Creditul ipotecar din România a avut nevoie de o istorie de 160 de ani de evoluție bancară, începând din vremea domnitorului Alexandru Ioan Cuza, pentru a ajunge la mecanismele complicate din prezent.
Cu ocazia Zilei Naționale a României, venim cu o analiză a evoluției creditului bancar, furnizată în exclusivitate pentru Wall-Street.ro de către SVN Credit & Financial Solutions, divizia de consultanță financiară a companiei de consultanță imobiliară SVN România.
Pentru a ajunge la o cotă de aproape 7% din PIB-ul actual al țării, sectorul bancar a trebuit să treacă prin momente cheie în acești 160 de ani.
Unele care s-au petrecut în spațiu carpato-danubiano-pontic înainte de a se petrece peste Ocean, adică în SUA, sau în extremul Orient, în Japonia, două dintre cele mai dezvoltate economii din lume, dar și înaintea Elveției, țara celebră în toată lumea pentru sistemul său bancar.
Povestea creditării începe din vremea lui Cuza. 150 de ani de la primul credit pentru imobile
(Sediul CEC Bank - cea mai veche bancă românescă - Sursa foto: Shutterstock)
Anul 1864 aduce înființarea primei bănci românești, și anume, Casa de Depozite și Consignații (CEC Bank, cum este cunoscută astăzi - n.r.), mai exact la data de 24 noiembrie 1864, în timpul domniei lui Alexandru Ioan Cuza.
Prima instituție financiară din România a acordat un volum de credite de peste 310 milioane de lei până în 1900.
Data de 17 decembrie 1874 rămâne în istoria economiei românești ca anul în care se înființează Societatea de Credit Funciar Urban.
Societatea era împuternicită să acorde credite cu scadențe de până la 40 de ani, iar valoarea împrumutată nu trebuia să depășească 50% din valoarea imobilului achiziționat.
Așadar, apare prima formă de credit ipotecar din România, marcând astfel, 150 de ani de la apariție finanțării achiziției unui imobil.
Un alt moment foarte important este data de 17 aprilie 1880, când de înființează Banca Națională a României (BNR).
Merită subliniat faptul că, BNR a fost a 16-a instituție de acest tip la nivel mondial, înaintea celor din Japonia, Italia, Elveția sau Statele Unite ale Americii.
Până în anii ’40, sistemul bancar local a fost dominat de cinci instituții finanțatoare principale: Banca Românească, Banca de Credit Român, Banca Comercială Română, Banca Comercială Italiană și Română și Societatea Bancară Română.
Reforma monetară postbelică
(Sursa foto: Shutterstock / Dumitrescu Ciprian-Florin)
Un al moment crucial pentru evoluția creditării este reforma monetară.
Sistemul bancar românesc cunoscuse o dezvoltare remarcabilă până în 1947, cu un volum total de finanțări acordate de peste 17 miliarde de lei echivalentul a 172 milioane de dolari raportându-ne la cursul leu/dolar din anul 1947 - iar dacă aplicăm rata cumulată a inflației dolarului rezultă un volum de 2,5 miliarde de dolari.
Însă, după 1947 s-a realizat o restrângere a sistemului bancar românesc, ca urmare a schimbării de regim politic. Astfel, la finalul anului 1989 mai existau doar cinci instituții finanțatoare în România: Banca Națională, Banca Română de Comerț Exterior, Banca de Investiții, Banca Agricolă și CEC-ul.
În 1948 se luau două decizii radicale în ceea ce privește sistemul bancar din România și pentru istoria creditării în țara noastră.
- FEBRUARIE 1948 - Toate instituțiile de credit au fost radiate din registrul societăților bancare, ele putând fi reînscrise doar pe baza unei noi autorizații de funcționare emisă de Curtea Superioară Bancară cu avizul BNR;
- IUNIE 1948 - Au fost naționalizate Societatea Națională de Credit Industrial, Casa de Economii și Cecuri Poștale și Casa de Depuneri și Consemnațiuni; întreprinderile naționalizate puteau contracta un credit doar de la Banca Națională;
20 de ani mai târziu, prin mai 1968, apărea și „Legea pentru dezvoltarea construcției de locuințe, vânzarea de locuințe din fondul de stat către populație”.
