Amenajarea unui apartament nu ridica pretul acestuia, ci doar contribuie la gasirea mai rapida a unui cumparator. Agentii si evaluatorii imobiliari atentioneaza proprietarii ca investitia in gresie, faianta, termopane, parchet, centrala termica, mobila pe comanda sau alte asemenea imbunatatiri se intoarce impotriva lor pentru ca vor gasi cu greu un cumparator care sa le plateasca aceste achizitii. „Aranjarea unui apartament nu este niciun avantaj pentru vanzator. Chiar daca exista faianta si gresie de cea mai buna calitate, cel care cumpara are propriile gusturi si doreste sa puna o alta gresie sau o alta faianta. Acest lucru se intampla frecvent“, spune Radu Zilisteanu, managerul companiei imobiliare Land Experts.

El adauga faptul ca niciun client nu este dispus sa plateasca in plus pentru gresie si faianta avand in vedere ca intentioneaza, mai devreme sau mai tarziu, sa o dea jos, ceea ce pentru el inseamna o cheltuiala in plus. Devine o regula ca majoritatea cumparatorilor sa doreasca sa scoata vechile placi ceramice, chiar daca sunt de ultima generatie, pentru ca nu se asorteaza cu felul in care vor sa-si decoreze locuinta.

Termopane si parchet

Singurele investitii care sunt acceptate sunt termopanele si parchetul, insa nici acestea nu reusesc sa salte prea mult valoarea locuintei. „Proprietarii sunt multumiti daca pot sa-si acopere costurile si sa vanda repede“, explica Zilisteanu. El mai spune ca o locuinta dotata cu termopan si cu parchet face o impresie buna, insa cumparatorii se uita mai mult la zona, la etaj si la pret, mai putin la parchet sau termopane. Oamenii prefera sa dea mai multi bani pentru un bloc pe care-l considera mai curat sau pentru un apartament la un etaj mai bun decat pe termopane si parchet, investitii pe care oricum le pot face pe parcurs.

Spre exemplu, un apartament de doua camere, confort unu, decomandat, amplasat in cartierul Titan din Bucuresti, se vinde cu preturi cuprinse intre 39.000 si 43.000 de euro, in functie de etaj, pozitie in cartier, daca este stradal sau nu. Acesti factori conteaza mult mai mult in comparatie cu imbunatatirile. Este posibil ca un proprietar care a pus la apartament geamuri termopan si parchet sa reuseasca sa ia un pret mai bun cu 1.000-1.500 de euro, adica sa-si recupereze investitia. Insa nu va reusi sa castige ceva de pe urma acestor investitii.

Recompartimentari si centrale termice

Agentii imobiliari nu recomanda niciunui proprietar care se pregateste sa vanda sa se apuce sa dea peretii jos pentru a face bucatarii americane sau livinguri spatioase. Acest tip de investitii nu se recupereaza niciodata, sustin ei. „Am intalnit un caz in care un italian a bagat in amenajarea unui apartament mai mult decat pretul la care l-a cumparat. Avea patru camere din care a facut doua. A recompartimentat, a schimbat totul, usi, ferestre, instalatii sanitare, electrice. Se chinuieste sa-l vanda, dar nu va reusi in veci decat daca lasa la pret si iese mult in paguba“, sustine Zilisteanu.

El afirma ca multi oameni prefera sa aiba usa la bucatarie, considerand ca lipsa acesteia nu face decat sa imprastie mirosul in casa. Nici centrala termica nu mai este pe gustul cumparatorilor: multi se intereseaza in amanunt daca este second-hand, daca exista autorizatii daca este verificata la ISCIR etc.

Mobila pe comanda

Moda mobilierului pe comanda pentru holuri sau bucatarii este pretabila pentru cine doreste sa stea minimum 10 ani intr-un apartament. Cine are insa de gand sa vanda trebuie sa fie constient ca este o investitie care se recupereaza in foarte putine cazuri. Majoritatea vanzatorilor lasa aceste lucruri in apartament mai mult pe degeaba, spune Zilisteanu. De aceea, celui care doreste sa vanda nu ii este recomandat sa dea debaralele jos si in locul lor sa monteze sifoniere pe comanda. „Singurul avantaj pe care poate sa-l ofere o astfel de locuinta este ca se vinde repede. Insa asta va depinde de pozitie, daca in bloc exista sau nu restantieri la intretinere“, atentioneaza analistii imobiliari.

Valoarea de piata

Nici evaluatorii ANEVAR, cei care stabilesc valoarea unei locuinte, nu pun prea mare pret pe imbunatatiri. „Pe noi ne intereseaza valoarea de piata. Imbunatatirile pot conta sau nu, insa asta depinde de piata. Exista multe zone in tara sau chiar in Bucuresti in care investitia in imbunatatiri nu este recunoscuta de piata“, spune Adrian Vascu, senior consultant in evaluari imobiliare la firma Darian. El adauga si ca, in multe situatii, faptul ca exista imbunatatiri nu schimba cu nimic pretul unei locuinte sau il schimba cu foarte putin, maximum 1.000-2.000 de euro.

