Mariana Garștea, director Sixense România și președinta Asociației Profesionale pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală, spune că nici nu contează „cum se construia pe vremuri versus acum”. Important este să culegem date, să facem măsurători și expertize, ca să remediem defectele din timp.
Blocurile din anii ’80 au deja o vârstă
În ultimii ani, discuția despre blocurile ridicate înainte de 1989 pare că s-a inversat. Dacă în anii ’90 și 2000 ne refeream la cartierele de blocuri gri ca la o amintire tristă și apăsătoare, astăzi multe dintre aceste clădiri sunt căutate și lăudate. Unii apreciază poziția lor centrală sau semi-centrală, alții suprafețele mari comparativ cu cele ale apartamentelor noi, iar alții au percepția că „pe vremuri se construia mai bine”. Pe de altă parte, o parte importantă din fondul de locuințe a trecut recent prin lucrări de anvelopare, care au mai uniformizat aspectul exterior și le-au crescut performanța energetică.
Dar anveloparea este o chestiune de aspect, nu de fond, și nu putem să nu ne punem întrebarea incomodă: în ce stare structurală se află, de fapt, un bloc optzecist, după patru sau cinci decenii de utilizare? Fațada refăcută, scara îmbrăcată în gresie, liftul nou sau apartamentele modernizate nu spun mare lucru despre structura de beton armat. Nu știm ce efect au renovările interioare asupra elementelor nestructurale sau dacă există infiltrații și tasări. Mai ales, nu știm ce efecte au avut micro-cutremurele asupra acestor blocuri, ținând cont că, în România, activitatea seismică este mai intensă decât în alte țări europene.
Mariana Garștea spune că discuția trebuie scoasă din zona părerilor personale și că nu putem cunoaște starea acestor blocuri construite înainte de 1989 până nu facem verificări tehnice.
„În orașele noastre sunt blocuri rezidențiale care au deja 40-50 de ani de exploatare. Să nu facem ca în cazul rețelei de termoficare, să credem că «brusc, dintr-o dată», ea n-a mai fost funcțională. Un lucru rămâne constant: toate construcțiile au o perioadă de exploatare limitată. Rețeaua de termoficare acum o înlocuim, dar cu un bloc nu poți face treaba asta. Când ai o sută de proprietari, ce faci cu oamenii aceia? Ei au drept de proprietate. Dar tot ei trebuie să fie direct interesați ca acea clădire să rămână în picioare și să fie sigură pentru comunitate”, spune Mariana Garștea.
Nu este, așadar, vorba despre a pune o etichetă generală pe blocurile din anii ’80. Unele pot fi în stare bună, altele pot avea nevoie de reparații, consolidări punctuale sau lucrări de întreținere mai serioase. Problema este că, fără date, rămânem la nivel de presupuneri și s-ar putea ca, mai târziu, să fim luați pe nepregătite.
Bucureștiul funcționează în sistem de avarie
Paralela cu rețeaua de termoficare este utilă tocmai pentru că vorbește despre managementul îmbătrânirii unei infrastructuri. Ani la rând, Bucureștiul a funcționat în sistem de avarie și intervenție punctuală. Conductele cedau, veneau echipele de intervenție și reporneau sistemul, apoi apărea altă avarie în altă parte.
La clădiri, logica ar trebui să fie inversă. Un bloc e dificil să fie scos din funcțiune, așa cum vedem că se întâmplă cu consolidarea seismică, extrem de lentă și care afectează locatarii pe termen foarte lung. În plus, aceștia trebuie să acopere unele costuri și nu toți au posibilități financiare. Unele blocuri nu au asociație de proprietari. De aceea, e nevoie de prevenție, pentru a nu fi nevoiți să intervenim abia în situații de criză.
