Spune că a fost interesat domeniul imobiliar, iar, după mai bine 15 ani ca avocat de business, fiind specializat în imobiliare, construcții, dezvoltare finanțare, dar și fuziuni și achiziții, a decis că poate merge mai departe cu ambițiile profesionale.

Astfel, în 2016 a ales să-și deschidă propria companie cu care să investească în imobiliare, Redport Capital. Primul proiect dezvoltat de companie este The Level Apartments, unul gândit în patru etape de dezvoltare, în zona de nord a Capitalei.

Prima fază a fost finalizată în 2021, livrând 45 de apartamente. A doua clădire din complex, The Level 2, a fost inaugurată în 2023, cu 127 de apartamente. The Level 3 are în plan aducerea a 105 apartamente în 2025, iar în 2026 va veni și The Level 4, cu 275 de apartamente.

În total, The Level Apartments trebuie să cumuleze 600 de apartamente, investiția totală ridicându-se la 60 de milioane de euro.

A treia fază ar trebui să demareze în a acest an, însă compania așteaptă aprobările necesare din partea autorităților. Dezvoltatorul spune că a făcut toate diligențele necesare, iar totul depinde de autorități.

Situația este similară și la al doilea proiect imobiliar în care Redport este implicată, alături de Dan Șucu, prin Mobexpert. Proiectul Infinity Nord a fost evaluat ca investiție la peste 150 de milioane de euro, dar în condițiile economice actuale, valoare investiției ar putea crește peste acest prag, mai ales dacă apar întârzieri neprevăzute.

Infinity Nord este programat și el în mai multe etape de dezvoltare, iar finalizarea lui era programată pentru 2030, dar, realist vorbind, termenul are toate șansele de a fi depășit în contextul în care compania încă nu a primit undă verde din partea autorităților din Capitală.

Proiect Infinity Nord(Proiect Infinity Nord: Sursa randare: Redport Capital)

Proiectul a fost gândit să includă 1.250 de apartamente, spații de retail, facilități medicale și de educație, precum și 1.500 de locuri de parcare.

Aceste provocări se adaugă altora care apar pe piața imobiliară pentru dezvoltatori, cum ar fi schimbările legislative, fiscale, fluctuațiile prețurilor la materiale de construcție, scumpirea forței de muncă, inflația și altele.

Iar șansele ca astfel de provocări să apară în „viața” unui singur proiect imobiliar sunt foarte mari.

Avantajul și dezavantajul dezvoltării imobiliare este că durează

Am stat de vorbă cu managing directorul și fondatorul Redport Capital despre cum intri într-o asemenea industrie și cum trebuie să tratezi fiecare provocare în parte pentru a rezista pe piață.

„Avantajul și, în același timp, dezavantajul în piața de real estate este acela că dezvoltarea imobiliară se întinde pe un orizont de timp lung și foarte lung. Majoritate a proiectelor au un ciclu de realizare între 3 și 5 ani de zile. Altele chiar mai lungi”, ne-a explicat Savu-Cristescu.

Potrivit lui, în ciclul de realizare intră achiziția terenului, un proces care durează și el câteva luni. După achiziția terenului urmează obținerea unui PUZ sau PUD, certificat de urbanism sau direct autorizație de construcție, dacă terenul beneficia deja de un plan urbanistic deja aprobat.

„În cel mai bun caz, poate dura între 6 și 12 luni, iar în alte cazuri între 2 și 3 ani, în funcție de complexitatea proiectului și de avizele deja existente. Abia după aceea intrăm în etapa de pregătire a edificării, care presupune selecția antreprenorului general (constructorului – n.r.), selecția finanțatorului, completarea echipelor interne. Și această ultimă etapă poate dura câteva luni”, ne-a mai detaliat el.

Abia apoi începe execuția, care durează, în mod normal, un minimum de 18 luni spre un maximum de 36 de luni, în funcție de dimensiunea și complexitatea proiectului. Dacă mai e vorba și de un proiect în mai multe faze, atunci pluri-anualitatea se numără în cinci, șapte, chiar 10 ani.

„În condițiile astea, gândirea noastră (a dezvoltatorilor – n.r.) e formată, antrenată să privească dintr-o perspectivă multi-anuală”, a subliniat omul de afaceri.

