De la o ruina, la o cladire de birouri clasa B
In urma cu trei ani, arhitectul Teodor Frolu (foto), fondator si co-manager al companiei de comunicare DC Communication, prelua impreuna cu agentia Headvertising o cladire de 2.500 mp, veche de 110 ani si aflata intr-o stare de colaps. Lucrarile de renovare aveau sa coste 3,5 milioane de euro si sa dureze doi ani.Bursa Marfurilor sau The Ark, cum a fost redenumita de arhitect, este amplasata pe Calea Rahovei nr. 196 A si a fost abandonata timp de aproape 16 ani, dupa un incendiu devastator din martie 1990. “In 2005, cladirea era un pericol public, cu pomi de sase metri crescuti in cenusa acoperisului surpat de la incendiu. Fatada de caramida era grav deteriorata, nu atat de vreme, ci de cei care au avut-o in administrare si care nu au inteles ce valoare au aceste ziduri, vechi de 110 ani”, isi aminteste arhitectul.
Teodor Frolu nu s-a speriat si a vazut un imens potential in zidurile ramase inca in picioare, dar cu deplasari de la verticala de cateva grade. A angajat o echipa de constructori capabili sa faca fata provocarii si a inceput lucrul.
“Am construit o structura metalica noua la interior, care a sustinut fatada pe parcursul ridicari noii structuri de beton, ce constituie, de fapt, cladirea propriu-zisa.Tot ce a putut fi salvat si restaurat din vechea cladire reprezinta aproximativ 20% din noua cladire, avand rol estetic si identitar, nu structural”, explica Frolu.
O a doua provocare majora a fost inexistenta subsolului. Din punct de vedere functional, cladirea avea nevoie de acest spatiu, chiar daca asta inseamna o buna parte din investitia totala.
“Subzidirile la -5 m, turnate in patru straturi succesive, pentru sustinerea zidurilor fisurate si pe alocuri calcifiate, a fost poate cea mai dificila operatiune. Am avut intarzieri de patru luni la «iesirea din pamant» si am fost suparati atunci pe firma Octogon (n.r.: constructorul general), ca orice dezvoltator. Acum insa, dupa ce revad filmul intregii operatiuni, cred ca merita felicitati pentru treaba facuta”, afirma arhitectul.
Pentru ca a vrut sa creeze un citat de arhitectura industriala de secol XXI, in contrast cu cea de sfarsit de secol XIX, arhitectul a introdus profilitul (n.r. pereti din profile de sticla) si a pastrat in toata cladirea betonul aparent si instalatiile la vedere. A folosit finisajele specifice industriale, dar in culori tari si diferite de la etaj la etaj.
Astfel, dupa doi ani, fosta Bursa a Marfurilor a devenit The Ark, cladire in care mai au sediul, alaturi de DC Communication, si Headvertising, Media Factory, Interactive Look, Reply, Space Syntax, CIAC (Centrul International de Arta Contemporana) si Grupul de Initiativa Radu Anton Roman.
Ce ofera o cladire de patrimoniu
Arhitectul Teodor Frolu spune ca a ales o cladire de patrimoniu in devafoarea uneia moderne de birouri pentru ca in Bucuresti nu prea sunt cladiri adevarate de birouri clasa A, aceasta specificatie tinand si de calitatea arhitecturii, precum si de spatiul din jurul cladirii.“O cladire de patrimoniu inseamna unicat, identitate mult mai puternica. Un monument nu este doar o cladire, are o valoare emotionala sau istorica la nivel de oras ce poate fi valorificata. Un brand puternic este foarte valoros pentru o dezvoltare urbana de calitate”, sustine Frolu.
In opinia sa, Bucurestiul are nevoie de spatii de business pe suprafete mari pe nivel si cu mixuri mult mai variate de functiuni. Constructiile pe loturi mici, asa cum sunt majoritatea dezvoltarilor imobiliare, nu ofera o structura potrivita.
