Piața rezidențială de lux din România este în continuă dezvoltare, mai ales în Capitală și în orașele mari din provincie, unde apar tot mai multe proiecte premium și unele chiar exclusiviste, care includ și tipul preferat de apartament al bogaților: penthouse-ul.
De altfel, dacă nu este un proiect care ar include doar vile, unul cu blocuri de apartamente nu prea se poate numi de lux sau exclusivist dacă în ofertă nu sunt incluse și penthouse-uri.
Discutam cu mai mulți consultanți imobiliari din România care se ocupă și de segmentele de lux, printre aceștia și Andreea Comșa, CEO și fondator Premier Estate Management, care a declarat pentru Wall-Street.ro că „în România sunt multe apartamente care sunt vândute ca penthouse-uri, deși nu se încadrează la această categorie”.
De cele mai multe ori se întâmplă asta în mod deliberat, deoarece termenul de „penthouse” este sinonim cu apartament scump, cu luxul.
Iar dacă te uiți pe site-urile de anunțuri imobiliare din România și cauți după „penthouse”, multe proprietăți nu se încadrează în definiția a ceea ce ar trebui să fie un penthouse, așa cum s-a născut termenul în Occident.
Ce înseamnă penthouse: care sunt criteriile absolut obligatorii
Original, termenul de penthouse, din punct de vedere arhitectural, se referă la o locuință construită pe acoperișul unui bloc, unei clădiri cu mai multe etaje.
Principala idee a fost aceea de a exploata acoperișurile clădirilor înalte, ale blocurilor pentru a mai crea încă un spațiu locativ. Evident, asta venea și cu beneficiul amenajării unor terase generoase pe acoperișul blocului sau clădiri pe care se putea adăuga încă o construcție.
De aceea, un apartament de tip penthouse este de cele mai multe ori un etaj retras, tocmai pentru a lăsa disponibile spații deschise pentru amenajarea unor terase sau balcoane generoase, pe care pot fi amenajate mese cu scaune sau fotolii, inclusiv spații pentru grătar, șezlonguri, etc, în funcție de preferințele proprietarului.
Tocmai pentru că a fost văzut ca fiind o construcție aparte de restul blocului, penthouse-ul, după definiția lui originală, se referă la locuința unică de la ultimul etaj.
Orice v-ar spune alte surse online, dezvoltatori sau agenți imobiliari, un apartament care împarte ultimul etaj cu altele, nu este penthouse adevărat, așa cum ar trebui să fie după definiție, pentru că, nefiind singurul nu întrunește, automat, și alte criterii care sunt dependente de acesta.
Așa a și apărut conceptul de penthouse, primele astfel de locuințe fiind efectiv construcții noi ridicate pe acoperișul altor clădiri existente.
Criteriile obligatorii pentru un penthouse autentic
(Sursa foto: Shutterstock)
Principalele criterii pe care un penthouse trebuie să le îndeplinească pentru a putea fi clasat ca fiind penthouse adevărat sunt:
- Să ocupe ultimul nivel al unui blocul; (poate să se întindă și pe două etaje, chiar)
- Să fie unica locuință de la ultimul nivel al blocului (discutăm mai jos despre excepții greșite de la această regulă);
- Planul construcției diferă complet de cel al restului clădirii;
- Să beneficieze de o priveliște panoramică;
- Să aibă o suprafață generoasă;
- Terase generoase, spații deschise sau semideschise. Un penthouse fără terase nu este penthouse;
- Suprafețe vitrate mari, ferestre generoase care asigură lumină naturală din belșug pentru toate zone apartamentului;
- Amenajări de lux realizate din materiale de calitate.
La capitolul amenajări și compartimentare, cam trebuie să includă mai multe dormitoare, mari, mai multe băi, bucătărie generoasă, zone de dining, spații de zi, dressing, spații de depozitare și așa mai departe.
Cele de mai sus sunt criteriile pentru un penthouse pur-sânge, în toată regula, și care să merite toți banii.
De obicei, un penthouse care întrunește cât mai multe dintre acestea criterii ajunge lejer la un preț care are șase zerouri.
Nici nu prea poți numi ceva penthouse care coboară sub 1 milion de euro, pentru că, în mod cert, la banii ăștia se fac compromisuri și nu mai întrunește unele criterii obligatorii, cum ar fi terasele, suprafețele utile, și mai mult ca sigur nu este singurul apartament de la ultimul etaj, ceea ce duce la încălcarea celui mai important criteriu pentru un penthouse.
Și vorbim de prețurile din România, căci în afară putem ajunge la apartamente de tip penthouse de zeci de milioane de euro.
Ce înseamnă penthouse în România și cât de departe de adevăr sunt unele apartamente
Din păcate, condiția ca un penthouse să fie singur pe ultimul etaj nu mai este respectată nici în afară, nu doar în România și este o practică mai veche.
