Am stat de vorbă cu Raluca Stancu, Chief Operations Officer (COO) în cadrul 1Development, dezvoltator specializat pe zona proiectelor rezidențiale ce se adresează segmentelor premium și de lux, având mai multe proiecte de profil în Capitală.
În prezent, dezvoltatorul are în construcție proiectului „Nordului 50”, de pe Șoseaua Nordului, care include 29 de apartamente și două penthouse-uri. Lucrările au început în toamna lui 2025, iar dezvoltatorul anticipează că va livra proiectul în primăvara lui 2027.
1Development a mai construit în trecut Băneasa 1 (finalizat în 2014), Floreasca 1 (2015), Central (2020) amplasat pe Strada Vasile Lascăr la intersecție cu Șoseaua Ștefan cel Mare, Central Suites (2024), tot pe Vasile Lascăr.
Pentru 2026 compania vrea să se extindă și în afara Bucureștiului, așa că analizează alte orașe din țară unde ar putea dezvolta proiecte rezidențiale de lux. De asemenea, se uită și la zone mai apropiate de București, în funcție de dezvoltările de infrastructură de transport. Totodată, vrea să-și dezvolte activitățile în zona de închiriere de apartamente în regim hotelier.
Care sunt zonele care pot fi considerate de lux din București
Potrivit Ralucăi Stancu, în ultimul timp, partea de nord a Bucureștiului rămâne arealul cu cele mai multe zone care pot fi considerate de lux. Evident, avem zonele consacrate, cum ar fi Primăverii, Nordului, Herăstrău, iar în ultima vreme și zona Floreasca a devenit tot mai mult o zonă de lux, cu multe proiecte premium dezvoltate în zonă.
Pe Fabrica de Glucoză se conturează un alt pol rezidențial premium de și de lux.
Totuși, în opinia ei, zona Kisseleff este o zonă extrem de căutată, cum este, de fapt, cam toată zona Aviatorilor, pentru că bifează criteriul locației, fiind o zonă exclusivist și mai aproape de centrul orașului.
„Oamenii se uită din nou să fie mai aproape de zona de centru a orașului. Zone precum Snagov și Pipera au fost căutate foarte multă vreme. Ambele zone au prestigiul lor, în special Snagov, dar sunt zone care au devenit populare când traficul nu era atât de greu în București. Acum, cred că urmează să fie foarte mare interes în zona Aviatorilor, pentru că apar și acolo loturi mici pe care se pot dezvolta proiecte de tip boutique. Zona de București-Capitale la fel, este o zonă foarte căutată”, este de părere Raluca Stancu.
Totuși, ne spune ea, terenurile din această zonă ies foarte rar și foarte greu la vânzare.
Cum se diferențiază proiectele de lux între ele
Raluca Stancu ne spune că nu mai este niciun secret că în imobiliare locația este cea mai importantă, cu atât mai mult pentru zona premium și de lux.
Prestigiul zonei contează foarte mult. Nu împiedică nimeni un dezvoltator să construiască un proiect de lux în cartierele mai modeste ale Capitalei și nu înseamnă că nu pot exista locuințe de lux în astfel de cartiere, dar nu sunt foarte pretabile pentru aceste zone, iar bogații cam știu în ce zone și-ar dori să locuiască și unde ar căuta o astfel de proprietate.
Cartierele din nordul Capitalei sunt din start cele mai căutate, prin urmare are mai multă logică să construiești așa ceva în aceste cartiere.
Când ne rezumăm la o zonă anume, evident că apar elemente care să „trieze” stocul de locuințe de lux. Potrivit Ralucăi Stancu, în cazul proiectelor noi de lux au început să câștige foarte mult în popularitate cele care vin și cu o vedere frumoasă în locațiile respective.
„Pe lângă locație, care trebuie să întrunească, în prezent, condiții din ce în ce mai stricte, trebuie să ne uităm, bineînțeles, la calitatea construcției. Trebuie să mergi foarte mult în zona de detaliu, pe instalații și pe finisaje”, ne spune COO-ul 1Development.
Fie că vorbim de instalațiile din băi și bucătării, de sistemele de încălzire și ventilare, Raluca Stanciu ne spune că un dezvoltator trebuie să fie la zi cu trendurile, să fie selectiv în ceea ce privește alegerea anumitor branduri care se bucură de popularitate mai mare, branduri care sunt recunoscute ca nume, dar și în ceea ce privește calitatea produselor lor.
