ANALIZĂ | Cât de mult lasă din preț vânzătorii de apartamente și cât de repede le vând

Proprietarii finalizează tranzacțiile de cele mai multe ori mai rapid decât o făceau în anii anteriori, iar în București, Constanța și Iași sunt mai puțin flexibili decât cei din alte orașe, atunci când vine vorba despre negocierea prețurilor.

Potrivit celor de la imobiliare.ro, piața rezidențială este una influențată de diverse aspecte sociale, politice și economice, iar comportamentul cumpărătorilor este la rândul său afectat de evenimentele nefavorabile sau imprevizibile apărute la nivel național sau internațional.

Ultimii ani ne arată, însă, reziliența acestei industrii, chiar și în momente dificile, dar și capacitatea cumpărătorilor de adaptare la noile realități în vederea îndeplinirii nevoilor de locuire.

“Este demonstrat că incertitudinea poate crea nu doar provocări, ci și oportunități. În momentele în care mulți ezită, cumpărătorii bine informați pot beneficia de condiții mai flexibile de negociere, de acces mai avantajos la proprietăți. Sfatul nostru pentru cei care caută este să stea informați, să compare în permanență ce apare nou pe piață și să nu ezite să facă o ofertă concretă când o proprietate le-a atras atenția”, a declarat, într-un comunicat remis redacției, Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Ultimii trei ani au fost marcați de incertitudine:

• în 2022, începutul războiului din Ucraina a influențat piața rezidențială, prelungind timpii de vânzare și crescând marjele de negociere, care depășeau 4% în marile orașe;
• spre finalul lui 2023, inflația și dobânzile ridicate au descurajat o parte dintre cumpărători, dar au stimulat achizițiile celor cu resurse financiare, anticipând creșterea TVA la 19% pentru locuințele de peste 600.000 de lei;
• iar în 2024 inflația a parcurs o traiectorie descendentă, băncile au venit cu oferte de dobândă fixă tot mai avantajoase pentru cei interesați să cumpere o locuință, iar prețurile au crescut considerabil.

Perioada necesară identificării cumpărătorilor a scăzut, în mare parte graba acestora fiind determinată și de numărul tot mai mic de locuințe din piață. În același timp, unii dintre proprietari s-au arătat mai flexibili în privința negocierii prețurilor. Finalul de an a adus, însă, o nouă cauză de instabilitate, de această dată din sfera politică.

„Conflictele politice internaționale care au la bază războiul din Ucraina și mai ales situația generată de alegerile prezidențiale din România și-au spus cuvântul și la începutul lui 2025. Cu tranzacții pe un ușor trend descendent în primele luni, putem anticipa o potențială creștere a perioadei petrecute în piață de apartamentele scoase la vânzare în trimestrul I al acestui an”, se mai arată în comunicatul celor de la imobiliare.ro.

În București, proprietarii încep să țină de prețuri, dar își găsesc rapid cumpărători

În București, „viteza” cu care un apartament scos la vânzare își găsește un cumpărător a rămas relativ constantă în ultimii trei ani.

Dacă în T4 din 2022 media de așteptare era undeva la 43 de zile, în T4 2023 crescuse la 50 de zile, iar la finele anului trecut coborâse la 48 de zile.

În ceea ce privește marja de negociere, evoluția din ultimii trei ani arată o disponibilitate tot mai scăzută de a lăsat din preț.

Datele imobiliare.ro arată că pe finalul lui 2022 marja de negociere era de 4,2%, în T4 2023 a coborât la 3,9% față de prețul solicitat, iar la finele anului trecut a ajuns la un 3,5%.

Trebuie să menționăm că vorbim de medii la nivelul întregului oraș, existând și cazuri în care există marje de negociere mai mari sau chiar deloc din partea proprietarilor.

O concluzie pe care o putem trage în legătură cu timpul de așteptare care a rămas relativ scăzut și marja de negociere tot mai mică, ar fi aceea că interesul și cererea pentru locuințe rămâne solidă în București, iar acest din acest motiv, șansele ca prețurile să scadă în perioada următoare sunt extrem de mici, chiar nule.

Cu alte cuvinte, atât timp cât se găsesc cumpărători la prețurile apropiate de cele solicitate de vânzători, prețurile nu vor scădea.

În Cluj, vânzătorii nu mai țin atât de tare de preț, iar apartamentele se dau mai repede

În Cluj-Napoca, orașul cu cele mai mari medii de preț în imobiliare, timpul de vânzare al unui apartament s-a înjumătățit între T4 2022 și T4 2024.

Dacă la finele lui 2022 un apartament din Cluj se vindea după o medie de așteptare de 126 de zile, la finele lui 2024 media timpului de așteptare dintre scoaterea pe piață și până la găsirea unui cumpărător a scăzut la doar 62 de zile.

