Birourile au dat semne timide de revenire in acest an, insa scaderea spatiilor de calitate disponibile in piata va aduce o usoara crestere a chiriilor, spune Horatiu Florescu, unul dintre cei mai experimentati brokeri de birouri.
“Daca ne uitam la tranzactiile semnate in 2009 si 2010, observam ca multi chiriasi au optat in acel moment pentru prelungirea contractelor in locatiile curente sau au semnat contracte pe o perioada mai scurta, de doi-trei ani, din cauza climatului economic instabil. 2011 a adus o piata in chiriasii au fost pregatiti sa isi asume decizii pe termen lung, am asistat la extinderi de spatiu si, comparativ, cu ultimii doi ani, majoritatea tranzactiilor au fost semnate pe o perioada de minimum cinci ani”, explica Florescu.
In prezent, pe piata spatiilor de birouri se afla in desfasurare mai multe tranzactii pentru suprafete de peste 10.000 mp, potrivit companiei The Advisers/Knight Frank, ceea ce confirma faptul ca majoritatea chiriasilor sunt pregatiti sa isi asume decizii pe termen lung si indica o stabilitate a cererii.
Pasajul Basarab ar putea sa creeze al treilea pol de business
Un alt semn pozitiv pentru piata de birouri a fost reprezentat de noile proiecte de infrastructura, care influenteaza considerabil evolutia pietei de birouri din anumite zone, atat pe segmentul cererii, cat si al ofertei.
Cel mai relevant exemplu este zona de centru-vest a Bucurestiului, unde, odata cu inaugurarea Pasajului Basarab, cererile pentru spatiile de birouri au crescut semnificativ.
“Pe langa o conexiune foarte buna cu Piata Victoriei si cu centrul orasului, zona beneficiaza si de o retea dezvoltata de transport in comun. Avand in vedere toate aceaste aspecte, cred ca in urmatorii ani vom asista la crearea unui pol nou de business, al treilea dupa Piata Victoriei si Calea Floreasca-Barbu Vacarescu”, arata Florescu.
O situatie asemanatoare va fi vizibila odata cu finalizarea pasajului Aurel Vlaicu-Pipera, cand zona de nord va deveni interesanta pentru companii, avand cladiri de clasa A, cu o specificatie tehnica buna si o suprafata mare pe etaj, toate, in schimbul unor conditii financiare avantajoase.
“Finalizarea noului pod va readuce Pipera in atentia chiriasilor. In 2012, aceasta zona va deveni «vedeta» pentru cladirile de birouri existente in zona de nord”, subliniaza Horatiu Florescu.
In ceea ce priveste tranzactiile de inchiriere incheiate in acest an, cererea a fost generata atat de jucatorii “traditionali”, precum gigantii din telecom, IT&C, banci si asigurari, dar si de companii noi, reprezentate de furnizorii internationali de servicii medicale, care pana in prezent au prospectat piata.
The Advisers/Knight Frank a intermediat inchirierea unei suprafete totale de 40.000 mp in 2011, printre cele mai importante tranzactii numarandu-se: reinnoirea contractelor pentru Ringier (5.000 mp) si Yokogawa (1.800 mp) in Novo Park, inchirierea de catre Obi (1.200 mp) si Agricover (1.400 mp) in Cubic Center, Delta Hospital (10.000 mp), Ursus in Frumoasa OB si Bluehouse in World Trade Center.
Perspectivele pentru 2012 sunt si mai optimiste, in contextul in care din cei 30 de consultanti ai companiei, opt se ocupa cu inchirierea spatiilor de birouri. “In prezent, lucram la doua tranzactii mari, de peste 20.000 mp, care vor fi incheiate in prima jumatate a anului viitor”, afirma Florescu.
Cine mai investeste in dezvoltarea de birouri
Nu doar consultantii imobiliari sunt increzatori in potentialul pietei de birouri, ci si dezvoltatorii, care au inceput din nou sa parieze pe proiecte. Spre exemplu, AFI Europe, proprietarul AFI Palace Cotroceni, a decis inceperea lucrarilor de constructie a primei faze din AFI Business Park, ce va fi dezvoltat in imediata vecinatate a mallului. Prima cladire, cu o suprafata inchiriabila de 11.000 mp, urmeaza sa fie livrata in vara anului viitor si va face parte dintr-un parc de afaceri care va cuprinde cinci cladiri de birouri, cu o suprafata totala de aproximativ 70.000 mp.
Alte doua proiecte de mari dimensiuni aflate in constructie sunt Sky View, dezvoltat de Raiffeisen Evolution, si prima faza a Hermes Business Campus, ambele amplasate in zona de de nord si centru-nord a Bucurestiului.
"O noutate pentru 2011 a fost reprezentata de comportamentul activ al dezvoltatorilor de spatii de birouri, care, dupa doi ani in care au stat in expectativa, au inceput sa faca investitii in vederea dezvoltarii de proiecte noi”, spune Florescu.
Cererea dezvoltatorilor a fost concentrata pe anumite locatii, precum Calea Floreasca - Barbu Vacarescu, care treptat a devenit una dintre cele mai cautate zone de business din Bucuresti. Investitorii sunt tot mai interesati sa achizitioneze terenurile disponibile aici, explica Florescu, motivati fiind de rata scazuta de neocupare a spatiilor de birouri, sub 1% in prezent.
“Am observat insa o schimbare in comportamentul dezvoltatorilor, in special al celor ce planuiesc inceperea de proiecte noi in viitorul apropiat. In urma climatului economic instabil la nivel international, suprapus noilor norme impuse bancilor de catre Basel III (n.r: noile reguli referitoare la nivelul capitalului bancar), acestia au un sentiment de nesiguranta vizavi de viitoarele finantari sau conditii de acordare a lor”, arata seful The Advisers/Knight Frank.
2012 va fi un an al preinchirierilor
In ceea ce priveste proiecte de birouri care vor fi livrate in 2012, singurele cladiri sunt cele aflate in constructie, ceea ce va reduce drastic spatiile disponibile pe piata.
“In urma consolidarilor anuntate, pana la sfarsitul anului vor mai fi eliberate cateva mii de mp in zona Charles de Gaulle-Piata Victoriei. Avand in vedere nivelul cererii, estimam ca aceste spatii se vor inchiria rapid, astfel ca stocul total de spatii disponibile nu va fi afectat seminificativ”, afirma Florescu.
Rata medie de neocupare va continua sa scada sub 15%, in timp ce in Piata Victoriei sau alte zone prime, este estimata la 5-10%, adauga el. Scaderea spatiilor de calitate disponibile in piata va aduce insa si o usoara crestere a chiriilor, incepand cu cea de a doua jumatate a lui 2012, in special pentru cladiriile eficiente, care beneficiaza de accesibilitate si transport in comun.
“Pe parcursul lui 2010 si 2011, chiriasii au avut o pozitie privilegiata in piata. Avand in vedere raportul curent dintre cerere si spatii noi livrate, balanta va inclina in favoarea proprietarilor. Pentru a-si securiza spatiu pentru 2013 sau 2014, chiriasii vor fi nevoiti sa semneze preinchirieri si cred ca 2012 va fi un an al preinchirierilor”, declara Florescu.
Astfel, piata de birouri va deveni una a proprietarilor, iar dezvoltatorii care au inceput proiecte speculative in 2011 si cei care vor obtine finantare pentru noi cladiri vor fi primii invingatori ai crizei.
Citeste si:
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