Decizia de a pune mai mult de un apartament la ultimul etaj și scoaterea lor la vânzare ca fiind penthouse-uri a venit pentru a profita de cererea pentru astfel de locuințe. Sunt destui cei care vor și își permit un penthouse, dar nu sunt suficiente clădiri pentru toți ca să fie singuri pe ultimul etaj.
Pentru a întruni criteriul suprafețelor generoase, unii apelează la varianta de a le construi pe două etaje, alții chiar pe trei, doar pentru a câștiga mai mult spațiu.
Deși în termenii corecți ar fi de duplex (două etaje) și triplex (trei etaje), și la noi, dar și în afară, mulți acceptă termenul de penthouse, doar pentru a atrage clienți.
Unii insistă să folosească impropriu termenul de penthouse în condițiile în care acesta poate descrie o locuință care este ultima din vârful clădirii și care poate fi, în același timp, amenajată pe două sau trei niveluri.
Așa cum spuneam, la noi, unii dezvoltatori și mulți agenți sau consultanți imobiliari pun eticheta de „penthouse” și pentru apartamente care nu întrunesc nici măcar criteriile de bază, cum ar fi terasele, suprafețele minime ori amenajările de calitate.
Excepțiile pe care le fac, în mod deliberat, cei care vând locuințe pe care le numesc penthouse-uri sunt:
- Este acceptat termenul când există mai mult de un apartament la ultimul etaj;
- Lipsește vederea panoramică, tocmai pentru că nu este singurul apartament de la ultimul etaj;
- Corespund sau sunt similare din prisma compartimentării cu apartamentele de la etajele inferioare; (pentru că sunt construite de obicei după planuri arhitecturale diferite, ar trebui să se diferențieze de restul apartamentelor din bloc)
- Suprafețele sunt prea mici pentru a se încadra în categorie;
- Suprafețele vitrate sunt prea mici;
- Înălțimea plafoanelor e prea mică.
Dacă seamănă cu alte apartamente din bloc, acel pseudo-penthouse este doar un apartament mai mare de la ultimul etaj, dar nu un penthouse în adevăratul sens al cuvântului.
Avantajele unui penthouse adevărat
(Sursa foto: Shutterstock)
Evident, o proprietate de acest gen vine cu o serie de avantaje pe care un alt apartament într-un bloc nu le poate oferi.
Așadar, dacă sunt respectate criteriile unui penthouse adevărat principalele avantaje sunt:
- Terasele mari
Nu vorbim doar de niște balcoane mai mari, ci de spații extrem de generoase, care pot fi în plan cu apartamentul și sau/pe acoperișul acesteia. Niciun alt vecin de bloc nu va beneficia de astfel de spații.
Sunt penthouse-uri, inclusiv în România care au terase mai mari decât spațiu interior, unde poți amenaja un grătar, mese cu scaune sau fotolii, șezlonguri pentru a face plajă, etc.
Excludem de aici apartamentele care împart ultimul etaj cu altele. Acelea nu sunt penthouse-uri chiar dacă dezvoltatorul, consultantul sau agentul imobiliar insistă că este penthouse. De multe ori, terasele sunt spații comune, pe care trebuie să le împarți cu alții „proprietari de penthouse” și veți pierde avantajul de mai jos.
- Intimitate sporită
Fiind singur pe etaj, nu are cine să se uite pe vizor să te urmărească atunci când ai ajuns acasă sau când pleci de acasă. Nu ai vecini care să asculte cu paharul lipit de perete. Nu te văd vecinii când ieși pe balcon sau pe terasă.
Nu ai vecini care să-ți tropăie în cap pentru că nu mai alt vecin mai sus de tine.
Fiind de multe ori la ultimul etaj al unor clădiri înalte, ai puțini vecini în clădirile alăturate care să fie mai sus decât tine și să se uite în apartamentul tău.
- Priveliștea panoramică
Din nou, depinde de respectarea celui mai important criteriu în ceea ce înseamnă penthouse. Dacă este respectat, ești singur pe tot etajul, prin urmare te poți bucura de priveliște în toate direcțiile.
Având terase și balcoane în toate direcțiile, te poți acomoda în timpul zilei în funcție de cum preferi, fie că vrei să stai mai la umbră sau la soare.
Niciun alt vecin din clădire nu se poate bucura de o panoramă la 360 de grade.
- Suprafețele foarte generoase
Cu precădere, penthouse-urile sunt apartamente mult mai mari decât ce poți găsi pe piață și nu se încadrează în această categorie, chiar dacă vorbim de un penthouse autentic sau de variantele care primesc cu forța acest termen.
Majoritatea vin cu mai multe dormitoare, trei cel puțin, cu mai multe băi, bucătărie mare, spații de living, dining, dressing, debarale și alte tipuri de amenajări.
De obicei, vorbim de apartamente care pot avea de la câteva sute de metri până la chiar peste 1.000 de mp, dacă includem și terasele generoase, sau dacă se întind pe două etaje.
