Creșterea TVA va duce la scumpirea unora dintre apartamente și, din păcate, cei mai afectați sunt chiar cei mai defavorizați cumpărători, dar, ținând cont de numărul de locuințe care s-ar fi încadrat în TVA de 9%, impactul va fi unul limitat și în niciun caz decisiv pentru piața imobiliară, este de părere Gabriel Voicu, vicepreședinte SVN România.
„Efectele majorării cotei TVA la achiziționarea de locuințe nou finalizate vor fi resimțite în special pe segmentele low și mass market și de către unii dintre cumpărătorii activi pe acest segment, pentru care accesibilitatea achiziționării unei locuințe este un factor extrem de important. Din acest punct de vedere, efectele vor fi resimțite chiar de segmentul de cumpărători de locuințe nou finalizate care sunt cel mai defavorizați”, a explicat, pentru Wall-Street.ro, Gabriel Voicu.
Pe de altă parte, vicepreședintele SVN România, companie de consultanță imobiliară care a intermediat vânzări de locuințe noi de peste 1 miliard de euro în ultimii 6 ani, susține că nu trebuie să punem egal între piața rezidențială în sine și tranzacțiile cu locuințe noi purtătoare de TVA.
Datele SVN arată că în acest an s-ar putea livra în București și împrejurimi un număr de aproximativ 18.000 de noi unități rezidențiale. Dintre acestea, aproximativ 50% pot fi încadrate pe segmentul mass market.
„Unele locuințe – cele cu mai multe camere sau unele care se vând aproape de momentul livrării – s-ar putea să nu se încadreze în plafonul actual de TVA 9%, adică un preț mai mic de aproximativ 120.000 de euro, dar unele locuințe din segmentul middle market se încadrează. Putem considera că cele două tipuri se compensează. Deci, putem considera că până la 50% din oferta de locuințe noi se încadra sub nivelul de preț de 120.000 de euro”, ne-a mai spus Gabriel Voicu.
Potrivit lui, asta ar însemna aproximativ 9.000 de noi locuințe, dar dacă luăm în calcul faptul că s-au încheiat aproape 60.500 de tranzacții cu unități rezidențiale amplasate în București și Ilfov, impactul creșterii cotei TVA asupra pieței rezidențiale în sine are o amploare redusă.
„Impactul va fi mult mai amplu din punct de vedere psihologic și al percepției, ceea ce ar putea duce la o scădere a cererii pe termen scurt, de câteva luni”, subliniază Gabriel Voicu.
Puteți consulta proiectul măsurilor fiscale propuse de Guvern AICI.
Ce impact are creșterea TVA în prețuri și ratele unui credit
Reprezentantul SVR România ne-a explicat că, din punct de vedere al costurilor, dacă luăm în calcul o locuință nou livrată care are un preț de 110.000 de euro (pentru simplificare, vom lua în calcul un curs de schimb de 1 EUR = 5 RON), achiziționată prin credit, prețul cu cota de 9% TVA ar fi 119.900 de euro, avansul de 15% fiind de aproape 18.000 de euro, iar rata calculată pentru un credit cu o dobândă de 5,45% ar fi de aproape 3.115 lei.
Pentru același tip de locuință, creșterea cotei TVA la 21% s-ar traduce printr-un preț final de 133.100 de euro, avansul necesar fiind de circa 19.965 de euro, deci o diferență în plus de 1.980 de euro, rata fiind cu aproximativ 340 de lei mai ridicată – sumă care reprezintă o creștere de aproape 11% a ratei lunare pentru exemplul dat. Salariul mediu net înregistrat în București în luna aprilie a fost de 7.343 de lei conform datelor INS.
„Desigur, mulți dintre cumpărătorii activi pe acest segment au un venit mai redus față de salariul mediu net însă trebuie luată în calcul și ponderea tranzacțiilor purtătoare de TVA în totalul vânzărilor de locuințe și faptul că cea mai mare parte a cumpărătorilor nu accesează împrumuturi ipotecare cu un grad maxim de îndatorare”, a mai explicat Gabriel Voicu.
În aceste condiții, specialistul este de părere că decizia de creștere a cotei TVA pentru tranzacțiile imobiliare va avea un impact restrâns.
„Estimez că impactul exclusiv al majorării cotei TVA va fi unul limitat, în special din punct de vedere psihologic și pe o perioadă limitată de timp – cel puțin pe piața regională din București și împrejurimi”, ne-a mai spus Gabriel Voicu.
Gabriel Voicu: Piața rezidențială a trecut prin numeroase momente critice
Potrivit lui Gabriel Voicu, un efect se va resimți și în toate celelalte segmente conexe pieței rezidențiale, de la sectorul de construcții, la servicii de arhitectură, design, retail, producție și vânzări de mobiliar sau bunuri de folosință îndelungată, toate aceste afaceri urmând să resimtă scăderea cererii pe termen scurt.
„Piața rezidențială locală a trecut în ultimul deceniu prin numeroase momente critice: cotele de TVA au suferit numeroase modificări, pragurile de aplicare a cotelor reduse au fost modificate de asemenea, prevederile programului Prima Casă / Noua Casă se schimbau aproape anual – în perioada când acesta era relevant pentru piață –, am avut efectele pandemiei Covid-19 și ale războiului din Ucraina, creșterea inflației și a dobânzilor la niveluri record - și totuși cererea s-a reașezat de fiecare dată”, ne-a mai explicat oficialul SVN România.
Acesta mai este de părere că ar trebui să avem în vedere și că în prezent înregistrăm unul dintre cele mai bune niveluri de accesibilitate a cumpărării unei locuințe din istoria recentă a României.
La începutul lui 2008 salariul mediu net din București era aproape 500 de euro iar un apartament cu două camere, avea un preț 120.000 – 130.000 de euro, rata reprezentând peste 160% din salariu. Astăzi vorbim de un salariu mediu net de peste 1.450 de euro, accesibilitatea fiind incomparabil mai bună cu perioada 2008 – 2010.
„În concluzie, creșterea cotei de TVA nu este o măsură care să stimuleze cererea și piața rezidențială în sine, va fi un efect negativ însă nu consider că va fi unul decisiv”, a subliniat Gabriel Voicu.