Ce înseamnă urmărirea comportării în timp? Inspecții, măsurători, date, fisuri, tasări, degradări, intervenții. „Trebuie să învățăm să diferențiem și fisurile. Ele pot apărea la un cutremur, pot fi la structură și atunci afectează rezistența clădirii, pot apărea în urma unei tasări diferențiale sau pot fi simple fisuri de suprafață”, spune Mariana Garștea. Este ca atunci când îți faci analizele medicale periodice. Nu mergi la medic abia atunci când ai o problemă gravă, ci vrei să afli din timp dacă există simptome care trebuie urmărite.
„Analizele pe care le facem periodic sunt exact ca urmărirea comportării în timp a unei clădiri. Dacă faci măsurători periodic și te uiți la datele care vin din teren, atunci observi niște anomalii sau tendințe maligne și poți să intervii. Și construcțiile, dacă nu se comportă așa cum au fost proiectate să se comporte, trebuie expertizate, ca să identifici cauza directă, apoi să vii cu remediere și reparații”, explică ea.
„Clădirea poate să stea în picioare 200 de ani, dar este sigură pentru locuire?”
Autoritățile nu au cum să știe exact care este durata de viață a unei construcții din beton armat, deși noțiunea apare în mai multe standarde de proiectare. Un bloc construit în 1985, de exemplu, nu „expiră” automat în 2035. Ciclul de viață proiectată indică de fapt perioada pentru care o construcție își va îndeplini cerințele de performanță în condiții normale de exploatare și mentenanță. Perioada de exploatare reală poate să fie mai mare sau mai mică, în funcție de proiectare, execuție, mediu și întreținere.
De aceea, întrebarea nu este dacă blocurile construite înainte de 1989 au fost construite „bine” sau „prost”. Ce știm, concret, despre fiecare clădire? Când a fost inspectată ultima dată? Are carte tehnică? S-au făcut modificări majore în apartamente? S-a făcut expertiză după cutremure sau după șantiere mari din apropiere?
„Sunt tot felul de păreri despre cum se construia înainte și cum se construiește acum. Dar orice proiect are o durată de viață care se poate stabili foarte clar. Clădirea poate să stea în picioare încă 200 de ani, dar este sigură pentru locuire? Noi investim, cumpărăm apartamente, iar structura este din beton și fier, indiferent de metodă. Concluzia este că trebuie să avem grijă. Este nevoie să măsori, să obții date, să faci măcar niște inspecții la anumite intervale”, explică experta Mariana Garștea.
Rareori discutăm despre modificările ilegale făcute în apartamente. Pereți eliminați, debarale desființate, goluri schimbate, balcoane închise sau redeschise, recompartimentări: toate fără să fie luată în calcul clădirea în ansamblu. Astfel de intervenții se fac pe baza unei autorizații de construire, conform legii, doar că nimeni nu verifică și legea nu se aplică. Chiar dacă nu ar afecta structura, aceste renovări ar putea periclita stabilitatea elementelor nestructurale, în caz de cutremur, de exemplu. Ceea ce ar însemna că imobilul are un risc seismic III sau IV.
Tocmai de aceea, trebuie să ne pregătim pentru situații neprevăzute. „Prin expertizarea clădirii, ai informații din teren, nu mai ești în beznă. Dacă nu măsori nimic, ești într-o beznă totală. Și vezi, o dată la câțiva ani, că pică ceva sau semnalează cineva ceva, și trebuie să răspunzi reactiv. Prin urmărirea exploatării, însă, intervii proactiv: am identificat și imediat reparăm”, spune ea.
Cine trebuie să verifice blocul: proprietarii, asociația sau statul?
România stă foarte bine în materie de reglementări. Avem Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, Hotărârea de Guvern HG766/1997, normativul P130/99 care reglementează comportarea în timp a mediului construit și numeroase alte norme și regulamente în domeniu.
În plus, este în lucru un nou Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC), aflat acum în dezbatere parlamentară. Acest nou cadru normativ urmează, printre altele, să mute accentul de la clădirea ca obiect finalizat la întregul ciclu de viață al construcțiilor: proiectare, execuție, exploatare, intervenții și, la final, desființare.
