Noua reglementare leagă mai strâns dezvoltarea imobiliară de infrastructura care trebuie să o deservească. În cazul extinderii intravilanului în zone care nu sunt încă pregătite și echipate cu infrastructura necesară pentru utilizarea propusă, art. 151 alin. (8) din noul Cod al urbanismului instituie mecanisme prin care investitorul privat trebuie fie să suporte costurile necesare extinderii și să asigure soluțiile tehnice pentru funcționarea zonei, fie să negocieze cu autoritatea publică locală un plan comun de acțiune privind realizarea infrastructurii.
În practică, această regulă obligă dezvoltatorul să privească altfel valoarea terenului. Pe lângă prețul pe metru pătrat și indicatorii urbanistici potențiali trebuie calculat și costul necesar pentru ca terenul să devină efectiv dezvoltabil. Un teren aparent mai ieftin, amplasat într-o zonă insuficient echipată, poate genera costuri suplimentare pentru acces, utilități sau alte elemente de infrastructură, cu impact direct asupra economiei proiectului.
Noul Cod al urbanismului nu stabilește, în mod general, că orice dezvoltator rezidențial este obligat automat să construiască o școală, o grădiniță ori un parc. Obligațiile concrete se determină de la proiect la proiect, în funcție de situația terenului, documentația de urbanism, planul de acțiune, infrastructura existentă și operațiunea urbanistică propusă.
Due diligence-ul unui teren trebuie să includă și costul urbanizării
Într-o achiziție destinată dezvoltării, analiza juridică tradițională urmărește titlul de proprietate, sarcinile, litigiile, accesul la drumul public, regimul urbanistic și situația utilităților.
La acestea se adaugă o întrebare cu impact direct asupra valorii investiției: pot fi valorificați parametrii urbanistici pe care se bazează modelul financiar fără investiții semnificative în afara limitei efective a proiectului?
Dacă răspunsul este negativ, costurile trebuie identificate înainte de finalizarea tranzacției și reflectate fie în preț, fie în mecanismele contractuale.
În funcție de situație, cumpărătorul poate condiționa finalizarea tranzacției de clarificarea obligațiilor de infrastructură, poate solicita o ajustare a prețului sau poate distribui contractual între vânzător și cumpărător costul anumitor lucrări.
Într-un joint venture între proprietarul terenului și dezvoltator, aceeași problemă poate influența valoarea aportului fiecărei părți și calculul profitului distribuibil.
Proiectele începute sub vechea legislație
Intrarea în vigoare, la 25 august 2026, a Noului Cod al urbanismului, care înlocuiește legislația utilizată timp de decenii, pune inevitabil problema proiectelor aflate între două regimuri juridice.
Documentațiile de urbanism deja emise și valabile
Procedurile privind elaborarea, avizarea și aprobarea documentațiilor de urbanism și de amenajare a teritoriului demarate anterior intrării în vigoare a Codului rămân supuse legislației aplicabile la data inițierii lor.
Un PUZ început în mod valabil anterior datei de 25 august 2026 nu trebuie, așadar, reluat de la zero numai pentru că între timp a intrat în vigoare noul Cod.
Codul permite și utilizarea mecanismelor simplificate de avizare pentru avizele încă neobținute, cu luarea în considerare a celor deja emise și care își păstrează valabilitatea.
Autorizațiile de construire în curs de emitere
Certificatele de urbanism emise înainte de intrarea în vigoare își păstrează valabilitatea. Procedura de autorizare poate continua în baza certificatului existent și a avizelor solicitate prin acesta, în condițiile stabilite de normele tranzitorii.
Potrivit art. 582 alin. (5) din Noul Cod al urbanismului, dacă, în intervalul dintre emiterea certificatului de urbanism și solicitarea autorizației de construire, competența de autorizare se transferă către o altă autoritate, iar noua autoritate competentă va putea emite autorizația în baza certificatului de urbanism deja eliberat și aflat în termen de valabilitate.
Regula are o relevanță specială pentru București, în contextul transferului competențelor de autorizare prevăzut pentru 1 noiembrie 2028.
De exemplu, un dezvoltator obține în 2028 un certificat de urbanism de la o primărie de sector, dar documentația este pregătită pentru solicitarea autorizației abia după transferul competenței către Primăria Generală a Municipiului București. În această situație, schimbarea autorității competente nu impune, prin ea însăși, obținerea unui nou certificat. Noua autoritate va putea continua procedura și va emite autorizația pe baza certificatului existent, dacă acesta este încă valabil și dacă solicitantul nu depusese deja cererea de autorizare la autoritatea competentă potrivit legislației aplicabile la data emiterii certificatului.