Persoanele care își construiau o locuință puteau să ia credite în valoare de până la 20.000 de lei dacă locuința era construită în mediul urban, perioada de rambursare fiind cuprinsă între 15 și 25 de ani. Cei care își construiau o locuință în mediul rural puteau să ia credite în valoare de până la 15.000 de lei, rambursabile în termen de 10 – 15 ani.
| Cum arăta creditarea ipotecară în urmă cu 50 de ani | |||
| SALARIUL TARIFAR / VENITUL MEDIU BRUT LUNAR | <1.500 LEI | 1.501–2.000 LEI | >2.000 LEI |
| AVANSUL MINIM | 20% | 25 % | 30 % |
| DURATA MAXIMĂ DE RAMBURSARE | 25 ANI | 20 ANI | 15 ANI |
Astfel, pentru construirea de locuințe proprietate personală în mediul urban, statul acorda cetățenilor credite pe termen de 15-25 ani, cu o dobânda anuală de 1,5%-3%, cu condiția ca beneficiarul să depună un avans minim de 20%-30% din valoarea locuinței, în funcție de salariul tarifar sau venitul brut lunar pe care-l încasa.
Începutul noii ere capitaliste
(Sursa foto: Shutterstock)
Evident că Revoluția din 1989 avea să aducă schimbări și pe piața bancară și a finanțării, așa că, pe 7 februarie 1990, este adoptată legea referitoare la vânzarea de locuințe din fondurile statului către populație.
Astfel, cumpărătorii putea accesa un împrumut din partea Casei de Economii si Consemnațiuni (CEC), avansul minim fiind stabilit la 30%, respectiv 10% pentru cei cu vârsta de până la 30 de ani.
Cei care nu dispuneau de avans puteau să ia un credit cu o durată de rambursare de până la cinci ani și o dobândă anuală de 5%.
Apariția celor două sperietori ale românilor cu credite: ROBOR și Biroul de Credit
Anul 1995 vine cu introducerea ROBOR, un indice pe care românii cu credite îl urmăresc cu mare interes de la o lună la alta, deși este un instrument mai relevant pentru bănci.
ROBOR este rata dobânzii la care băncile care contribuie la calcularea acestui indice sunt dispuse să ofere împrumuturi sub formă de depozite în lei celorlalte bănci contribuitoare.
Ratele de referință ROBOR se stabilesc pentru opt scadențe, cea mai scurtă fiind de o zi, iar cea mai lungă de un an.
Opt ani mai târziu, apare o sperietoare și mai mare, un bau-bau pentru rău platnicii de credite de toate categoriile. În 2003 are loc înființarea Biroului de Credit.
Biroul de Credit este o societate pe acțiuni care are ca acționari 18 de bănci și al cărei scop este să colecteze și să prelucreze datele clienților în scopul evaluării riscurilor și a creșterii calității portofoliilor de credite.
2007–2008 - Apogeul și declinul creditării ipotecare din Romania
România era, ca și alte țări din întreaga lume, într-o perioadă de boom economic, iar creditarea era în centru acțiunii. Vă aduceți aminte de introducerea creditelor cu buletinul, volumele mari de credite pe care mulți și le luau pentru a cumpăra apartamente.
În aceste condiții, soldul creditelor ipotecare a înregistrat o creștere fulminantă în această perioadă, ajungând la 5,7 miliarde de euro, în creștere cu aproximativ 285% în 2007 și 2008 comparativ cu nivelul înregistrat la finalul lui 2006.
A urmat prăbușirea din creditelor de peste Ocean, ceea ce a aduc criza financiară și economică și la noi în țară.
Aproape imediat, volumul de finanțări ipotecare a scăzut drastic după debutul crizei economice, de la aproximativ 150 milioane de euro pe lună în 2008 la circa 23 de milioane de euro în ianuarie 2009.
La momentul declanșării crizei economice, circa 76% din finanțările ipotecare acordate erau în euro, 16% în CHF și 8% în lei.
