Criza locuirii se datorează dezechilibrelor din piață, tot mai vizibile: prețurile au crescut accelerat în ultimii ani, ritmul construcțiilor încetinește, iar o mare parte din locuințele deja existente rămâne neutilizată, conform datelor unei analize Storia. În timp ce alte state încearcă să corecteze aceste probleme prin investiții și politici publice, în România accesul la locuire continuă să depindă aproape exclusiv de piața privată, într-un context în care alternativele devin tot mai limitate pentru marea parte a populației.
Europa vrea să construiască masiv pentru a rezolva criza locuințelor
Criza locuințelor a devenit o problemă structurală la nivelul întregului continent, iar instituțiile europene încep să răspundă cu măsuri concrete. Potrivit unei analize realizate de Storia pe baza Planului european pentru locuințe la prețuri accesibile, document publicat de Comisia Europeană, una dintre principalele direcții este să crească accelerat ritmul de construcție.
Concret, Uniunea Europeană își propune majorarea cu aproximativ 40% a numărului de locuințe construite anual, de la 1,6 milioane cât este în prezent, la 2,25 milioane. Asta înseamnă încă 650.000 de unități în fiecare an, un efort care ar presupune investiții suplimentare de circa 150 de miliarde de euro anual.
Fondurile ar urma să fie asigurate parțial de bănci naționale și regionale prin programe de investiții precum InvestEU și prin parteneriatul pe termen lung deja în vigoare cu Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD)
Presiunea este reală: conform raportului „Housing Exclusion” realizat de FEANTSA (Federația Europeană a Organizațiilor Naționale care lucrează cu persoanele fără adăpost), aproximativ 1,3 milioane de persoane din Europa nu aveau o locuință în 2024.
România nu un plan, spre deosebire de alte țări, deși decalajul este mare
În timp ce la nivel european se conturează strategii clare pentru creșterea stocului de locuințe, iar marile economii ale continentului și-au stabilit deja ținte concrete, România rămâne fără un obiectiv național asumat în acest domeniu.
De exemplu, Germania și-a propus să construiască aproximativ 300.000 de locuințe anual, iar Marea Britanie vizează un total de 1,5 milioane de locuințe noi în intervalul 2025–2030, echivalentul a circa 300.000 pe an. Aceste planuri sunt concretizate prin politici publice și mecanisme de finanțare menite să stimuleze dezvoltarea imobiliară.
În România, în schimb, nu există o țintă similară sau o strategie coerentă comunicată public, în ciuda presiunilor tot mai mari din piață. Specialiștii atrag atenția că problema nu este lipsa soluțiilor, ci lipsa unei direcții și a unei asumări la nivel național.
Deficitul de strategie se vede cel mai clar în zona locuințelor sociale, unde România este semnificativ în urma altor state europene. Potrivit datelor centralizate de FES România în Monitorul Social, în 2022 existau doar aproximativ 16.300 de locuințe sociale la nivel național, ceea ce reprezintă doar 0,17% din totalul fondului locativ.
Prin comparație, Franța are aproximativ 4,4 milioane de locuințe sociale (circa 16% din total, un procent de aproape zece ori mai mare decât la noi), iar Țările de Jos ajung la aproximativ 30%. Chiar și Germania, unde ponderea este mai redusă, are peste 1 milion de astfel de locuințe.
Diferența nu ține doar de volum, ci și de rolul pe care acest tip de locuințe îl are în piață. În statele vest-europene, locuințele sociale sunt folosite pentru a oferi alternative accesibile inclusiv pentru clasa medie și pentru a echilibra presiunea asupra prețurilor din piața liberă.
În România, numărul redus al locuințelor sociale face ca impactul acestora asupra populației să fie aproape inexistent. Practic, pentru majoritatea populației, accesul la locuire depinde aproape exclusiv de piața privată, atât pentru cumpărare, cât și pentru închiriere, ceea ce amplifică efectele creșterilor de prețuri și elimină alternativele în perioadele de scumpiri accelerate.
Prețurile locuințelor cresc în ritm accelerat în toată Europa
Datele publicate de Eurostat confirmă amploarea fenomenului: în perioada 2013-2024, prețurile locuințelor au crescut în medie cu peste 60% la nivelul Uniunii Europene.
În România, dinamica a fost și mai accentuată. Potrivit unei analize Storia, în perioada 2019–2025, prețurile apartamentelor au crescut în medie cu 73% în principalele 10 orașe. În București, creșterea a fost de aproximativ 70%, în timp ce în orașe precum Brașov sau Sibiu prețurile s-au dublat.
Chiriile au crescut într-un ritm mai moderat, aproximativ 20% la nivel european, însă diferențele între locuințele vechi și cele noi s-au accentuat, proprietarii locuințelor noi cerând chirii mai mari, pe fondul costurilor de achiziție mai ridicate.
