Ca si in alte domenii, si in imobiliare toamna se numara bobocii. De obicei, in acest anotimp, lucrurile se incing destul de tare pe aceasta piata. Dupa ce lumea s-a intors din vacanta incepe sa cumpere, sa vanda si, mai ales, sa inchirieze. Este clar ca cel putin dinamica tranzactiilor este superioara, fata de perioada verii, iar preturile cunosc modificari mai mult sau mai putin spectaculoase.

Dupa toate convulsiile inregistrate anul trecut, se pare ca piata incepe sa se aseze, cel putin pe anumite segmente. Analistii apreciaza ca semnele de maturitate incep sa apara, chiar daca timid. Acest fapt este reliefat si de pretentiile si optiunile clientilor, care au inceput sa fie mult mai bine orientate.

“Daca anul trecut cumparatorii inca se mai inghesuiau sa achizitioneze apartamente in blocurile vechi, in mare parte si datorita creditelor foarte avantajoase si preturilor mai mici, anul acesta, clientii refuza sa mai cumpere astfel de locuinte, care depasesc cu mult pragul real, si cauta alternative mai convenabile”, spune Razvan Spataru, director vanzari in cadrul agentiei de consultanta imobiliara Platinum Expert.

Multi clienti au inteles ca preturile solicitate de vanzatori sunt nejustificate si s-au orientat catre alternative mult mai convenabile, mai ales in ceea ce priveste proiectia in viitor a investitiei.

Preturile apartamentelor, in scadere

O diferenta importanta care se contureaza, in aceasta perioada, in raport cu toamna anului trecut, vizeaza nivelul preturilor apartamentelor de bloc, care se pare ca va inregistra o tendinta descendenta. Se pare ca celelalte segmente ale pietei, cum ar fi terenurile sau locuintele noi, nu vor cunoaste modificari spectaculoase, analistii estimand cresteri ponderate ale preturilor. “Este asteptata o crestere a preturilor terenurilor ieftine cu 15-20%, si mai putin a celor cu preturi medii si mari”, anticipeaza Dan Ioan Popp, presedintele companiei de dezvoltare imobiliara Impact.

Anul trecut, cumparatorii erau fie persoane care doreau sa achizitioneze loturi mici de terenuri in vederea ridicarii de locuinte, fie investitori care vroiau sa cumpere loturi de terenuri mari in vederea dezvoltarii de proiecte rezidentiale si industriale. “In 2005, persoanele cu venituri peste medie au preferat sa cumpere loturi cu suprafete medii in vederea revanzarii acestora. De asemenea, terenurile agricole s-au bucurat de un real succes in randul micilor investitori dornici de profit pe termen mediu”, explica Razvan Spataru de la Platinum Expert.

In ceea ce priveste constructiile noi, ansamblurile rezidentiale reprezentau alternativa convenabila pentru persoanele cu venituri peste medie, ce achizitionau respectivele proprietati fie pentru a locui in ele, fie pentru a le inchiria. Toate proiectele rezidentiale ce au fost lansate anul trecut s-au bucurat de un real succes in randul cumparatorilor, care au achizitionat inca din stadiul de proiect aproximativ 60 – 80% din locuintele oferite spre vanzare. “Preturile de achizitie pentru o locuinta noua intr-un complex rezidential au crescut in aceasta perioada, fata de anul trecut, ca urmare a scumpirii materialelor de constructie”, spune Spataru.

Ce va fi de acum incolo ne spune Dan Ioan Popp. El apreciaza ca preturile apartamentelor, caselor si vilelor din noile ansambluri vor inregistra o crestere de circa 15-25% in primavara lui 2006. “Ansamblurile noi se vor inmulti, dar, fata de cerere, ele vor fi in continuare insuficiente”, afirma Popp.

Conform aprecierilor specialistilor, ansamblurile rezidentiale vor reprezenta viitorul dezvoltarilor imobiliare pentru locuit “Ideal ar fi ca acestea sa cuprinda un numar de 400-700 de vile, care sa aiba preturi de 100.000-150.000 de euro si sa permita realizarea in interior a unor utilitati specifice acestui gen de dezvoltari: club privat, restaurant, loc de joaca, gradinita”, precizeaza Dragos Dragoteanu, directorul general al agentiei imobiliare Euroest.

Segmentul care are probabil cea mai accentuata dinamica este cel al inchirierilor, cu precadere a apartamentelor de bloc. Daca pentru locuintele de lux specialistii apreciaza o stagnare a nivelului tarifelor, pentru cele de la bloc, lucrurile stau cu totul diferit. Astfel, odata cu apropierea anului universitar, preturile au inceput sa fiarba. In centrele universitare cu greu poti inchiria, in aceasta perioada, o garsoniera sub 120 de euro, iar pentru un apartament cu doua camere chiria pleaca de la 150 de euro.

In ceea ce priveste evolutia chiriilor, se pare ca lucrurile vor incepe sa se stabilizeze. Se pare ca pentru locuintele de lux, nivelul acestora se va stabiliza, iar pentru apartamentele de bloc cresterile nu vor mai fi foarte mari. Asta pentru ca, la un moment dat, majorarile tarifelor de inchiriere nu vor mai putea fi operabile, intrucat cei care se orienteaza spre astfel de locuinte au venituri limitate.

