O gaură neprevăzută de 72.000 de lei în bugetul familiei
- La momentul majorării TVA, Guvernul a promis că persoanele care au semnat antecontracte și au achitat avansul înainte de 1 august 2025 vor putea cumpăra locuința cu cota redusă de 9%, dacă tranzacția finală este încheiată până la 31 iulie 2026.
În practică însă, respectarea acestui termen devine imposibilă în numeroase cazuri.
"Când statul a majorat TVA-ul în 2025, le-a promis celor care semnaseră deja antecontracte că își vor primi locuințele cu cota veche de 9% - cu condiția ca livrarea să se facă până la 31 iulie 2026; astăzi, chiar procedurile și sistemele statului fac acea condiție imposibil de îndeplinit.
Locuința promisă prin antecontract, plătită în avans și pregătită financiar printr-un dosar de credit deja parcurs cu banca riscă să devină, pentru mii de familii, o gaură neprevăzută de 72.000 de lei în bugetul familiei - sau o ușă închisă definitiv.
Nu au greșit nimic. Au semnat la timp. Au plătit avansul la timp. Au respectat fiecare condiție pe care legea le-a pus-o în față. Și totuși, dacă apartamentul lor nu ajunge la notar până la 31 iulie 2026, prețul final sare de la 654.000 la 726.000 de lei. Aceeași locuință. Același contract. Aceiași oameni. Plus 72.000 de lei, apăruți în ultima lună a unui proiect de ani de zile", a precizat pentru Wall-Street consultantul fiscal.
Iar partea cu adevărat revoltătoare abia acum începe: întârzierea nu depinde de ei. Nici măcar de dezvoltator
Loredana Mihăilă, consultant fiscal
Un termen fiscal pe care chiar statul îl face imposibil de respectat
- Pentru ca un apartament să poată fi vândut, dezvoltatorul trebuie să parcurgă o serie de proceduri administrative obligatorii: certificatul de edificare, documentația cadastrală, operațiunile OCPI, apartamentarea și deschiderea cărților funciare individuale.
Doar cele două etape desfășurate la OCPI au termene legale care însumează aproximativ 30 de zile lucrătoare, în condițiile în care luna iulie are doar 23 de zile lucrătoare.
Situația este agravată și de blocajele apărute în sistemul informatic al cadastrului, afectat în luna iulie de un atac cibernetic, ceea ce întârzie și mai mult finalizarea procedurilor.
“Peste această aritmetică se așază practica discreționară a oficiilor teritoriale de cadastru: aceeași documentație poate fi admisă la un oficiu și suspendată la altul printr-o notă de completare, iar o singură etapă se poate întinde, în practică, la 30–45 de zile, fără nicio culpă a solicitantului”, a explicat consultantul fiscal.
Bomba din clauză: contractele cu preț „fără TVA"
- Loredana Mihăilă susține că o parte importantă a antecontractelor exprimă prețul fără TVA, „plus cota legală aplicabilă la data livrării."
Consultantul fiscal precizează că, în noul context, ea devine cea mai toxică pentru cumpărător: diferența de 12 puncte procentuale se transferă integral și automat în sarcina lui.
"Nu există negociere. Nu există partajare a riscului. Nu există litigiu de câștigat. Aceste contracte au fost semnate înainte de 25 iulie 2025, când Legea nr. 141/2025 nici nu exista. Cota de 9% era premisa economică a întregii tranzacții: pe ea s-au calculat prețul, avansul, economiile și creditul.
Nimeni nu a «prețuit» riscul de 21%, pentru că acest risc nu exista la momentul semnării. În contractele cu preț total inclusiv TVA, cumpărătorul are măcar o poziție de negociere - sau un litigiu de purtat. În contractele cu preț fără TVA, nu are nimic. Doar factura", a precizat interlocutoarea.
O diferență de TVA care poate însemna încă 72.000 de lei
- Consecința este una majoră pentru cumpărători. Dacă apartamentul nu poate fi autentificat până la 31 iulie 2026, TVA-ul aplicabil crește de la 9% la 21%.
Pentru o locuință aflată aproape de plafonul legal, diferența poate ajunge la aproximativ 72.000 de lei, bani care nu pot fi acoperiți prin creditul ipotecar și trebuie suportați din economiile familiei. În multe cazuri, acest lucru poate însemna imposibilitatea finalizării tranzacției.
Cine sunt cumpărătorii afectați de această situație
Nu este vorba despre investitori imobiliari, ci despre familii aflate la prima locuință.
"Majoritatea au cumpărat apartamente de două sau trei camere în București, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Brașov sau Constanța, folosind economiile strânse în ani de zile și credite ipotecare calculate la prețul rezultat din TVA de 9%.
Printre cei afectați se află și numeroși români din diaspora, care au lucrat ani întregi în străinătate pentru a economisi avansul necesar achiziției unei locuințe.
"Sunt, într-o proporție deloc neglijabilă, tinerii plecați la muncă în străinătate exact pentru banii de casă. Ani de șantiere în Germania, de ture în spitale din Italia, de sezoane în Spania sau Marea Britanie, cu economii trimise acasă lună de lună pentru avansul la apartament. Pentru ei, antecontractul semnat în 2024–2025 nu era o tranzacție imobiliară. Era materializarea întregului proiect de plecare și, de multe ori, biletul de întoarcere.
