Evitata pentru o destul de lunga perioada de timp, in speranta ca majoritatea debitorilor se vor stradui sa nu-si piarda proprietatile, ajunse la momentul la care au inteles ca piata imobiliara nu are nicio sansa de revenire pe un trend ascendent, institutiile de credit au avut de luat niste decizii: unele au decis sa cesioneze la pachet creditele neperformante, altele au decis demararea procedurilor de executare silita asupra bunurilor debitorilor.

Cesiunea de creanta a fost in mod evident o solutie mult mai simpla din punct de vedere procedural, si probabil chiar mai eficienta, avand in vedere ca pretul cesiunilor se incasa imediat. Procedura nu a functionat insa, decat intr-o anumita masura, deoarece cesiunea de creanta, operata asupra unor pachete mari de credite neperformante, oricat de profitabila ar putea parea la prima vedere, presupune investitii foarte mari din partea cesionarului. Astfel ca bancile au ajuns in faza in care executarea silita a fost adoptata ca masura finala, de limitare a pagubelor pana la urma.

Astfel, aparute in piata ca alternativa pentru persoanele care intentionau sa achizitioneze un imobil, dobandirea unui drept de proprietate imobiliar prin adjudecarea in cadrul procedurilor de executare silita, a ajuns in scurt timp o solutie din ce in ce mai des abordata, si tocmai din acest motiv, anumite aspecte fiscale inechitabile, au ajuns in stadiul de controversa juridica.

Legea 571/2003 privind Codul Fiscal, probabil cel mai modificat act normativ al legislatiei romane, reglementeaza in Capitolul VIII¹ modul de impozitare al veniturilor obtinute din transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din patrimoniul personal. Articolul 77¹ al. 1 din Codul Fiscal, reglementeaza modul de impozitare al veniturilor realizate in cazul transferului dreptului de proprietate asupra imobilelor prin acte intre vii. Alineatul 6 al aceluiasi articol reglementeaza procedura de incasare a impozitelor, instituind o competenta speciala de colectare a impozitului, in favoarea notarilor publici care instrumenteaza actul juridic translativ de proprietate, si care au si competenta de a realiza inscrierea in cartea funciara.

Actul de adjudecare al unui imobil in urma unei licitatii organizate de executorul judecatoresc in cadrul unei proceduri de executare silita, este un act prin care se transfera –silit – un drept de proprietate imobiliara, din patrimoniul debitorului, in patrimoniul celui care ofera pretul de adjudecare.

In urma castigarii licitatiei si eliberarii actului de adjudecare, adjudecatarului ii revine obligatia de a declara imobilul la Directia de Impozite si Taxe Locale (DITL), de la momentul adjudecarii, devenind proprietar si asumandu-si, evident, si obligatia achitarii impozitului de teren/cladire. O cheltuiala aferenta dreptului de proprietate, asumata de orice potential achizitor de astfel de drepturi. Aparent, cheltuielile adjudecatarului se sfarsesc aici, in practica, lacunele Codului fiscal nu numai ca aduc in sarcina acestuia costuri pe care nu le stia, creeaza insa o debalansare principiala intre drepturi si obligatii, aruncand in sarcina noului proprietar obligatii care nu-i apartin.

Ajuns la Oficiul de carte funciara, in vederea inscrierii dreptului sau de proprietate, adjudecatarul se loveste de refuzul categoric al institutiei, pe motiv ca inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate se poate face numai pe baza unui set de acte, care in mod obligatoriu trebuie sa cuprinda dovada achitarii impozitului pe venitul obtinut din transferul de proprietate. Dovada care nu exista. Spre deosebire de transferul proprietatii prin vanzare, cand notarul are competenta si obligatia de a incasa impozitul calculat conform art. 77¹ al. 1 din Codul fiscal, pe baza de document fiscal, pe care il vor avea astfel la dispozitie atunci cand vor face inscrierea in cartea funciara, executorul judecatoresc nu are nicio competenta cu privire la acest aspect. El incaseaza pretul adjudecarii, integral, si il distribuie catre creditori, dupa ce a retinut toate spezele executarii.

Alineatul 6 al articolului 77¹, arata ca "pentru alte proceduri decat cea notariala sau judecatoreasca contribuabilul are obligatia de a declara venitul obtinut in maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, in vederea calcularii impozitului", iar Normele metodologice stabilesc in art. 157⁷ ca in cazul nedeclararii venitului de catre debitorul-contribuabil, executorul judecatoresc sau adjudecatarul "trebuie sa solicite organului fiscal competent stabilirea impozitului si emiterea deciziei de impunere, conform procedurilor legale". Cum debitorul executat, va refuza in mod evident sa faca o asemenea declaratie, si cum fara dovada platii impozitului pe venitul obtinut din transferul de proprietate registratorii de la birourile de carte funciara vor respinge cererea de inscriere pana la plata impozitului, adjudecatarului ii ramane o singura varianta: ca dupa declararea venitului realizat de contribuabilul-debitor, tot el, in numele si pe seama contribuabilului, sa realizeze plata impozitului!

Evident ca instantele s-au pronuntat asupra acestei chestiuni, unele au admis, altele au respins actiunea formulata de adjudecatar. Instantele din provincie au apreciat “ca aceasta obligatie revine regsitratorilor numai atunci cand este vorba de transferul dreptului de proprietate in mod voluntar, nu si cand este vorba de instrainari silite, deoarece in cadrul acestora nu se poate vorbi de venituri obtinute din transferul proprietatilor imobiliare din patrimoniul personal, asa cum sunt definite de art. 77¹ al. 1 din Legea 571/2003”, alte instante au imbratisat opinia Agentiei Nationale pentru Administrare Fiscala, care intr-o adresa emisa in iunie 2012 catre birourile de carte funciara arata ca nefiind exceptate in mod expres de la plata impozitului pe venit, pentru adjudecarile pentru care nu se face dovada achitarii impozitului pe venitul obtinut din transferul de proprietate, nu vor fi admise cerererile de inscriere in cartea funciara.

Care este solutia echitabila pentru toate partile implicate?