul anului”, spune Dacian George Demian, reprezentantul firmei oradene Idea Moda.

Pretul produselor, influentat de chirie

Daca ar fi sa facem o comparatie, cifra de afaceri a unui magazin din Romania este afectata considerabil mai mult de nivelul chiriei decat o unitate similara din Italia, chiar daca nivelul chiriei este apropiat. si asta din cauza ca randamentul pe metru patrat al unui spatiu comercial din Romania este de doua ori mai mic decat in Italia. “Din acest motiv, nivelul ridicat al chiriei de la noi influenteaza pretul produselor”, explica Marius Ene de la Activ Consulting. De altfel, cele care isi permit sa suporte pe termen lung aceste costuri ridicate sunt, in general, brandurile mari. “La Constanta, indiferent de pret, volumul solicitarilor de cumparare de spatii este imens, dar cu toate acestea nu este nimic de vanzare”, spune Adrian Buha, directorul general al agentiei imobiliare Tomis. In orasul de pe malul marii, cea mai scumpa artera este stefan cel Mare, cu un apogeu al preturilor in perimetrul Tomis Mall.

Si la Timisoara, spatiile comerciale sunt contractate cu cateva luni inainte de expirarea actualelor angajamente si exista chiar si liste de asteptare. “Valoarea maxima a chiriilor ajunge, pe strada Alba Iulia, la 65 de euro pe metru patrat”, precizeaza Madalina Constantin, marketing manager la agentia imobiliara Casadomi. In plus, anuntul Primariei privind intentia de a transforma perimetrul dintre Pietele Unirii, Operei si Libertatii in zona pietonala a determinat o crestere si mai mare a interesului pentru spatiile de aici. In schimb, la Brasov, daca pana anul trecut mai existau spatii care puteau fi inchiriate pentru sume intre 28 si 35 euro/mp, in 2005 nu mai gasesti nimic disponibil. “Cererea este mare, iar in situatia eliberarii unui spatiu, chiriasii ofera si pana la 60 euro/mp”, arata Zoltan Haller, directorul general al agentiei imobiliare Zoltim Trading. Analistii pietei declara in unanimitate ca singura solutie de temperare a chiriilor, si, implicit a cererii, este lansarea a cat mai multe centre comerciale. Anul acesta, de exemplu, este preconizata finalizarea lucrarilor la 6-10 shopping-centere. Unul dintre acestea este Iulius Mall din Timisoara, un proiect in care s-au investit pana acum peste 30 de milioane de euro. “Chiriile din acest complex, care va inaugurat in luna septembrie, vor cuprinse intre 10 si 40 de euro pe metru patrat”, spune Mirela Calinescu, reprezentant al Iulius Mall. In general, tarifele intr-un astfel de complex sunt influentate de costurile investitiei, de profilul fiecarui operator si de ambientul oferit. Marja de negociere a chiriei este intre 10 si 15%, in functie de cuantumul avansului pe care chiriasul este dispus sa-l ofere. In plus, cu cat suprafata dorita este mai mare, cu atat chiria este mai mica. “Din calculele noastre, in Romania, orice activitate prestata intr-un spatiu cu o chirie ce depaseste nivelul de 48-50 de euro pe metru patrat este perdanta.”

Gabriel Muraru, managerul companiei Dinasty
Chiriile din principalele centre comerciale

Oras Centru comercial Tarif chirie euro/mp/luna Bucuresti Bucuresti Mall, Plaza Romania 80-120 Unirea Shopping Center 30-100 Constanta Tomis Mall 80-100 Ploiesti Mall, Omnia 50-80 Iasi Iulius Mall 10-30