„Proiectantul va fi obligat să elaboreze proiectul de urmărire a comportării în timp, pe 10 ani, din momentul când s-a dat construcția în exploatare. Când se termină cei 10 ani, va trebui o expertiză. Ce face aceasta? Ia în considerare cum s-a comportat imobilul, podul sau autostrada, și de acolo resetează timpul”, explică Mariana Garștea.
Marea dificultate rămâne însă partea de implementare. În practică, întreținerea unui bloc se reduce la câteva aspecte mai vizibile pentru locatari: acoperiș, subsol, lift, casa scării, instalații.
„Există obligații legale de zeci de ani, avem legislație, este un domeniu foarte reglementat. Dar este inconsecvență în implementarea legilor construcțiilor”, spune Mariana Garștea.
În cazul blocurilor, responsabilitatea este cu atât mai diluată, cu cât sunt mai mulți proprietari, fiecare cu propriile păreri și posibilități financiare. Aici apare elefantul din cameră: cine cere expertiza, cine o plătește, cine urmărește recomandările, cine îi convinge pe ceilalți că nu este o cheltuială inutilă?
„Oamenii trebuie să aibă grijă de clădirea în care stau, pentru că, dacă ei nu o fac, nimeni nu-și va bate capul. Trebuie responsabilizate asociațiile de proprietari prin comitetele executive, președinți și administratori. Ca proprietar, mergi și vorbește cu administratorul, întreabă dacă s-a făcut vreodată o inspecție, o expertiză a stării tehnice a imobilului. La un bloc, problema nu este doar la acoperiș sau la terasă, cum se vede de obicei. Structura de rezistență cine o inspectează?”, spune ea.
Sixense România, compania condusă de Mariana Garștea, este specializată în monitorizare geotehnică și structurală. Compania urmărește comportarea construcțiilor și infrastructurii prin măsurători, senzori și interpretarea datelor. Garștea conduce și Asociația Profesională pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală, organizație care promovează ideea că monitorizarea trebuie să fie principalul instrument de prevenție.
Expertizele periodice ne vor costa, dar lipsa lor va fi și mai costisitoare
Pentru proprietari, partea cea mai sensibilă va fi costul. Expertiza tehnică, inspecția periodică sau programul de monitorizare nu sunt gratuite, iar în zona rezidențială, cheltuielile comune sunt foarte greu acceptate de toți locatarii. Totuși, alternativa este să amânăm deciziile până când problemele devin urgente, scumpe și greu de gestionat.
„În domeniul rezidențial va fi complicat, pentru că proprietarii vor trebui să contribuie cu bani și pentru expertiză, și pentru costul urmăririi în timp. E nevoie să măsori, să obții date, să faci măcar niște inspecții anuale. În momentul în care intră în vigoare expertizarea la zece ani, pe lângă faptul că va fie obligatorie și se vor da niște amenzi dacă nu se face, va fi obligatoriu și certificatul de comportare în timp”, spune Garștea.
Dar tocmai asta înseamnă să întreții: intervenții făcute la timp, care sunt mai ieftine decât o reparație majoră amânată ani la rând. În plus, pentru majoritatea familiilor, apartamentul este cea mai mare investiție financiară din viață. Întreținerea clădirii este o formă de protejare a valorii acelui bun.
Această schimbare de mentalitate va conta tot mai mult pe măsură ce fondul construit îmbătrânește. România are milioane de clădiri, de la locuințe colective și case individuale până la spitale, școli, clădiri publice, spații comerciale și infrastructură. Construcțiile noi continuă să apară, dar cele existente rămân în exploatare decenii întregi și trebuie administrate ca atare.
„Noul cod al construcțiilor schimbă conceptul. Dacă până acum se vorbea doar despre proiectare, execuție și exploatare, acum se discută despre ciclul de viață al unei construcții, de la prefezabilitate până la demolare sau desființare. Și desființarea trebuie luată în considerare. Când cumperi un apartament, trebuie să știi că, trei generații după tine, durata lui de viață poate ajunge la final dacă tu nu faci nimic astăzi”, este concluzia Marianei Garștea.