În T4 2023, media era de 102 zile, așadar, o scădere semnificativă și în comparație cu situația din urmă cu un an.

În ceea ce privește marja de negociere, evoluția din ultimii trei ani arată că vânzătorii de locuințe din Cluj au dat înapoi în ultimele 12 luni.

În T4 2022, vânzătorii clujeni lăsau în medie circa 3,7% față de prețul de listare, iar în T4 2023 coborâse la doar 2,5%, adică nu prea voiau să lase din preț.

La finele lui 2024, însă, marja de negociere a urcat la 3,8%, ceea ce înseamnă că sunt mai flexibil. Cel mai probabil, disponibilitatea de mai lăsa din preț a dus și la o scădere a timpului de vânzare a unui apartament scos pe piață.

Brașovenii țin de prețuri, iar apartamentele se vând mai lent

Orașul de la poalele Muntelui Tâmpa indică o încetinire a ritmului în care un apartament este vândut din momentul în care este scos la vânzare, în condițiile în care, de trei ani încoace, vânzătorii nu au arătat nicio schimbare în ceea ce privește marjele de negociere.

În trimestrul 4 din 2022 timpul mediu de așteptare pentru un apartament să-și găsească un cumpărător era la 75 de zile. Un an mai târziu, media accelerase la 59 de zile, dar în ultimul an, timpul s-a lungit cu aproape o lună, ajungând la o medie de 87 de zile.

De altfel, ca și în alte orașe din țară, se observă și în Brașov că, acolo unde vânzătorii nu și-au arătat disponibilitatea de a mai lăsa din preț, timpul de așteptare a crescut.

În T4 2024, marja de negociere era de 2,9%, similară cu cea din T4 2023 (tot 2,9%) și cea din T4 2022 (2,8%).

În Timișoara, vânzătorii și-au mai relaxat pretențiile în ultimul an

În Timișoara s-a observat o scădere constantă a perioade dintre momentul listării unui apartament și cel al găsirii unui cumpărător. Marja de negociere a scăzut în urmă cu un an, dar a revenit la final de 2024 la un nivel similar cu cel din T4 2022.

În ceea ce privește viteza cu care se vând apartamentele din orașul de pe Bega, în urmă cu trei ani, durata medie de așteptare era la 75 de zile, în 2023 a coborât la 69 de zile, iar la finele lui 2024 a coborât până la 59 de zile.

Când vorbim de disponibilitatea vânzătorilor de a mai lăsa din preț, între T4 2022 și T4 2023 se observa o încordare a proprietarilor, aceștia încercând să țină cât mai mult de pretențiile lor.

Marja din T4 2022 era al 3,6%, iar în T4 2023 coborâse la 3,3%. În ultimul an, însă, vânzătorii din Timișoara au început să mai lase de la ei, marja de negociere crescând la 3,7%.

Pe litoral, vânzătorii țin tot mai mult de preț, dar apartamente se vând mai repede

Constanța pare să fie excepția pieței în ceea ce privește raportul dintre marja de negociere și timpul de vânzare, cu o evoluție paradoxală.

Marjele de negociere sunt mai mici decât în anii precedenți, dar timpul de vânzare a accelerat, semn că interesul pentru apartamentele din orașul de pe malul Mării Negre rămâne ridicat, de aici și scumpirile mari din ultimii ani.

Timpul de așteptare se dilatase între finele lui 2022 și 2023, de la 65 de zile, la 95 de zile, dar în ultimul an s-a înjumătățit, la 43 de zile între momentul listării și găsirii unui cumpărător.

Marja de negociere s-a contractat treptat în ultimii trei ani, de la 4,4% la finele lui 2022, la 4,2% în T4 2023 până la 3,4% la finele anului trecut.

Proprietarii ieșeni și-au mai redus pretențiile în ultimul an

În capitala Moldovei, evoluția a fost în timp cu tendințele naționale în ceea ce privește timpii de vânzare dar și marja de negociere. Totuși remarcăm faptul că în Iași marja de negociere de la final de 2024 a fost printre cele mai mici dintre marile orașe din țară.

În ceea ce privește viteza cu care se vând apartamentele, în 2022 se dădeau mai repede, într-o perioadă medie de 52 de zile. În T4 2023 timpul mediu de așteptare a crescut la 68 de zile, dar a scăzut în ultimul an la 57 de zile.

Timpul de așteptare a fost în acord cu evoluția marjelor de negociere. În ultimele trei luni din 2022 era de 4,5%, iar pe final de 2023 se contractase foarte mult, la doar 2,9% față de pretențiile vânzătorilor. În 2024, aceștia au început să mai lase din preț, marja urcând la 3,1%, prin urmare și timpul în care un apartament și-a găsit un cumpărător a scăzut cu 11 zile.