Aceasta este părerea CEO-ului dezvoltatorului Forty Management, Lucian Azoiței, care anticipează vremuri dificile pentru dezvoltatorii care nu au un business bine dezvoltat și care se vor lupta cu menținerea profitabilității.

Lucian Azoiței a declarat pentru wall-street.ro, în cadrul emisiunii constructIMO, că dezvoltatorii nu fac banii pe care publicul larg cred că îi fac.

Haideți să vă spun și cum stă cu profitul, pentru că există acest mit al profitabilității dezvoltatorilor. Cei mai buni dezvoltatori din piață, iar în momentul de față nu sunt mai mult de trei, înregistrează un profit de 30% pe ciclu. Ciclu înseamnă din momentul în care ai demarat proiectul și până în momentul în care l-ai lichidat în totalitate. Ciclul poate fi de 2 ani din momentul în care ai început să sapi și chiar mai mult, pentru că nu vinzi niciodată tot până la momentul în care finalizezi lucrările”, ne-a spus Lucian Azoiței.

Este o marjă extrem de mică. Sunt business-uri normale care sunt mult mai profitabile decât business-ul imobiliar.

Potrivit CEO-ului Forty Management, profitabilitatea este tot mai redusă, deoarece există o presiune foarte mare pe costuri, din cauza scumpirii materialelor de construcție, a forței de muncă, dar și a creșterii costurilor de creditare.

Lucian Azoiței ne-a mai spus că marjele de profit ale dezvoltatorilor nu au cum să fie atât de mari pe cât crede publicul larg, deoarece variațiile de preț și contextul macroeconomic nu puteau permite asigurarea unor marje de profit mari. Totodată, există și unele „plafoane de preț” pe care dezvoltatorii nu le pot sparge, pentru a-și crește profitabilitatea.

Dacă vă uitați la ce se întâmplă în piață, prețurile au variat cu +/-10% în ultimii 12 ani. Numai inflația statistică a fost de 30% în această perioadă. Dacă tu ai variație 10%, plus-minus, nu ai cum să ai o profitabilitatea foarte mare.

S-au micșorat atât de mult marjele încât, după părerea mea, veți vedea oameni care vor ieși din business-ul ăsta, nu vor mai face dezvoltare imobiliară. Din cauza asta o să vedeți cum vor crește și prețurile”, a avertizat omul de afaceri.

Pentru 2022, previziunile specialiștilor din piață anticipau deja atingerea unor recorduri istorice în ceea ce privește prețurile pe segmentul rezidențial.

Prețurile ar fi putut fi mai mari, fără plafoanele impuse de cumpărători

Potrivit reprezentantului Forty Management, prețurile de pe piața rezidențială sunt ținute loc sub control datorită acestei dificultăți a dezvoltatorilor de a sparge aceste plafoane ale clienților.

„Toată lumea se așteaptă să dea 60.000 de euro pe garsonieră, 80.000 de euro pe un apartament cu două camere și 100.000 pe trei camere, cu variațiile de rigoare, adaptate la zona respectivă. Dacă scoți pe piață un produs de 100.000 de euro, la un preț 120.000 de euro, nu o să ți-l cumpere nimeni, chiar dacă acel produs face banii ăia. Chiar dacă vii și demonstrezi că, luând în calcul costurile de construcție și marja asta mică, acela ar fi prețul.

În cazul acesta, se diminuează marja. Nu poți să reduci marja la infinit, mai ales când ai presiunea asta asupra costurilor, asupra normelor. De exemplu, normele de pompieri au generat o creștere de 10%, doar prin respectarea lor. O să vedeți ieșiri din acest business, veți vedea falimente, dacă lucrurile nu se schimbă”, ne-a mai explicat Lucian Azoiței.

În tot acest context, CEO-ul Forty Management anticipează că prețurile vor cunoaște o creștere pentru stocul existent și a puținelor produse care vin din spate.

„Ultimii doi au fost cei mai buni, pentru că, pentru prima oară în ultimii 30 de ani, s-au livrat mai multe produse decât cererea. Din '90 și până în 2019, oferta a fost mereu mai mică decât cererea. În următorii 2-3 ani, oferta va scădea dramatic, iar lumea se va întreba de ce cresc prețurile? Unde sunt dezvoltatorii, cu marjele lor mari?”, a mai subliniat Azoiței.

