Calculele au la bază prețurile și chiriile medii solicitate de proprietari în anunțurile publicate pe Storia, cea mai vizitată platformă imobiliară din România.
Cât câștigă proprietarul unui apartament cu două camere din București
La un preț mediu de 2.201 euro pe metru pătrat, un apartament cu două camere și o suprafață de 52 de metri pătrați costă în București aproape 114.500 de euro. Suprafața utilizată în calcul este similară cu suprafața minimă menționată în Legea 114 din 11 octombrie 1996.
Chiria medie solicitată în București în iunie 2026 a fost de 593 de euro pe lună. Raportată la prețul de achiziție, aceasta generează un randament brut anual de 6,2%, cel mai ridicat dintre cele nouă orașe incluse în analiză.
„Poziția de lider a Bucureștiului la acest capitol este justificată atât de prețurile de achiziție mai mici decât în orașe precum Cluj-Napoca sau Brașov, cât și de faptul că proprietarii solicită cele mai mari chirii dintre cele nouă orașe analizate. De altfel, în Capitală apartamentele se închiriază mai repede, inclusiv datorită cererii mari din partea studenților sau a angajaților din multinaționale. În plus, valoarea cumulată a taxelor, impozitelor și celorlalte costuri obligatorii suportate de proprietari este foarte asemănătoare în cele nouă orașe, astfel că orașele mai mici nu sunt avantajate la acest capitol”, a declarat Cătălina Ciorei, Senior Marketing Manager Storia & OLX Real Estate, Storia și OLX Imobiliare în România.
Cu câți bani rămâi ”în mână” după plata impozitelor
Din chiria lunară de 593 de euro, proprietarul plătește un impozit de 10%. Statul estimează însă cheltuieli de 20% pentru obținerea venitului și scade automat această cotă, fără să solicite documente justificative.
Impozitul de 10% se aplică astfel la suma rămasă după deducerea cotei forfetare de 20%. În cazul analizat, impozitul este de 47 de euro, iar proprietarul rămâne cu 546 de euro după plata acestuia.
Proprietarul trebuie să achite și contribuția de asigurări sociale de sănătate (CASS), în valoare de 2.430 lei pe an. Veniturile din chirii se încadrează la echivalentul a cel puțin 6 salarii minime brute lunare, dar rămân sub pragul de 12 salarii minime brute lunare.
La CASS se adaugă un impozit anual pe locuință de aproximativ 400 lei și asigurarea obligatorie a locuinței, în valoare de 130 lei pe an. Costurile totale ajung astfel la aproximativ 2.960 lei pe an, echivalentul actual a 565 de euro pe an sau 47 de euro pe lună.
Practic, aproximativ o chirie încasată într-un an ajunge la stat sub formă de CASS și impozite. După toate plățile, proprietarul unui apartament cu două camere din București rămâne cu o chirie netă de 499 de euro pe lună.
Calculele presupun că apartamentul este închiriat permanent și nu includ cheltuielile proprietarului cu întreținerea periodică a locuinței.
Potrivit datelor Storia, proprietarii apartamentelor cu două camere din toate marile orașe analizate se încadrează la plata unui CASS anual de 2.430 lei. Costurile cumulate cu CASS, impozitul pe proprietate și asigurarea obligatorie ajung în fiecare oraș la aproximativ 2.960 lei pe an, echivalentul a aproximativ 47 de euro pe lună.
Cinci orașe oferă randamente brute de cel puțin 5%
Bucureștiul este singurul oraș analizat cu un randament brut anual de cel puțin 6%. Capitala este urmată de Constanța, unde randamentul ajunge la 5,4%.
În Constanța, chiria lunară pentru un apartament cu două camere este de 500 de euro, iar prețul mediu al proprietății ajunge la 111.000 de euro. După plata impozitului pe chirie și a taxelor anuale, proprietarul rămâne cu aproximativ 413 euro pe lună.
Iași se află foarte aproape, cu un randament brut anual de 5,3%. Chiria medie este de 450 de euro pe lună, în timp ce prețul mediu al unui apartament cu două camere depășește 102.000 de euro.
La nivelul lunii iunie 2026, Brașov și Timișoara oferă randamente brute medii anuale de 5%. Diferența apare la suma netă rămasă proprietarului. În Brașov, acesta rămâne cu o chirie medie de 413 euro pe lună după plata impozitelor și taxelor, comparativ cu 354 de euro în Timișoara.