Ce vor clientii

Citeste si:

Agentii imobiliari spun ca majoritatea clientilor doresc apartamente bine situate, la etaje intermediare, in blocuri curate care nu au prea multi datornici la intretinere. Acestea sunt primele criterii luate in calcul, sustin ei. „Sunt prea putini cei care cauta o locuinta gata aranjata“, spune Zilisteanu.

El precizeaza ca proprietarii care au exagerat cu imbunatatirile au probleme in a vinde deoarece tin la pret si nimeni nu e dispus sa recunoasca valoarea acelor investitii. Recomandarea specialistilor este ca inainte de scoaterea la vanzare a unui apartament sa se zugraveasca deoarece curatenia este apreciata, eventual sa fie schimbate vasul de wc si chiuveta. Atentie insa, tot ce trece de acest nivel se poate intoarce impotriva proprietarului.

Recuperarea investitiilor

Vanzatorii care detin un apartament de mai putin de trei ani si care au investit in el sunt nevoiti sa umble dupa expertize ale imbunatatirilor pentru a-si putea recupera o mica parte din impozitul datorat statului, respectiv 16% din suma care rezulta ca diferenta intre pretul de vanzare si cel la care a fost achizitionata locuinta. „Este o piata care se va deschide in viitor. Deocamdata nu am avut niciun asemenea caz, desi legislatia permite aceste evaluari din ianuarie 2006, de cand s-a introdus impozitul de 16%“, spune Adrian Vascu. El atentioneaza ca pentru aceste evaluari este nevoie de facturi pentru investitiile efectuate, chiar daca pana la urma in calcul este luata tot valoarea de piata.„Degeaba ai bagat 10.000 de euro intr-o locuinta daca nimeni nu-ti recunoaste acea valoare“, adauga expertul ANEVAR.

Avantajul zonei

Ar mai fi o solutie pentru cresterea pretului unei locuinte: achizitionarea ei intr-o zona cu potential de dezvoltare. Insa acest lucru presupune documentare si obtinere de informatii exacte din sectorul imobiliar.

Pana in prezent, cele mai spectaculoase dezvoltari imobiliare au aratat ca acolo unde apare un investitor cu staif, gen Metro, Carrefour sau un dezvoltator imobiliar de prestigiu, imediat este urmat de altii la fel de mari sau de calibru mai mic, cu showroom-uri, spatii de prezentare etc. Acest lucru duce, in multe cazuri, chiar si la dublarea pretului zonei.

Pentru Bucuresti, exemplele sunt numeroase: zona Iancu Nicolae din comuna Baneasa, unde s-au construit peste 450 de vile, ar fi una. Proprietarii sunt diplomati, oameni politici sau fotbalisti. Moda in zona au dat-o fratii Becali, care pot fi considerati pionerii cartierelor de lux. Un alt exemplu ar fi partea de sud a Capitalei unde mai multe companii au construit depozite si magazine de prezentare.

In mijlocul Bucurestiului, cel mai vechi exemplu este cartierul Vitan. Dupa ce s-a construit primul magazin tip mall din Romania, apartamentele din zona s-au scumpit cu 30-40%. Specialistii atrag atentia, pentru viitor, asupra a doua locatii: Straulesti si Corbeanca, loc unde se va construi autostrada Bucuresti-Brasov. Deja s-au achizitionat mari suprafete in zona Straulesti si se asteapta ca statul sa rascumpere terenurile in cauza pentru a putea demara constructia autostrazii. Lucrurile s-au petrecut aproape identic in zona Sebastian din sectorul 5, unde a fost construit un supermarket Prosper. La ora actuala, un apartament cu trei camere se vinde acolo cu 60.000-70.000 de euro.

Exemplele pot continua cu puzderia de proiecte rezidentiale anuntate in ultima vreme - Sema Park, Baneasa Investment. Numai simplul anunt de incepere a lucrarilor a crescut preturile in zonele respective cu 10-20%. Este insa foarte greu pentru un om obisnuit sa anticipeze ce se va intampla peste o anumita perioada de timp. Specialistii ne-au vandut insa un pont: fiti atenti la zona de sud a Capitalei.

Sfaturi“ pentru „imbogatirea“ cartierelor sarace

1. Cu cat numarul investitorilor intr-o zona fara valoare va fi mai mare, cu atat cresterile de preturi vor fi mai mari
2. Un cartier rezidential la o margine de oras poate determina cresterea preturilor terenurilor extravilane de zece ori intr-un an-doi si de douazeci de ori in patru-cinci
3. Un mare centru comercial nou poate conduce la cresterea preturilor terenurilor de la marginea orasului de la cinci ori pana la zece ori
4. Un nou centru de afaceri nu schimba cota unei zone din Bucuresti, dar in provincie poate avea influenta