Autorizațiile de construire deja emise
Autorizațiile valabil emise înainte de intrarea în vigoare a noului Cod al urbanismului continuă să producă efectele juridice pentru care au fost emise, în limitele condițiilor și termenelor lor.
Dacă proiectul este modificat, dacă devine necesară o nouă autorizare sau dacă apare o operațiune administrativă distinctă după intrarea în vigoare a noului Cod al urbanismului, regimul juridic al acelei noi solicitări trebuie verificat separat. Cu alte cuvinte, menținerea efectelor autorizației existente nu înseamnă că întregul proiect rămâne, fără limită în timp, sub vechea legislație.
Proiectele din București aflate în curs la momentul centralizării din 2028
La 1 noiembrie 2028 va exista o a doua tranziție și anume mutarea competenței de la sectoare la Primăria Generală a Municipiului București. Această schimbare trebuie analizată separat de intrarea în vigoare a Codului la 25 august 2026.
Un proiect poate ajunge în 2028 cu un certificat de urbanism emis de sector, avize deja obținute și o documentație aproape finalizată. Schimbarea autorității competente nu anulează etapele parcurse în mod legal.
Conform art. 584 alin. (5) din noul Cod al urbanismului, cererile, solicitările și procedurile administrative aflate în curs de soluționare la data de 1 noiembrie 2028, precum și documentațiile aferente acestora se predau autorității competente (Primăria Generală a Municipiului București), care continuă soluționarea acestora fără reluarea procedurilor administrative și cu respectarea termenelor prevăzute de lege.
În practică, noua autoritate va trebui să preia nu doar dosarul, ci și istoricul său: observațiile formulate, avizele primite, documentele depuse și reperele pe baza cărora proiectul a ajuns în etapa respectivă.
Un dezvoltator care și-a structurat achiziția, finanțarea și contractele de antrepriză în funcție de un anumit calendar de autorizare poate suporta consecințe economice importante dacă reorganizarea administrației ajunge, în fapt, să însemne întârzierea procedurii de autorizare.
Noul Cod poate schimba și modul în care piața evaluează terenurile
Valoarea unui teren nu este dată numai de suprafață sau de indicatorii urbanistici înscriși într-o documentație. Contează și probabilitatea efectivă ca proiectul să poată fi autorizat, precum și costul total necesar pentru a ajunge în acel punct.
Un teren situat într-o zonă echipată, cu acces clar, infrastructură existentă și regim urbanistic stabil poate avea o valoare economică mai mare decât un teren aparent mai ieftin, dar care presupune investiții semnificative pentru a deveni funcțional.
În această logică, întrebarea relevantă pentru dezvoltator nu mai este doar „cât se poate construi?”, ci una mai dificilă: „Ce trebuie făcut și cât costă, juridic și economic, pentru ca ceea ce se poate construi teoretic să poată fi și autorizat efectiv?”
Răspunsul va conta atât în negocierea prețului terenului, cât și în structurarea finanțării proiectului.
Concluzie
Noul cadru legislativ trebuie analizat dincolo de simplificarea unor formalități. El schimbă raportul dintre proiect și infrastructura care îl deservește, influențează analiza terenurilor înaintea unei achiziții și introduce reguli tranzitorii care trebuie aplicate în funcție de stadiul concret al fiecărui proiect.
Pentru București, transferul competențelor din 2028 adaugă o a doua dimensiune reformei. Dacă centralizarea va produce o practică administrativă mai coerentă și proceduri mai predictibile, efectul asupra pieței poate fi pozitiv. Dacă însă transferul competenței va preceda pregătirea efectivă a structurilor administrative, riscul nu dispare, ci se concentrează.
Pentru dezvoltatori, efectul real al noului Cod al urbanismului se va vedea în felul în care vor fi reevaluate proiectele, due diligence-ul și, acolo unde este cazul, contractele prin care riscul de dezvoltare este distribuit între părți. Înaintea unei investiții, costurile suplimentare generate de noul cadru trebuie identificate cât mai devreme și alocate contractual în mod clar.
În final, aceasta este una dintre măsurile relevante ale noii reglementări pentru piața imobiliară: nu doar ce permite legea să fie construit, ci cât de predictibil și cu ce cost poate fi autorizat proiectul.