“S-a construit mult, dar, dupa parerea mea, nu adecvat tipului de business actual. Primul dezvoltator ce va veni cu structura integrata va goli foarte multe din cladirile actuale de birouri”, subliniaza arhitectul.
The Ark (foto) are 2.500 mp utili, dintre care 1.500 mp birouri si 1.000 mp spatiu public. Pe segmentul de birouri, mai este liber un spatiu de 250 mp, chiria lunara fiind de circa 18 euro/mp.
“Un element esential pe care l-am avut in vedere in acceptarea chiriasilor a fost de a fi compatibili cu spiritul cladirii si, foarte important, sa aduca o valoare adaugata mediului creativ pe care l-am creat”, explica Teodor Frolu, adaugand ca intretinerea costa 3,5 euro/ luna si include caldura/racire si administrarea spatiilor comune si tehnice.
La parter si subsol, mai este disponibil un spatiu de circa 200 mp. “Ne dorim ca, alaturi de CIAC, atelierul si magazinul Carlei Szabo, Intro design si cafeneaua French Bakery, sa mai gasim ceva complementar din domeniul food sau arts-design. De curand, in curte s-a deschis terasa Musafir, cu specific indian”, mai spune Frolu.
Tragand linie dupa patru ani, el nu stie exact cat de profitabila a fost investitia, in contextul in care cladirea nu a fost valorificata ulterior, insa spune ca nu profitabilitatea a fost scopul final.
“Aceasta constructie nu a fost gandita ca o speculatie imobiliara, ci ca o platforma de dezvoltare a business-urilor noastre. Suntem doua companii implicate in investitie (n.r.: DC Communication si Headvertising), iar profitabilitatea acestei investitii se regaseste in dezvoltarea noastra pe piata, mai ales in contextul actual”, conchide arhitectul.
Cum au evoluat chiriile pentru vilele istorice
Nivelul chiriilor pentru vilele istorice din Bucuresti s-a erodat cu 15-20% fata de finalul anului 2008 si cu 10-40% fata de aceeasi perioada din 2008, scaderea din ultimul semestru fiind una mai usoara, comparativ cu sfarsitul anului trecut, potrivit companiei de consultanta imobiliara Regatta.„Din cauza crizei, s-a inregistrat o diminuare a chiriei, dar cine vrea sa inchirieze un astfel de imobil trebuie sa plateasca pretul cerut de proprietar, chiar daca este unul ridicat, pentru ca oferta este foarte limitata. O astfel de vila insa, adusa la cel mai inalt nivel de finisare, isi poate mentine pretul de dinainte de criza”, a explicat, pentru Wall-Street, Bogdan Barbulescu (foto), broker in cadrul departamentului de inchirieri al Regatta.
Nu numai ca numarul vilelor istorice din Capitala este unul redus, insa foarte putine proprietati au fost renovate si reconsolidate, iar din acest motiv, o vila istorica aflata si intr-o zona precum Dorobanti, Gradina Icoanei sau Primaverii isi mentine in continuare o valoare ridicata a chiriei.
Chiar daca atat chiriile, cat si preturile vilelor istorice au coborat in ultimele luni, aceste proprietati au ramas investitii preferate de multi jucatori din piata imobiliara. In cazul in care proprietatea necesita si renovarea, costurile pot creste cu pana la 30% din valoarea vilei.
„Fata de anul trecut, preturile vilelor istorice au scazut cu 20-30% si, in foarte putine cazuri, cu 35-40%. Majoritatea sunt insa vile de patrimoniu, cu arhitectura unica, iar riscul intr-o asemenea investitie este mult mai mic decat intr-un imobil obisnuit”, afirma si Antoaneta Petre, consultant in cadrul departamentului de rezidential al Regatta.
Compania a intermediat recent vanzarea unei vile, amplasata in apropierea bulevardului Dacia, pentru 3,5 milioane de euro, aceasta fiind cea mai mare tranzactie rezidentiala anuntata de o companie de consultanta in 2009.