- Amenajări de lux
Sunt penthouse-uri care vin cu propria piscină sau cu căzi cu bule ori „Jacuzzi” cum le denumesc unii. Pot să fie în interior sau pe terasele deschise și/sau semideschise.
Sunt apartamente care vin cu propriile săli de fitness, cu spații pentru săli de cinema sau alte amenajări pe care nu le vei găsi în apartamentele mici și ieftine.
- Suprafețele vitrate și ferestrele mari care asigură multă lumină
Nu poți spune că este penthouse sau de lux, un apartament cu geamuri și ferestre mici.
Arhitecții care le proiectează știu asta, iar pentru a asigura multă lumină naturală, pe întregul parcurs al zilei, apelează la ferestre mari și suprafețe vitrate în interiorul apartamentelor pentru a permite propagarea luminii naturale de afară cât mai mult în interior.
Sunt prevăzute ferestre mari, în multe cazuri de la nivelul podelei până în tavan, pe cât mai multe dintre laturile penthouse-urilor, de preferat pe toate laturile, cu excepția încăperilor unde este nevoie de intimitate, cum ar fi dormitoare sau băi.
Dacă este respectată definiția corectă a unui penthouse, niciuna dintre încăperile în care este nevoie de intimitate nu se va afla la exterior.
Dezavantajele unui penthouse
(Sursa imagine: Avalon Estate)
Evident, există și dezavantaje pentru a locui într-un penthouse, oricât de frumoasă și incitantă ar putea părea viața într-un asemenea apartament.
Unele sunt mai apăsătoare decât altele, iar unele s-ar putea să nu reprezinte mari probleme, mai ales cele care sunt legate de bani.
- Prețul unui penthouse
Este de la sine înțeles că un penthouse (chiar și un pseudo-penthouse) va fi scos la vânzare la un preț foarte ridicat, mult peste orice alt tip de apartament care se regăsește în același bloc.
Chiar pseudo-penthouse-urile costă câteva sute de mii de euro bune, unele foarte aproape de pragul de 1 milion de euro și chiar peste el.
Penthouse-urile în toată regula, care respectă toate criteriile importante, ajung la câteva milioane de euro lejer, chiar și în România. Aveți două exemple AICI și AICI, doar ca să vedeți la ce prețuri poate ajunge acest tip de apartamente chiar și la noi în țară.
În străinătate poți găsi penthouse-uri care pot ajunge și la 60 de milioane de euro.
- Expunerea la intemperii
Chiar și în apartamentele clasice nu este cel mai potrivit să fii la ultimul etaj. Nu ai protecție din nicio parte, nici la vânt, nici la ploaie, nici zone care ar preveni pierderile de căldură.
În cazul penthouse-urilor care respectă regula de a fi singure pe ultimul nivel au toți pereții exteriori expuși. Priveliștea panoramică vine cu un cost de întreținere mai mare.
Fără un sistem de climatizare eficient, o să fie extrem de cald vara, mai ales din cauza geamurile și ferestrelor mari proiectate să capteze cât mai multă lumină. Iarna va fi mai frig pentru că nu dispui de aportul pe care-l poate aduce un apartament vecin sau un apartament care se află deasupra.
Evident că proprietarii acestor apartamente vor face totul să se simtă confortabil din punct de vedere termic, dar asta se va solda cu costuri mai mari la facturi.
- Costurile de întreținere
Era normal să continuăm cu acest dezavantaj. Este și nu prea un dezavantaj dacă banii nu sunt o problemă. Se presupune că, dacă ai bani pentru un penthouse, îți asumi și costurile care vin cu un asemenea apartament.
Mai sunt însă și unii bogați care nu țin cont de regulile de aur în ceea ce privește ceea ce îți poți permite în funcție de averea pe care o ai.
Iar un apartament care are sute de metri pătrați suprafață, cu multe camere și utilități, cu multe facilități și nevoi, va veni cu costuri care-i pot pune în dificultate pe cei care nu sunt conștienți că un penthouse nu doar costă mult, ci necesită și costuri de întreținere pe măsura confortului oferit.
- Accesul la penthouse
Din nou, poate fi sau nu un dezavantaj. Sunt proiecte imobiliare noi care prevăd căi de acces dedicate pentru proprietarii de penthouse, dar sunt foarte, foarte rare aceste cazuri.
Cele mai multe trebuie să folosească aceleași căi de acces și lifturi precum toți ceilalți locatari din bloc.
Asta poate însemna în unele momente aglomerație la lifturi, dacă sunt probleme cu lifturile, proprietarul va avea de înfruntat o bătălie cruntă cu scările până la ultimul etaj, mai ales în cazul penthouse-urilor din blocurile înalte.
Chiar și în România apar tot mai multe blocuri moderne care au peste 10 etaje și care au la ultimul etaj penthouse-uri sau pseudo-penthouse-uri.