Acești oameni nu pot «gestiona criza» de la 2.000 de kilometri. Fiecare drum suplimentar la notar, la bancă sau la dezvoltator înseamnă concediu neplătit și bilete de avion. Iar dacă dosarul de credit - oricum analizat mai restrictiv pentru venituri din străinătate - trebuie refăcut din cauza majorării de preț", a precizat Loredana Mihăilă.
Contractele fără TVA inclus transferă integral costul către cumpărător
- Problema este și mai gravă pentru cei care au semnat antecontracte în care prețul este exprimat fără TVA, cu mențiunea că se aplică "cota legală valabilă la data livrării".
“În aceste situații, majorarea TVA se transferă automat asupra cumpărătorului, fără posibilitatea unei negocieri. La data semnării contractelor, înainte de adoptarea Legii nr. 141/2025, cumpărătorii și-au construit întreaga finanțare având ca referință TVA de 9%”, a explicat consultantul fiscal.
Efectul în lanț asupra creditelor ipotecare
- Creșterea valorii finale a locuinței obligă banca să reanalizeze dosarul de credit. Pentru numeroase familii aflate deja aproape de gradul maxim de îndatorare, diferența de TVA poate conduce la diminuarea finanțării sau chiar la respingerea creditului, a precizat Loredana Mihăilă.
În aceste cazuri, cumpărătorii pierd și costurile deja suportate pentru evaluări, taxe bancare și alte cheltuieli legate de dosarul de finanțare.
PACT cere prelungirea termenului până în 2027
- În acest context, PACT - Patronatul Antreprenorilor din Contabilitate, Taxe și Audit - solicită Guvernului prelungirea termenului de aplicare a cotei reduse de TVA cu încă un an, până la 31 iulie 2027.
Potrivit organizației, nu se propune extinderea facilității către noi cumpărători, ci doar protejarea persoanelor care îndeplinesc deja toate condițiile prevăzute de lege și care riscă să fie penalizate exclusiv din cauza întârzierilor administrative.
"Termenul legal expiră la 31 iulie 2026. Fereastra de acțiune se măsoară în zile, nu în săptămâni. Undeva, o familie își numără economiile rămase după avans.
Alta își calculează a câta oară gradul de îndatorare. Alta, la mii de kilometri distanță, își reface planul de întoarcere acasă. Toate au făcut totul ca la carte. Toate așteaptă o cheie. Singura întrebare care contează: le-o va preda statul - sau le va trimite, în locul ei, o factură de 72.000 de lei?", a conchis consultantul fiscal.
PSD propune, printr-un amendament, amânarea majorării TVA la 21% pentru locuințe
PSD a redactat un amendament prin care propune amânarea până la 1 octombrie 2026 a intrării în vigoare a cotei de TVA de 21% pentru achizițiile de locuințe.
Anunțul a fost făcut de președintele partidului, Sorin Grindeanu, care spune că măsura este necesară din cauza blocajului de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și că persoanele care au semnat deja contracte cu TVA de 9% nu trebuie să suporte consecințele problemelor din sistem.
„Partidul Social Democrat a redactat deja un amendament prin care prorogăm până la 1 octombrie 2026 intrarea în vigoare a TVA-ului de 21% pentru achizițiile de locuințe. Știți problema de la ANCPI. Este o măsură absolut necesară, având în vedere situația de la Agenția Națională de Cadastru", a precizat Sorin Grindeanu într-o conferință de presă.
Oamenii care au semnat deja contracte cu TVA-ul de 9% nu au absolut nicio vină pentru că o instituție a statului, condusă de PNL, nu este în stare să își protejeze infrastructura critică
Sorin Grindeanu, președinte PSD
Toate sistemele ANCPI, paralizate de un atac cibernetic major
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară atac cibernetic major (ANCPI) a fost vizată de ceea ce a fost descris drept „cel mai grav incident tehnic din istoria instituției.”
Platforma cibernetică rămâne indisponibilă, conform Directoratului Național de Securitate Cibernetică (DNSC), care a transmis că informații suplimentare vor fi publicate azi sau mâine. Totodată, în presă a apărut informația că hackerii ar fi vândut în mediul online informații sensibile obținute de la ANCPI.
Angajații de la ANCPI colaborează cu DNSC pentru deblocarea situației de la Autoritatea de Cadastru și Publicitate Imobiliară, mai ales că în două săptămâni urmează ca TVA-ul urmează să crească la imobilele noi, iar mulți români încearcă să profite de cota redusă de 9%. Autoritățile nu au oferit o dată clară când serviciile online ale ANCPI vor fi disponibile din nou.
Potrivit ANCPI, toate sistemele informatice gestionate de instituție, inclusiv aplicația de cadastru și carte funciară e-Terra și adresele de e-mail, sunt nefuncționale începând din 14 iulie. Instituția estimează că aplicația e-Terra nu va fi disponibilă, cel mai probabil, până la finalul acestei săptămâni, arată Digi24.