Oradea are cel mai mic preț mediu al apartamentelor cu două camere dintre orașele analizate, de 99.500 de euro. Cu toate acestea, randamentul brut anual este de 4,8%, din cauza nivelului mai redus al chiriilor, de 400 de euro pe lună.
Chiria din Oradea este similară cu cea din Sibiu. În Sibiu, randamentul brut anual este însă mai mic, de 4,5%, pentru că prețul unui apartament cu două camere ajunge la 107.000 de euro.
Craiova oferă un randament brut anual de 4,7%, generat de o chirie medie de 420 de euro pe lună.
Chiar dacă orașe precum Sibiu sau Oradea au randamente mai reduse, acestea pot reprezenta o opțiune pentru investitorii care urmăresc stabilitate și predictibilitate pe termen lung.
Cluj-Napoca are cel mai mic randament, dar a doua cea mai mare chirie
Cluj-Napoca are cel mai mic randament brut anual dintre orașele analizate, de 3,9%. Principala explicație este prețul ridicat de achiziție.
Prețul mediu al unui apartament cu două camere ajunge la 3.300 de euro pe metru pătrat, cu 50% peste nivelul din București, de aproximativ 2.200 de euro pe metru pătrat. În aceste condiții, prețul mediu al unui apartament cu două camere depășește 171.500 de euro.
Chiria medie solicitată în Cluj-Napoca este de 560 de euro pe lună, a doua cea mai mare din țară, după cea de 593 de euro din București.
Din chiria brută, proprietarul plătește impozite și taxe de aproximativ 92 de euro și rămâne cu o chirie lunară netă de aproximativ 468 de euro, înaintea eventualelor cheltuieli pentru întreținerea apartamentului.
Strict din perspectiva sumei nete obținute din închirierea unui apartament cu două camere, proprietarii din Cluj-Napoca ocupă locul al doilea în țară, după cei din București.
O alternativă la contractele pe termen lung este închirierea pe termen scurt, prin platforme precum Booking și Airbnb. Potrivit platformei de analiză a datelor AirDNA, în București există aproximativ 9.000 de proprietăți închiriate pe termen scurt, cu un venit mediu lunar de 687 de euro.
În Cluj-Napoca sunt aproximativ 2.300 de astfel de proprietăți, cu un venit mediu lunar de 514 euro. Datele sunt cumulate indiferent de numărul de camere, iar închirierea pe termen scurt presupune alte costuri de mentenanță față de cea pe termen lung.
Randamentele din chirii au scăzut în toate orașele față de iunie 2025
Randamentul brut anual este mai mic în toate marile orașe comparativ cu nivelul calculat pe baza prețurilor și chiriilor solicitate în iunie 2025.
Timișoara a înregistrat cea mai mică scădere, de 0,1 puncte procentuale, de la 5,1% în 2025 la 5% în 2026. În șapte dintre celelalte orașe, scăderile au fost cuprinse între 0,2 și 0,4 puncte procentuale.
Constanța a raportat cea mai accentuată reducere, de 0,6 puncte procentuale, de la un randament brut anual de 6% în 2025 la 5,4% în 2026.
Evoluția vine în contextul în care prețurile medii ale apartamentelor cu două camere au crescut în ultimul an în toate orașele analizate. Avansurile au variat de la 6% în Brașov și Cluj-Napoca la 11% în Constanța.
Prețurile au crescut cu 10% în Timișoara, Craiova și Sibiu.
În același timp, chiriile medii pentru apartamentele cu două camere au crescut doar în București, cu 1,7%, în Craiova, cu 5%, și în Timișoara, cu 6%.
În Cluj-Napoca, chiriile medii au scăzut cu 3%, iar în celelalte orașe incluse în analiză au stagnat.
Scăderea rentabilității poate avea un caracter temporar. Pe termen lung, investițiile imobiliare destinate închirierii pot oferi stabilitate, în condițiile în care costurile totale cu taxele, impozitele și celelalte cheltuieli obligatorii rămân reduse comparativ cu valoarea chiriei.
Impozitul pentru a doua proprietate are aceeași formulă de calcul și nu presupune costuri suplimentare. În plus, chiriile medii diferă în funcție de sezon, iar în marile centre universitare cererea este susținută inclusiv de studenți.
Numărul persoanelor care aleg să locuiască în chirie și amână achiziția unei locuințe a crescut pe fondul situației economice actuale. Totodată, o proprietate închiriată în prezent pe termen lung poate deveni ulterior locuința principală a copiilor, fără ca familia să facă o achiziție suplimentară la momentul respectiv.