De asemenea, în ceea ce privește instalațiile, sistemele de încălzire și răcire, de ventilare, dar și alte utilități, acestea trebuie să ofere un consum eficient de energie.
Și nu pentru că locatarii proiectelor de lux s-ar uita neapărat la costuri, ci pentru că mulți au preluat conceptul de a sta în locuințe care să genereze o amprentă de carbon cât mai mică.
Proiectele mici sunt mult mai pe placul cumpărătorilor de locuințe de lux
În ceea ce privește dimensiunea unui proiect de lux nou, potrivit directorului de operațiuni al 1Development, cu cât un proiect este mai mic, cu atât este mai atractiv pentru un cumpărător din acest segment.
„Proiectul trebuie să fie unul de tip boutique, pentru a fi unul exclusivist, pentru că e o nevoie să fie cât mai retras, să ofere intimitate. În general, omul care merge în zona asta de lux nu vrea să se afișeze, vrea să fie cât mai discretă prezența lui”, ne-a mai spus Raluca Stancu.
Iar asta se explică și prin faptul că un proiect cu sute de apartamente nu mai poate fi numit ca fiind unul de lux și exclusivist.
Potrivit ei, proiectele care au doar un apartament pe etaj sau cel mult încă un vecin pe etaj sunt dintre cele mai căutate de cei care vor un apartament de lux.
„Am avut la un proiect un apartament cu lift dedicat, care era singur pe etaj și pe acela l-am dat imediat. Pe acest segment, oamenii nu vor să se întâlnească pe scara blocului cu prea multă lume”, ne-a mai spus Raluca Stancu.
Totodată, este nevoie și multe locuri de parcare în aceste ansambluri de lux, deoarece unii cumpărători vin și cu o „flotă” de mașini după ei.
Pe zona de servicii, bogații de la noi nu cer ce cer alții din afară
Un proiect de lux și exclusivist trebuie să vină și cu o zonă de servicii. Este normal ca, atunci când ajungi să plătești și câteva milioane de euro pe o locuință într-un proiect imobiliar nou, te aștepți ca totul să meargă perfect, iar când ai probleme să nu fii nevoit să ți le rezolvi singur.
În România, însă, ne spune Raluca Stancu, se merge pe un pachet de servicii cât mai de bază, în timp ce, în piețele occidentale, zona de „consierge” vine cu mult mai multe servicii.
„La noi, încă nu e foarte dezvoltată partea asta. De exemplu, Londra e o piață cu un lux de tip vechi și acolo există un serviciu din serviciu de consierge de tip «White Gloves». Băieții nu se ocupă doar să-ți deschidă ușa la mașină și să-ți ia cumpărăturile, ci beneficiezi și de rezervări în locații super-exclusiviste, servicii de valet, rezervări pentru zboruri cu avioane private către alte țări”, ne-a mai explicat Raluca Stancu.
Cererea pentru acest tip de servicii de consierge nu prea există în România, ne mai spune ea, dar proprietarii de locuințe în proiectele de lux își doresc ca lucrurile să funcționeze în ansamblul în care locuiesc ca într-un hotel de cinci stele.
„Paza și sistemele de securitate sunt deja în pachetele de bază. Mai departe au nevoie de un serviciu de consierge minimal, adică o domnișoară la recepție care să poată să le preia coletele, invitații și să facă anumite rezervări pentru ei. Este nevoie și de un serviciu de mentenanță 24/7, care să se ocupe de toate sistemele care funcționează în complex. Este important pentru ei să aibă un telefon la care să sune și să-și rezolve problemele pe care le au rapid și fără bătăi de cap”, ne-a mai explicat COO-ul 1Developement.
În ceea ce privește amenajările interioare, dincolo de faptul că băile și bucătăriile sunt spațiile pe care noii proprietari le inspectează cu atenție și se așteptă să fie echipate și dotate cu branduri de cea mai bună calitate, cumpărătorii de locuințe de lux se mai uită și la unele elemente specifice, în funcție de tipul cumpărătorului.
Unii caută să aibă o spălătorie separat, un dormitor pentru bonă, dar și o baie și debarale separate pentru menajere.
Nu prea vor ca menajera să vină cu gălețile și mopul în baia personală. Trebuie să aibă zona unde să lucreze cât mai separat, fără să fie nevoită să facă trasee prin casă pentru a-și face treaba.