Integrarea europeana si preturile

Apropierea integrarii Romaniei in Uniunea Europeana, precum si inasprirea conditiilor de acordare a creditelor imobiliare, va avea oarece efecte pe piata imobiliara. Cum si in ce fel va fi influentata piata, ramane de vazut. Cert este ca apropierea aderarii Romaniei la UE a dus la crearea unui val de isterie in randul proprietarilor. Acestia deja isi fac calcule asupra sumelor fabuloase pe care spera sa le primeasca de la cumparatorii din Vest si viseaza ca se vor imbogati pe aceasta cale. Pe de alta parte, cumparatorii se grabesc sa isi achizitioneze apartamentul sau casa mult dorita, speriati de faptul ca odata cu intrarea in UE nu isi vor mai putea permite acest lucru.

Razvan Spataru de la Platinum Expert crede ca preturile nu vor creste in mod obligatoriu imediat ce Romania va fi considerata membra a UE, “insa efectele aderarii se vor face simtite repede. “Normele europene ce vor fi impuse vor duce la introducerea de noi taxe, cresterea veniturilor si, implicit, a cererii, cresterea gradului de incredere in tara noastra si sosirea de noi investitori pe piata sunt lucruri ce vor avea un impact puternic asupra pietei”, spune Spataru.

Presedintele companiei Impact apreciaza ca toate preturile imobilelor vor creste, un recul fiind posibil in 2008, “insa imediat cresterea va continua”. Dragos Dragoteanu, directorul general al agentiei Euroest, este de alta parere. El spune ca integrarea Romaniei va duce la o stabilizare a cotatiilor. “Este absurd sa credem ca preturile pietei romanesti se vor alinia automat la cele europene. Legile economiei spun ca preturile se vor alinia la puterea de cumparare, asta insemnand ca anumite segmente de piata se pot chiar ieftini”, este de parere Dragoteanu.

Citeste si:

Concluzionand, putem spune ca piata imobiliara autohtona incepe sa dea semne timide de maturitate. Se pare ca preturile nu vor mai inregistra, in perioada imediat urmatoare, variatii atat de spectaculoase ca pana acum, iar cumparatorii cel putin se dovedesc din ce in ce mai educati si informati.

“Daca anul trecut cumparatorii se inghesuiau sa achizitioneze apartamente in blocurile vechi, anul acesta, clientii refuza sa mai cumpere astfel de locuinte care depasesc cu mult pragul real”.

Razvan Spataru, director vanzari in cadrul agentiei Platinum Expert

“Ansamblurile rezidentiale care urmeaza sa fie construite se vor inmulti, dar, fata de cerere, ele vor fi in continuare insuficiente.”

Dan Ioan Popp, presedintele companiei Impact

Normele BNR si piata imobiliara

Segmentul pietei imobiliare care a cunoscut cea mai convulsiva evolutie atat din punctul de vedere al preturilor de vanzare, cat si al chiriilor este cel al apartamentelor de bloc. Aceasta stare de fapt a fost datorata si numarului destul de mare de credite ipotecare acordate pentru achizitia unor astfel de locuinte.

Practic, majoritatea achizitiilor pe acest segment s-a realizat prin credite ipotecare, ceea ce a dus la o crestere foarte mare a cererii. “Apartamentele de bloc depind, intai de toate, de consistenta “robinetului de bani”, adica de conditiile de obtinere a creditului ipotecar. Acest sector de piata reactioneaza cel mai sensibil la decizia administrativa in materie de finantare”, spune Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliara la Universitatea Francofona Internationala de la Bruxelles. El spune ca asa-numita inasprire a conditiilor de acordare a creditului imobiliar “evidentiaza dorinta autoritatilor de a calma o piata imobiliara necontrolabila in absenta unor programe noi si a ofertei inca reduse si inferioare din punct de vedere calitativ”.

O parte a analistilor imobiliari considera ca noile norme ale BNR va avea efecte destul de insemnate, cel putin pe termen scurt, asupra nivelului de credite destinate pentru achizitionarea si construirea de locuinte.

“Este de asteptat ca numarul creditelor care vor fi acordate in perioada urmatoare sa se diminueze, intrucat o persoana cu venituri medii se va gandi de doua ori inainte sa apeleze la un asemenea imprumut”, spune Razvan Spataru de la Platinum Expert.

Totusi, nu ar trebui sa ignoram inventivitatea bancilor si a finantatorilor, care vor pune la punct diverse mijloace suplimentare de finantare “Piata va fi influentata intr-o mica masura. Probabil se va inregistra o diminuare de maximum 5%, care va fi estompata de mecanismele alternative pe care le vor identifica bancile”, crede Dan Ioan Popp, presedintele Impact.

Asadar, preturile pentru apartamentele de bloc s-au inscris in ultimele doua luni pe o curba descendenta, ajungand sa scada chiar, in anumite zone, si cu 15%. Pentru perioada urmatoare tendinta se pare ca va fi aceeasi, cu atat mai mult cu cat numarul creditelor se va diminua, cel putin pe termen scurt.

Preturi pentru locuinte rezidentiale noi In zona Bucuresti

Zona Preturi (euro/metru patrat construit)
Dorobanti 1.200-1.700
Floreasca 1.000-1.300
Primaverii 1.500-2.000
Aviatorilor 1.500
Kiseleff 1.200-1.500
sos. Nordului 1.200-2.500
Pipera 600-800
Iancu Nicolae 800-1.000
Otopeni 700-900
Corbeanca 500-700

Sursa: Eurisko