Cazul NORDIS, pornit de la o investigație Recorder, readuce în atenție faptul că investiția imobiliară, considerată simplă și la îndemână de mulți dintre români, este de fapt mult mai complicată și implică riscuri. Wall-Street.ro pune față în față câștigurile pe care le poate genera o investiție imobiliară simplă și câștigurile de pe urma uneia dintre cele mai banale investiții pe bursă: un fond care urmărește un indice bursier.
Evoluția prețurilor la imobiliare este dificil de stabilit într-un mod obiectiv, din simplul motiv că piața este fragmentată și România nu are o instituție oficială care să ofere statistici clare cu privire la evoluția acestor prețuri.
În aceste condiții, am luat în calcul evoluția indicelui imobiliare.ro (grafic la linkul acesta) care urmărește prețul mediu de vânzare pe metru pătrat al apartamentelor de România. De notat că imobiliare.ro este o platformă dedicată tranzacțiilor imobiliare, așa că nivelul indicelui implică o doză de subiectivitate favorabilă sectorului.
Datele sunt disponibile din iulie 2013. Așadar, din iulie 2013 și până în prezent prețul mediu al unui metru pătrat construit a urcat de la 884 euro/mp, la 1.656 euro/mp, adică +87,3%.
Pentru a simplifica și a oferi o imagine mai bună, putem spune că 100.000 de euro investiți în imobiliare în 2013 ar fi valorat astăzi 187.300 euro.
Principalul avantaj al bursei vs. imobiliare nu sunt neapărat câștigurile mai mari ci faptul că investiția este mult mai simplă, necesită mult mai puțini bani și este mult mai rapidă comparativ cu a cumpăra/vinde un apartament.
Horia Gustă, președintele Asociației Administratorilor de Fonduri din România
Să privim acum la evoluția BET (grafic și date istorice la acest link), principalul indice al Bursei de Valori București și cel care urmărește evoluția acțiunilor celor mai importante companii din piață, precum Hidroelectrica, Petrom, Banca Transilvania sau BRD.
Indicele BET a crescut cu 289% în perioada iulie 2013 – prezent, adică de peste trei ori mai mult decât imobiliarele preferate de mulți români. 100.000 de euro investiți pe bursă în iulie 2013 (în acțiunile din BET) ar valora astăzi 389.000 de euro.
Chiar și în fața acestor cifre, reprezentanții pieței de capital românești se feresc să dea verdicte tranșante cum că bursa ar fi mereu investiția mai bună decât imobiliarele.
”Ca să fim corecți, da, bursa poate bate investiția imobiliară în anumite intervale de timp, dar de la an la an pot exista diferențe și în favoarea imobiliarelor. Totuși, eu cred că principalul avantaj al bursei vs. imobiliare nu sunt neapărat câștigurile mai mari ci faptul că investiția este mult mai simplă, necesită mult mai puțini bani și este mult mai rapidă comparativ cu a cumpăra/vinde un apartament. Dacă ai o investiție pe bursă, o poți transforma în bani cash în trei zile, în vreme ce dacă ți-ai plasat banii într-un apartament, lichidizarea acestuia poate dura luni de zile”, spune Horia Gustă, președintele Asociației Administratorilor de Fonduri din România.
”OK, dar bursa românească e mică, irelevantă și nu are istorie! Poate doar a prins o serie de ani buni!”
Este o temere rezonabilă pe care cineva ar putea să o aducă în discuție după ce vede cifrele de mai sus.
În acest caz, merită să analizăm imobiliarele vs. bursă pe cea mai mare bursă din lume: Bursa din New York.
Din martie 1992 până în martie 2024, rata medie de creștere anualizată a pieței imobiliare din SUA a fost de aproximativ 5,5%. De cealaltă parte, S&P 500, principalul indice al bursei americane, a avut un randament de aproximativ 8,27% și de peste 10,24% anualizat atunci când sunt incluse dividendele.
Așadar, chiar și cea mai matură bursă din lume, cu o istorie de peste un secol, bate fără probleme investiția imobiliară pe termen lung.
Cât câștigi cu adevărat dacă cumperi un apartament și îl închiriezi?
În piața imobiliară, randamentul mediu al investiției este în general estimat la 7-8% pe an. Un calcul simplu arată că cifra este corectă... deși poate uneori cam optimistă.
Astfel, am presupus achiziția unui apartament de două camere în cartierul bucureștean Tineretului (un cartier bine poziționat, dar în niciun caz nu un cartier considerat ”premium”). Potrivit imobiliare.ro, prețul mediu al unui astfel de apartament ar fi de aproximativ 100.000 de euro (vezi imaginea de mai jos).
Același apartament ar putea fi închiriat ulterior cu circa 600 de euro/lună, luând în calcul astfel un nivel destul de optimist al chiriei (vezi imaginea de mai jos cu chiriile practicate în zonă).
600 de euro pe lună se transformă în 7.200 de euro pe an, adică un randament brut de 7,2% pe an, luând în calcul investiția inițială de 100.000 de euro.