Chiar dacă în România salariile au crescut într-un ritm apropiat de cel al prețurilor, acest lucru nu a eliminat presiunea asupra cumpărătorilor. Datele din piață arată că o parte dintre aceștia au fost afectați de creșterea ratelor și a TVA-ului, fiind nevoiți uneori chiar să amâne achiziția.
Paradoxul este că există multe locuințe goale
Unul dintre cele mai surprinzătoare aspecte este multe locuințe nu sunt folosite.
La nivel european, aproximativ 20% dintre locuințe sunt neocupate. În România, procentul ajunge la aproximativ 25%, adică peste 2,5 milioane de locuințe. Doar în București sunt peste 218.000 de apartamente aparent goale. Mulți dintre proprietarii de la noi sunt plecați în străinătate și-și lasă apartamentele nelocuite, dar există și alte cauze.
Un alt motiv ar fi că o parte dintre locuințele aparent goale sunt, de fapt, închiriate la negru sau în regim hotelier (Airbnb, Booking), ceea ce reduce oferta pentru oamenii care caută chirie pe termen lung, nu doar la noi, ci și în alte țări din Europa. Comisia Europeană notează că oferta de locuințe pe termen scurt a crescut cu 93% între 2018 și 2024, ceea ce a redus opțiunile pentru rezidenți.
Se construiește puțin, deși cererea e mare
În același timp, ritmul construcțiilor a scăzut.
Autorizațiile pentru clădiri rezidențiale au scăzut cu 22% în Europa începând din 2021. În prezent, se construiesc aproximativ 1,6 milioane de locuințe pe an, deși ar fi nevoie de cel puțin 2 milioane pentru echilibrarea pieței.
În România, se finalizează anual aproximativ 60.000 de locuințe, un nivel insuficient raportat la cerere.
Ce soluții sunt luate în calcul la nivel european
În acest context, Comisia Europeană a propus un set de măsuri care vizează atât creșterea ofertei, cât și utilizarea mai eficientă a fondului existent de locuințe.
Programe pentru locuințele sociale
Una dintre principalele direcții este pur și simplu creșterea numărului de locuințe sociale. Acestea sunt folosite în multe state europene nu doar pentru categoriile vulnerabile, ci și ca instrument de stabilizare a pieței.
Concret, asta ar însemna proiecte dezvoltate sau susținute de stat, în care locuințele sunt închiriate la prețuri sub nivelul pieței. De asemenea, în orașe precum Viena, astfel de locuințe se construiesc în toate zonele orașului, inclusiv în cartiere centrale sau scumpe, ceea ce contribuie la evitarea segregării sociale și la menținerea unor niveluri mai echilibrate ale chiriilor.
Creșterea densității urbane
O altă măsură vizează creșterea numărului de locuințe în interiorul orașelor, prin utilizarea mai intensă a terenurilor disponibile. Cu alte cuvinte, există propuneri de relaxare a limitelor de înălțime pentru clădiri sau autorizarea unor proiecte mai dense în zonele deja construite. Scopul este creșterea rapidă a ofertei în zonele unde cererea este cea mai mare.
Astfel de măsuri depind însă de infrastructura rutieră și de transportul public. Fără investiții în rețele de transport, utilități și servicii publice, creșterea densității poate să ducă la aglomerație și la scăderea calității vieții.
Introducerea locuințelor neocupate în piață
Cu cele aproximativ 20% dintre locuințele din UE neutilizate, una dintre soluții este stimularea introducerii acestora în piață, fie prin închiriere, fie prin vânzare. Măsurile pot să includă taxe mai mari pentru locuințele neocupate și facilități pentru proprietarii care decid să le scoată pe piață.
Simplificarea procedurilor de autorizare
Durata mare de obținere a autorizațiilor de construcție este un factor care întârzie dezvoltarea de noi proiecte rezidențiale. În marile orașe din România, de exemplu, procesul durează frecvent peste 6 luni și poate depăși un an, potrivit unui raport al Băncii Mondiale. Întârzierile cresc costurile dezvoltatorilor și amână intrarea locuințelor pe piață.
Introducerea mecanismului de „avizare tacită” permite continuarea procedurilor în cazul în care instituțiile nu răspund în termenul legal, reducând riscul de blocaj administrativ.
Limitarea dezvoltării necontrolate la periferie
Construirea de locuințe la periferia orașelor este o soluție frecventă, datorită costurilor mai mici ale terenurilor. Dar, cu o infrastructură subdimensionată, acest model generează în realitate costuri suplimentare: extinderea rețelelor de utilități, trafic mai intens, dependența de mașina personală și acces limitat la servicii publice.
Din acest motiv, politicile urbane europene încep să pună accent pe dezvoltarea în interiorul orașelor sau în zone deja conectate la infrastructură, chiar dacă investițiile inițiale sunt mai mari.