Cosmin Savu-Cristescu: În imobiliare, pumnul în gură vine destul de frecvent

Cosmin Savu-Cristescu(Sursa foto: Report Capital)

În aceste condiții, în care afacerile se derulează pe mai mulți ani, este inevitabil să dai peste situații complicate, cum ar fi schimbări de legislație, fiscale, evenimente care pot da peste cap orice plan sau care ar cere ajustarea planurilor inițiale, indiferent cât de bune ar fi.

„Folosesc de multe ori în discuții o vorbă a lui Mike Tyson, că «toată lumea are un plan până-și ia un pumn în gură». În industria imobiliară, pumnul în gură vine frecvent. Și vin mulți până la finalul meciului”, ne-a mai spus dezvoltatorul, care este recunoscut pentru pasiunea pentru tenis și golf, urmărind și fotbalul, fiind mare fan al echipei italiene AC Milan.

Loviturile cele mai evidente în ultimii ani au fost blocajul urbanistic din Capitală, modificările fiscale, scumpirea materialelor de construcție, dar și inflația.

Potrivit dezvoltatorului imobiliar, este nerezonabil să crezi, într-un ciclu atât de lung, că toți parametri vor rămâne neschimbați de la început până la final.

„E un pic naiv să crezi asta. Sunt multe lucruri care se pot întâmpla între 1 ianuarie și 31 decembrie, cu atât mai mare este riscul dacă tu îți aștepți recompensa la 5 ani distanță de când ai demarat proiectul”, este de părere Cosmin Savu-Cristescu.

Omul de afaceri spune că toate provocările ce pot apărea într-o industrie au și un efect benefic, deoarece au și rolul de a cerne piața de jucătorii nepregătiți.

„Aceste provocări pe care le primim de fiecare dată sunt ca un mecanism de selecție naturală care despart, să spunem, grâul de neghină. Proiectele mai bune de proiecte mai puțin bune. Antreprenorii performanți de cei mai puțin performanți. Oamenii cu o filozofie de afaceri sănătoasă vor performa și în perioade mai puțin bune”, a mai spus Savu-Cristescu.

Milioane din imobiliare sunt tentante, dar jucătorii mari le folosesc pentru a-și talentul

Cosmin Savu-Cristescu este originar din Târgoviște și ne spune că nu a avut posibilități în ceea ce privește sursele de finanțare pentru a începe un business în imobiliare la 20 și un pic de ani când ar fi vrut să facă asta.

„Cred că a fost dintotdeauna o chemare pentru mine. M-a atras în momentul în care am decis să intru în avocatură. La vârsta de 20 și ceva de ani, copil de profesor din Târgoviște, n-ai capital, ai doar putere de muncă și ceva istețime. Când am înțeles că ai nevoie de capital, am intrat în avocatură, unde m-am îndreptat către dreptul imobiliar și al afacerilor”, ne-a mai povestit omul de afaceri.

Mai târziu, când a reușit să acumuleze din activitatea de avocat suficient de mult capital încât să pornească un business în imobiliare a făcut-o. Recunoaște că la 20 și ceva de ani era mai optimist, așteptându-se să strângă mai rapid capitalul necesar.

Primul proiect imobiliar a fost unul destul de mare, investiția fiind evaluată la circa 60 de milioane de euro.

The Level 2(The Level Apartments - sursa foto Wall-Street.ro)

O sumă care l-ar speria pe unul care nu are experiență și nu știe cum funcționează piața imobiliară. Cei 15 ani de activitate ca avocat în domeniul l-au ajutat să înțeleagă mai bine cum funcționează.

Probabil de aceea și proiectul a fost gândit în etape, dar omul de afaceri ne spune că nu-ți trebuie un curaj nebunesc pentru a te angaja în proiecte cu investiții atât de mari, iar pentru jucătorii mari din piață, banii nu sunt obiectivul principal.

„Cifrele astea nu mă sperie. Nu m-au speriat niciodată banii. Pentru mine și pentru marea majoritatea oamenilor cu care colaborez și pe care îi cunosc din industria asta, banii nu sunt un scop în sine, sunt doar un instrument de măsurare a performanței lor. Faptul că un proiect valorează 50 sau 100 de milioane este doar un detaliu financiar care vine ca o intersectare dintre viziunea dezvoltatorului și nevoia pieței”, ne-a mai explicat Cosmin Savu-Cristescu.

