Ce își dorește noua generație când merge la birou
Cei care se ocupă cu gestionarea clădirilor office au încercat să identifice profilul angajatului care lucrează în sistem hibrid, în cadrul unei discuții despre operarea clădirilor și echilibrarea raportului dintre costul de închiriere și dorințele angajaților, la Property & Facility Management Conference. Se prelungește un moment în care gradul de ocupare al birourilor este încă sub nivelul din 2019, iar proprietarii sunt, de fapt, într-o luptă și o căutare de noi modalități pentru a-și păstra chiriașii.
„Angajații care vin în clădirea de birouri au anumite așteptări. Din experiența mea, își doresc, într-un top, aer de calitate, un spațiu cât mai primitor și clădiri în care au loc evenimente, unde să se simtă răsfățați”, a declarat Mihaela Petruescu, Country Director for Property Services Romania & Poland, NHOOD, o companie de consultanță imobiliară.
Se caută soluții pentru ca acest „răsfăț” să se reflecte în realitate, iar piața din România să iasă din zona de influență a prețului celui mai mic. Property managerii spun că există discrepanțe între modul cum marile companii de la noi își negociază contractele de închiriere și ce se întâmplă în alte piețe mai mature, precum cea din Franța sau Polonia. În timp ce în România, decizia, spun ei, este încă dominată în proporție de 80% de criteriul financiar impus de companie, în restul Europei primează experiența utilizatorului final, angajatul companiei, și feedback-ul acestuia.
„Dacă ne interesează experiența chiriașilor, înseamna că ar trebui să-i lăsăm să vorbească, să aflăm ce feedback au. Discutăm despre experiență, valoare adăugată și conformitate ca criterii rezultate în urma unor chestionare. Dacă tot vrem să oferim o experiență clienților, trebuie să le auzim vocea”, a spus Cora Cristescu, CEO Atalian Romania & Bulgaria, o companie de property management.
Această schimbare de optică forțează o reevaluare a priorităților încă din faza de contractare: conformarea clădirii la nevoile reale ale oamenilor începe să cântărească la fel de mult în negocieri precum prețul chiriei pe metru pătrat. Într-o piață în care chiriașii au devenit mult mai selectivi, succesul unui proiect imobiliar în 2026 nu mai este garantat automat de o locație centrală, ci de capacitatea proprietarului de a demonstra că spațiul poate susține activ interacțiunea umană, dincolo de simpla furnizare a unor metri pătrați de birou.
“Vin pentru interacțiuni cu spor, pe care nu le pot avea singuri acasă”
Property managers, cei care se ocupă cu administrarea clădirilor de birouri, mizează pe o schimbare de abordare în real estate-ul comercial și să nu mai fie o relație pur tranzacțională între proprietarul de birouri și chiriaș. Tendința este ca lease-ul să fie perceput ca o colaborare pe termen lung, mai ales că, în alte țări, durata contractului de închiriere poate să depășească chiar și decenii.
“La noi în companie e o mică glumă care spune că s-au văzut căsătorii care se termină mai repede decât contractele de închiriere“, a spus Laura Popa, Facilities Leader EMEA & Americas, Genpact.
Succesul unui astfel de model depinde de un set de beneficii reciproce, de echilibrare a intereselor financiare ale proprietarului cu nevoile de retenție ale chiriașului, iar stabilitatea și durata contractului se compensează cu atenția la nevoile angajaților. În era muncii hibride, oamenii care merg la birou au nevoie să combată izolarea pe care o resimt atunci când lucrează de acasă.
Există interacțiuni care au loc la birou și nu pot fi replicate în mediul domestic, de exemplu consolidarea identității de grup. Practic, companiile mizează pe spațiul fizic ca instrument de control al culturii organizaționale și încearcă să creeze un mediu pentru socializare și conectare profesională, elemente care se pierd dacă nu există prezența fizică, susțin administratorii.
“Având în vedere modelul hibrid și schimbările recente, oamenii vin pentru a se conecta, pentru a colabora. Vin pentru a avea interacțiuni cu spor, lucruri pe care nu pot să le facă dacă sunt singuri acasă. E vorba de creativitate, socializare și de a se ralia la cultura companiei“, a continuat Laura Popa.
“Când merg la birou, mașina mea electrică stă pe loc 10-12 ore și îmi convine să am o stație de încărcare acolo.”
Cerințele de mobilitate electrică devin o nouă variabilă în evaluarea clădirilor office. Infrastructura de încărcare face din perioada de staționare a vehiculului un beneficiu pentru utilizator.
„Au apărut proprietarii de mașini electrice, cu nevoi specifice. Mașinile electrice sunt ca niște laptopuri pe roți: unde ai priză, mergi să încarci mașina. Mașinile noastre stau pe loc foarte mult timp. Când merg la birou, mașina mea electrică stă 10-12 ore și îmi convine să am o stație de încărcare acolo”, a declarat Andreea Dana Popescu, Director General, PPC Blue România
Practic, integrarea stațiilor de încărcare în centrele de business îi scutește pe proprietarii de mașini electrice să mai caute stații de încărcare prin oraș sau când sunt la cumpărături, iar pentru companii poate să devină un factor de decizie în alegerea unui sediu care să rămână relevant pentru angajații cu vehicule electrice.
„Este foarte posibil să aveți clădiri aparent noi care au căpătat în timp risc seismic”
Deși discuția despre experiența angajaților gravitează mai ales în jurul ideilor de confort și facilități stimulante, există un aspect insuficient luat în calcul: siguranța structurală a clădirilor și uzura lor. În România, monitorizarea comportării în timp a construcțiilor este încă ceva nou, chiar dacă avem capitala cu cel mai mare risc seismic din Europa. În plus, orice construcție îmbătrânește, chiar și cele pe care le considerăm noi, de 20-30 de ani.
De asemenea, odată cu investițiile mari în dezvoltarea infrastructurii de transport urban, inclusiv extinderea rețelelor de metrou din București și proiectele aflate în pregătire în Cluj-Napoca, lipsa unor date concrete despre modul în care reacționează clădirile la factori precum vibrațiile, tasările sau infiltrațiile poate să ascundă vulnerabilități, necunoscute nici proprietarilor, nici chiriașilor.
„Câți dintre cei care gestionează clădirile au programe care monitorizează comportarea structurii? Poate că se infiltrează apă în clădire, se tasează, apar fisuri, se deformează, reacționează la vibrațiile cauzate de seisme, reacționează la trafic”, a declarat Mariana Garștea, Director General Sixense România, o companie care oferă servicii de monitorizare a comportării clădirilor în timp.
„Este efervescența asta de dezvoltare a proiectelor de infrastructură mare în mediul urban. Dacă aveți ghinionul să aveți clădiri în zona de influență a noilor linii de metrou și nu aveți istoricul de comportare a clădirii, monitorizarea structurii v-ar oferi măcar niște informații. Apoi sunt acele clădiri care par noi, cu 10-15-20 de ani de exploatare, dar nimeni nu știe ce s-a întâmplat în timp cu ele, nici măcar proiectantul. Este foarte posibil să aveți clădiri aparent noi care au căpătat în timp risc seismic”, a continuat Mariana Garștea.
Urmând modelul piețelor de active mai mature, puse la încercare la aceleași provocări datorate pandemiei ca peste tot în lume, și piața office din România este forțată să integreze feedback-ul utilizatorului final în strategia de operare, condiționată de nevoia de a crește ratele de ocupare în contextul muncii hibride.