Prima Casă venea să salveze creditarea ipotecară
(Sursa foto: Shutterstock)
Menit să revitalizeze piața de credite ipotecare, implicit cea imobiliară, Prima Casă s-a adresat celor care nu dețineau un imobil cu o suprafață de peste 50 de metri pătrați utili.
Aceștia puteau contracta un credit de maxim 57.000 de euro cu un avans de minim 5%. Dobândă variabilă era compusă din 4% + EURIBOR la 3 luni pentru finanțările în euro, respectiv 2,5% + ROBOR la trei luni pentru finanțările în lei, dobânzile ajungând astfel la circa 5,5% pentru creditele în euro și aproximativ 14% pentru cele contractate în lei.
Prima Casă a impulsionat piața, volumul de credite ipotecare noi crescând de la circa 23 de milioane de euro în ianuarie 2009 la 143 de milioane de euro în decembrie 2009.
Mai sunt și alte evenimente importante în următorii 7 ani, dar mai mult din punct de vedere tehnic, deoarece următoare măsură impusă de autorități cu impact major în rândul celor care aveau credite apărea în 2016.
Darea în plată și introducerea IRCC
Mai exact în luna mai 2016, intră în vigoare legea dării în plată. În baza acestei legi, consumatorii puteau să transmită dreptul de proprietate al unui imobil către creditorul respectivului imobil, fără să mai poată fi urmărit pentru recuperarea eventualelor datorii nestinse.
Legea nu s-a aplicat creditelor acordate prin programul Prima Casă și nici pentru credite ale căror valoarea acordată a depășit 250.000 de euro.
Această lege a avut un efect puternic în sistemul bancar românesc și ca răspuns, majoritatea băncilor comerciale au restricționat puternic acordarea de noi credite ipotecare.
După ce s-a constatat că numărul de proprietăți date în plată a fost redus (aproximativ 6.000 de cazuri) și în mod special pentru creditele în franci elvețieni, situația s-a deblocat spre finalul anului.
Mergem mai departe, iar în luna mai 2019 apărea Indicele de Referință a Creditelor de Consum, mai pe scurt IRCC, indicele care părea că-i ajută pe toată lumea.
A fost o mișcare cu un efect pozitiv, care a transparentizat și mai mult metodologia de calcul a ratei dobânzii tranzacțiilor interbancare, una dintre principalele diferențe fiind aceea că acest nou indice se raportează la media ponderată a ratelor de dobândă cu volumele de tranzacții de pe întreaga piață monetară interbancară, în timp ce ROBOR lua în calcul media ratelor de dobândă de tranzacționare doar ale primelor 10 bănci din sistem.
Ultimii 3 ani au produs au fost foarte agitați pentru creditare
Piața creditării era în creștere, piața imobiliară se încadrase deja pe un trend stabil de revenire după criza precedentă. Se împlineau deja 5 ani de la momentul de minim al pieței imobiliare în ceea ce privește prețurile locuințelor. Anul 2014 a fost momentul în care s-a dat din nou startul creșterilor de prețuri pentru locuințe.
A urmat un moment de panică, unul cauzat de pandemie. Guvernul a intervenit rapid și a dispus suspendarea plății creditelor ipotecare pe o perioadă de nouă luni.
La această facilitate de ajutor social au apelat aproximativ 10% din totalul debitorilor de credite ipotecare de la acel moment.
În ciuda tuturor evenimentelor nefavorabile și a restricțiilor impuse pe fondul pandemiei de COVID-19, anul 2020 s-a închis cu un volum de credite ipotecare nou acordate cu 7% mai mare față de anul 2019, fiind depășit pragul de 3 miliarde de euro.
A urmat un an 2021 al recordurilor. După un an 2020 dificil, marcat de criza sanitară, 2021 a fost un an al recordurilor, înregistrându-se următoarele valori de referință:
- cel mai mare volum de credite nou acordate: 4,3 miliarde de euro
- cea mai mare creștere a pieței de credite ipotecare +39%
- cel mai mare număr de credite acordate: peste 70.000 de credite
- cea mai mare creștere a soldurilor de credite ipotecare: +10,4%, fiind depășit pragul de 20 de miliarde de euro.