În alte cuvinte, dacă există cerere în piață, mai ales cum este cea imobiliară, poți începe orice proiect, indiferent de valoarea lui. Simplificând, dacă știi că piața are nevoie de un produs sau un serviciu anume pentru care are banii respectivi, atunci îl poți lansa fără să te sperie valoarea investiției.

Mai departe, dacă intrăm în specificul pieței imobiliare, unde poți începe să construiești după ce ai vândut câteva apartamente încă din faza de proiect, lucrurile se pot pune în mișcare mult mai repede. Dacă ai antecontracte semnate, băncile te pot finanța, poți găsi investitori, parteneri care să investească alături de tine în acel proiect.

Apar și momente în care te poți speria că o investiție nu este bună

În afaceri, unul dintre riscurile cele mai mari este să apară îndoiala legată de cât de bună este ideea ta. Dacă îți pierzi încrederea în business-ul tău, ai putea renunța la el chiar dacă ar avea toate șansele să reușească. Și e cu atât mai ușor să te sperii când intri într-un business care implică din start zeci milioane de euro.

Sunt multe momente care te pot speria. Cosmin Savu-Cristescu ne-a oferit două exemple în care poate apărea îndoiala în imobiliare.

Primul exemplu a fost cel legat de momentul în care vin ofertele din partea contractorilor.

„Când vin primele oferte, acestea pot fi, să zicem, la 150% sau 200% din ce ți-ai bugetat. Te poate speria. După aceea, pe măsură ce se sparge oferta și înțelegi că e doar o primă ofertă, că va fi analizată, dezbătută, îmbunătățită, poți coborî cât mai aproape de bugetul pe care l-ai gândit sau chiar să te încadrezi în el. De ce nu, chiar să cobori sub buget”, ne-a explicat omul de afaceri.

Un alt moment de panică ar putea apărea în momentele în care nu vinzi nimic, iar tu stai pe un proiect în care costă câteva zeci de milioane de euro.

Acesta ne povestește că, în cazul construcției celei de-a doua clădiri din The Level Apartments, în primul an de construcție nu se încadra în obiectivul de vânzări stabilit.

„Am avut o perioadă de vreo trei luni în care nu eram în ținta de vânzări. Nu vindeam nimic. Atunci m-am speriat puțin că poate ne-am făcut temele greșit. Apoi, de parcă de nicăieri, a revenit cererea brusc. Fusese o perioadă în care se acumulase dorința românilor de a cumpăra locuințe, dar oamenii așteptau ceva, poate să mai scadă prețurile, așa că au fost reținuți o perioadă”, ne-a mai povestit Cosmin Savu-Cristescu.

Dan Sucu si Cosmin Savu Cristescu

(Dan Șucu și Cosmin Savu-Cristescu - sursa foto: Redport Capital)

Ne-a spus că discutase inclusiv cu banca finanțatoare un scenariu în care ar fi urmat să mobileze apartamentele nevândute și să le scoată la închiriat, o refinanțarea a ceea ce rămăsese din creditul alocat pentru construire pe o perioadă de 10 ani care să fie plătit din chirii.

A urmat o perioadă foarte bună de vânzări, după care o alta în care vânzările au scăzut din nou, dar nu s-a mai speriat.

Nu a mai fost nevoie de acest plan, iar omul de afaceri spune că nu există, în lumea afacerilor, situații care să nu-și găsească o soluție. Evident cu excepția situațiilor speciale, a „lebedelor negre”, așa cum sunt denumite evenimentele asupra cărora nu poți avea control direct și total și care depind de mult mai mulți factori externi, cum a fost criza economică de acum 15 ani, o pandemie sau un război.

Așadar, momentele care te pot speria vor apărea, mai ales într-un business care are nevoie de mai mulți ani pentru a fi dus la bun sfârșit, important este să fii pregătit să răspunzi provocărilor și să găsești o soluție optimă.

Deocamdată, Redport Capital se laudă că a încheiat anul trecut cu o cifră de afaceri de peste 100 de milioane de lei, livrând o nouă clădire în The Level Apartments și anunțând proiectul de 150 de milioane de euro, Infinity Nord, alături de Mobexpert, ce va fi construit pe un teren cumpărat din „curtea” Petrom City.

Pentru 2024 obiectivele sunt cele de vinde ce a livrat deja și de a începe construcția la proiectele pe care le are în plan. De livrat construcții noi în 2024 nu are.

Sursa foto: Redport Capital