Totuși, ceea ce multe persoane nu iau în calcul este faptul că rareori te poți baza pe faptul că vei avea un chiriaș pe termen lung. Dacă într-o singură lună din an apartamentul nu este închiriat către cineva, randamentul scade la 6,6%! Ai apartamentul gol, fără chiriaș timp de 6 luni într-un an? Câștigul tău abia mai ajunge la 3,6%, adică nici măcar cât oferă o bancă pentru un banal impozit la termen!
În plus, banii încasați din chirie nu reprezintă profit ”curat” pentru investitorul de ocazie. Din banii de chirie proprietarul trebuie să mai acopere:
- Impozitul anual de 10%, după deducerea unei cote forfetare de cheltuieli de 20%.
- Costul dotării inițiale cu mobilă a apartamentului.
- Costul unei eventuale renovări după achiziție.
- Costuri de mentenanță care trebuie să acopere pagubele cauzate de uzură sau chiar de chiriaș.
- Rata plătită băncii în cazul în care apartamentul a fost achiziționat cu bani dintr-un credit.
Dacă scădem toate aceste costuri este evident că randamentul dintr-o investiție imobiliară simpă scade mult sub nivelul de 7-8% pe an, adesea vehiculat.
”OK, dar dacă investesc într-un apartament primesc lună de lună bani din chirie!”
Echivalentul pe bursă al chiriilor în imobiliare este dividendul. Companiile mature de pe bursă distribuie anual dividende a căror valoare este adesea echivalentul sau chiar mai mult decât valoarea totală a chiriilor dintr-o investiție imobiliară.
Mai mult decât atât, companiile de pe bursa românească sunt cunoscute ca fiind istoric foarte generoase cu distribuțiile de dividende, iar în anumiți ani bursa locală s-a aflat chiar pe primul loc în lume la acest capitol. Mai trebuie menționat și faptul că media anuală a câștigurilor din dividendele distribuite pe Bursa de Valori București este de circa 8%, adică cel puțin la fel de mult precum randamentul mediu anual așteptat de pe urma unei investiții imobiliare.
În ultimii 10 ani, de exemplu, Petrom a generat câștiguri anuale brute din dividende de 6,8%, Nuclearelectrica randamente de 9,5%, Romgaz randamente tot de 9,5%, iar Biofarm randamente de 4,9%, arată calculele casei de brokeraj Prime Transaction. Sunt doar câteva exemple de companii bune plătitoare de dividende pe bursă și totodată este evident că acestea nu sunt tocmai niște ”perle ascunse” de care nimeni să nu fi auzit și pe care doar specialiștii de pe bursă să le cunoască.
”OK. dar investiția pe bursă este mai complicată decât cea imobiliară”
Nimic mai fals! In ziua de astăzi există case de brokeraj autorizate care îți permit să îți deschizi contul fără să ieși din casă, iar întregul proces durează sub 10 minute. După ce ți-ai deschis cont, poți să faci o investiție de 100 de euro (da, poți investi și doar 100 de euro pe bursă) sau 100.000 de euro pe bursă în mai puțin de 10 secunde, cu câteva clickuri.
Când comparăm bursa cu imobiliarele, ar trebui să avem în vedere și cât timp îți ia să faci o tranzacție pe bursă vs. să cumperi un apartament de 100.000 de euro, să îl mobilezi/renovezi și apoi să găsești un chiriaș, astfel încât acesta să înceapă să producă bani.
”OK. Dar ca să investești pe bursă trebuie să ai cunoștințe financiare solide. Eu nu știu ce acțiuni să aleg”
O altă teamă rezonabilă pe care orice investitor începător o poate avea. Pentru o persoană care nu este familiară cu bursa sau cu companiile care se tranzacționează pe bursă, alegerea acțiunilor în care să investești este complicată și va fi nevoie să te informezi pe cont propriu despre businessul acestora.
Totuși, pentru cei care nu vor sau nu au timp să își facă research, există două soluții:
- Administratorii de fonduri (dacă ai sume medii-mici de investit) sau bancherii de private banking (dacă ai sume de peste 300.000 de euro de investit). Jobul acestora este să caute investiții potrivite pentru clienții care nu au timp să facă asta. Desigur, le vei plăti un comision și asta îți va eroda câștigul final, dar orice serviciu se plătește.
- A doua variantă este să investești într-un fond de tip ETF care urmărește un indice bursier. Acestea sunt niște fonduri tranzacționate la bursă care investesc diversificat și doar în acțiunile din indicele respectiv. Culmea este că deși sunt cu adevărat plictisitoare și printre cele mai puțin riscante investiții pe bursă, aceste fonduri au performat cel mai bine în ultimii ani, atât în România cât și pe plan internațional.
Concluzie
Românii care chiar au bani de investit ar trebui să ia în considerare și alte alternative în afară de clasicul ”cumpăr un apartament ca să îl închiriez sau ca să îl vând mai departe”.
Investiția imobiliară își are rostul și este chiar recomandată celor care au de investit sume de ordinul sutelor de mii de euro și care vor să își diversifice portofoliul. Totuși, să îți investești TOATE economiile de o viață în imobiliare este o idee proastă, așa cum la fel de proastă este și ideea de a-ți investi toți banii în acțiuni pe bursă.