Între timp, inflația își făcea de cap, iar anul 2022 a cam fost afectat de o criză inflaționistă.
Creșterea vertiginoasă a ratei inflație a dus la un impact direct asupra dobânzilor privind facilitatea de creditare, care a dus la rândul său la creșterea indicilor de referință utilizați în calculul dobânzilor variabile, IRCC majorându-se astfel de la 1,17%, cotația primului trimestru din 2022, la 4,06% în ultimul trimestru.
De asemenea, EURIBOR la 3 luni s-a apreciat de la -0,565% la începutul lunii ianuarie 2022 la 2,128% la finalul anului.
Ca o consecință, ratele creditelor denominate în lei au crescut cu aproximativ 40% iar gradul de îndatorare mediu al populației a crescut de la 34% la începutul anului, la 47% în decembrie.
Volumul creditelor nou acordate a scăzut cu circa 25% în comparație cu 2021, ajungând aproape de nivelul din 2020.
Creșterea avansurilor și migrarea către dobânzile fixe
(Sursa foto: Shutterstock)
În piață a creditării ipotecare tot mai dificilă și complicată, în 2022 s-a majorat cu 10% nivelul minim de avans solicitat celor care dețineau deja în proprietate un imobil, ajungând astfel de la 15% la 25% pentru creditele acordate în lei, respectiv de la 25% la 35% pentru creditele acordate în euro.
Peste asta, dobânzile continuau pe un trend ascendent, iar IRCC a continuat să crească în primul trimestru din 2023, după care s-a stabilizat pe parcursului anului la o valoare de aproximativ 5,9%.
Stocul de credite ipotecare la finalul anului era în proporție de peste 85% concentrat pe dobânzi variabile.
Pe fondul majorării cu peste 50% a ratelor aferente acestui tip de produs până la finalul anului 2023 s-a înregistrat o migrare puternică spre dobânzile fixe, acestea ajungând să dețină peste 75% din totalul creditelor ipotecare.
Dobânzile fixe pe o perioadă determinată de timp de 3, 5, 10 sau chiar 30 de ani au devenit mult mai atractive față de cele variabile, dobânzile fixe având valori medii cu peste 30% mai mici față de cele variabile.
2023 a fost și primul an din ultimii 15 ani analizați în care s-a înregistrat o scădere, de 0,5%, a soldului total de creditelor ipotecare aflate în plată.
Ajungând în 2024, piața bancară s-a adaptat, aproape în totalitate, la cererea crescută de dobânzi fixe și a lansat produse cât mai adaptate și atractive.
Dacă primul semestru a fost similar cu cea de a doua jumătate din 2023, la finalul lunii august s-a consemnat o creștere a soldurilor cu 1,26% față de luna decembrie a anului 2023.
Tot în 2023 s-a înregistrat și scăderea dobânzii privind facilitatea de creditare (LOMBARD) practicată de Banca Centrală Europeană pentru zona euro, după doi ani de apreciere continuă, aceasta scăzând de la un maxim de 4,75% în septembrie 2023 la 3,65% în luna octombrie 2024.
În loc de concluzie
Așadar, putem vedea, în această istorie sumară a evoluției creditării în general și a creditării imobiliare în special, că s-au produse multe schimbări importante, unele chiar sistemice, care au schimbat peisajul finanțării în România.
Au trecut 160 de ani de la acordarea primului credit pe teritoriul României și 150 de la primul credit de natură ipotecară.
Schimbările vor apărea inevitabil, fiind influențate de contextul politic, social și economic. Dacă ne uităm în istorie, am putea spune că au existat momente în care creditarea era mult mai simplă și mai predictibilă, dar, în același timp, în prezent pare mult mai accesibilă în rândul diverselor categorii de populație.
Deși poate sună ca un clișeu, ca și în multe alte aspecte ale vieții, singurul lucru constant din piața creditării a rămas schimbarea.