Dezvoltatorii de clasă medie vor fi cei mai afectați

În ceea ce privește cei mai expuși dezvoltatori din piață în următorii ani, Lucian Azoiței afirmă că problemele cele mai mari vor fi resimțite de cei care se află pe segmentul mediu, care este tot mai puțin populat.

„Piața acum este mai așezată, s-a polarizat mai mult. Sunt câțiva dezvoltatori mari, care deja accesează surse de finanțare externă, care au un model de business sofisticat, care au tot felul mijloace de dezvoltare și care au trecut de nivelul de a face un produs pentru vânzare. De cealaltă parte, avem micii investitori, care nu vor neapărat fi loviți, pentru că, de obicei, construiesc pentru ei. Din păcate, nu prea mai există centru. Sunt prea puțin proiecte de tip boutique”, a mai spus CEO-ul Forty Management.

Din spusele lui Lucian Azoiței, cei care se mai află acum pe segmentul de mijloc vor fi primii care vor dispărea sau vor ieși din piață, pentru că marjele de profit pentru tipurile de proiecte pe care le dezvoltă sunt foarte mici, în condițiile în care există această presiune pe costurile de dezvoltare, pe costurile de finanțare, iar cum aceștia nu au posibilitatea de a se finanța la dobânzi mai bune, presiunea pe profitabilitate va crește și ea, prin urmare vor fi forțați să iasă de pe piață.

Forty Management dezvoltă un proiect mixt de peste 100 de milioane de euro în Capitală

Compania Forty Management are în prezent, în dezvoltare, un proiect mixt, în nordul Capitalei, lângă Petrom City, în zona Străulești. Terenul a fost achiziționat cu 8,2 milioane de lei, tranzacție anunțată în toamna anului 2020.

Central District Lagoon City va fi o adevărată reconversie urbană a unui teren cu destinație industrială, deținut anterior de Butan Gas România, și presupune dezvoltarea unui complex care să includă mai multe componente.

Proiectul, evaluat la peste 100 de milioane de euro, va include circa 570 de apartamente, un hotel, birouri, spații comerciale, spații de recreere și grădini urbane, ce vor înconjura o lagună.

Lucian Azoiței, care este unul dintre fondatorii dezvoltatorului Forty Management ne-a explicat că finanțarea acestui proiect vine din surse locale și internaționale, printr-un credit ce se întinde pe o perioadă mult mai lungă de timp, de 15 ani. Potrivit acestuia, este o premieră pentru piața românească.

Proiectul de dezvoltare în sine este o premieră pentru piața din România, acesta urmând să fie singurul de acest fel din București, motiv pentru care compania nu va vinde proiectul, ci va închiria spațiile pe care le va dezvolta.

„În cazul nostru, produsul acesta este irepetabil, pentru nu ai voie să faci decât o lagună pe oraș. Pentru că este un proiect unic, noi nu mai vindem, închiriem. Este o investiție într-un business care generează venit pe termen lung”, ne-a mai explicat Lucian Azoiței.

Totodată, compania își propune să dezvolte un proiect rezidențial exclusivist, Central District Royal Suites, cu o valoare de piață estimată la 76 milioane de euro, în vecinătate se află spații culturale și artistice precum Villa Minovici - Muzeul de artă populară, Muzeul de Artă Apuseană sau Gara Regală Băneasa.

Proiectat sub forma unui turn înalt de 122 metri, Central District Royal Suites va fi cel mai înalt ansamblu de locuințe din România. Proiectul va fi amplasat pe un teren de 3.000 mp, situat lângă Fântâna Miorița și va oferi 34 de apartamente de lux în 3 configurații: apartament pe 1 etaj complet, duplex pe jumătate de etaj și penthouse-uri pe 2 etaje.

Dacă doriți să urmăriți interviu integral cu Lucian Azoiței din cadrul emisiunii constructIMO, o puteți face în clipul de mai jos.

Sursa foto: Forty Management