„Când mergem într-o zonă de ultra-high-end, acolo ei trebuie să aibă o un cigar-bar, un cinema-room. Au o bucătărie în care se gătește efectiv, dar și o bucătărie de showroom, în care doar se servește un mic dejun și face parte cumva din tot mobilierul living-ului”, ne-a mai spus reprezentanta 1Development.
Cine sunt cei care cumpără locuințe de lux și pentru ce o fac
Deși sunt și mulți sportivi și artiști care merg către locuințele de lux, cumpărătorii cei mai importanți sunt cei care vin din zona de business, antreprenori afaceri mature și care încearcă prin achizițiile imobiliare să-și protejeze și averile la fluctuațiile inflaționiste.
„Cei mai mulți își cumpără astfel de proprietăți pentru ei, în mare parte pentru a locui în ele. Mai sunt și cei care cumpără cu scop investițional, dar chiar și cei care cumpără o locuință de lux pentru a sta în ea o fac pentru că știu că, pe acest segment, astfel de locuințe nu-și pierd din valoare în timp. Prețul lor doar crește. Deci, aspectul investițional este foarte important și este prezent tot timpul”, ne-a mai explicat Raluca Stanciu.
Potrivit ei, când cumpără o astfel de proprietate, care de multe ori poate intra și la capitolul milioanelor de euro, un astfel de cumpărător vine și cu o echipă întreagă după el. De la arhitecți și experți în construcții și amenajări în construcții până la propriul consultant imobiliar, avocați și așa mai departe.
De multe ori, ne mai spune Raluca Stancu, viitorul proprietar vine în momentele cheie, pentru o vizionare, negocierile finale sau pentru a semna tranzacția.
„În cazul acestor tranzacții, timpul este foarte important pentru cumpărători. Mulți își găsesc timp pentru vizionări și pentru discuții între activitățile lor de zi cu zi, între călătorii de afaceri sau vacanțe, așa că disponibilitatea din partea vânzătorului este importantă. Trebuie să-i oferim flexibilitate 100% pentru a ne adapta programului lor”, ne-a mai explicat COO-ul 1Development.
Cum ar trebui să arate un apartament de lux
Alegerea unei locuințe în general este o chestiune foarte personală, iar în cazul segmentului de lux pretențiile sunt și mai mari. Este de așteptat, din moment ce un cumpărător este dispus să plătească sumele pe care le alocă unei astfel de achiziții, ca așteptările să fie mai mari, uneori foarte specifice.
Este foarte greu să poți stabili o listă exactă de caracteristici care să spună descrie la literă ce este un apartament de lux, așa că am întrebat-o pe reprezentanta 1Development ce ar însemna un apartament de lux în viziunea ei, dar fără să ne ducem la extreme.
Mai ales în partea de sus, limita chiar poate fi cerul, în special în ceea ce privește segmentul de ultra-lux, unde vorbim de proprietăți cu nivel mare de personalizare, iar acestea pot varia în funcție de preferințele și bugetul cumpărătorului.
„Pentru mine contează foarte mult înălțimea. Camera trebuie să fie înaltă. Măcar să am un 3,20 metri înălțime. Tâmplăria ferestrelor să fie pe întreaga înălțime a nivelului pentru a intra cât mai multă lumină. Este un factor foarte important. Zona de zi trebuie să fie cât mai luminoasă, deci amplasată mai spre sud, iar zona de noapte (dormitoarele – n.r.) fie pe nord și cât mai izolată de zonele de zi, pentru liniște”, ne-a explicat Raluca Stancu.
În opinia ei, zona de zi ar trebui să fie și ea mai separată de zona de bucătărie, deși, în multe cazuri, acestea merg mână în mână în ceea ce privește amenajările moderne.
În ceea ce privește dimensiunile, în viziunea ei, un 250 mp ar fi o suprafață decentă pentru un apartament de lux, cu o zonă de living de 80-90 mp.
„Dormitoarele ar trebui să fie fiecare cu câte un dressing, mai mare sau mai mic. Dacă e dormitor principal, ar trebui să fie un dressing mai mare, măcar de vreo 20 mp. Cam fiecare dormitor ar trebui să aibă propria baie, dar și încă o baie de serviciu, spațiu de depozitare și spălătorie separată”, ne-a mai explicat Raluca Stancu.
De asemenea, este nevoie de și de terase generoase. În cazul apartamentelor la parter pot fi incluse și spații verzi, mici grădini, iar în cazul penthouse-urilor terasele trebuie să fie și ele foarte generoase și pot ajungă să fie chiar echivalente cu spațiul de la interior.
