Wall-Street.ro: Ati declarat ca NEPI a fost listat pe Bursa pentru o “pozitionare” mai buna. Ce inseamna acest lucru mai exact ? Care sunt motivele pentru care ati ales BVB ?

Martin Slabbert: In primul rand, am vrut sa fim mai aproape de investitorii romani si de locul in care ne desfasuram cea mai mare parte a operatiunilor. De asemenea, investitorii institutionali romani, precum fondurile de pensii, nu pot sa investeasca in afara Uniunii Europene. Avand in vedere acest lucru, trebuia sa ne listam undeva in UE, pe o piata reglementata, iar Bursa de la Bucuresti a fost cea mai buna solutie. Multe fonduri de pensii sunt deja in actionariatul NEPI, niciunul romanesc dar probabil acest lucru se va schimba.

W-S.ro: Actiunile imobiliare nu sunt prea riscante pentru fondurile de pensii ?

MS: As spune ca nu, mai ales daca ne uitam la evolutia NEPI si la felul in care am distribuit profitul. Fondurile de pensii cauta in special companii care au o politica de acordare a dividendelor predictibila iar acesta este exact lucrul pe care il oferim.

W-S.ro: Din ce motiv NEPI distribuie dividende luand in calcul doar veniturile din chirii, dar nu si sumele rezultate in urma tranzactiilor imobiliare pe care le faceti ?

MS: In trecut s-au inregistrat multe abuzuri in industria noastra atunci cand valoarea proprietatilor detinute a fost reevaluata la niste preturi mari. Unele companii au luat profitul rezultat si l-au distribuit actionarilor. Astfel de proceduri sunt clar nesustenabile.

Noi am preferat sa separam intrarile de capital: facem o deosebire clara intre evaluarile proprietatilor si intrarile efective de lichiditati de pe urma chiriilor incasate. Pe asta ne concentram. Atunci cand platim un dividend, actionarul poate sa fie sigur ca sursa acestuia este reprezentata de veniturile din chirii si nu de evenimente neprevazute. In momentul cand incepi sa incluzi in dividend astfel de tranzactii unice, totul devine neclar si nimeni nu mai stie ce reprezinta de fapt acel dividend.

Cand NEPI este comparata in piata cu alte companii similare, pentru a determina daca actiunile sunt subevaluate sau nu, primul lucru luat in considerare este reprezentat de veniturile efective generate de catre proprietatile din portofoliu, nu din vanzari.

W-S.ro: In afara de actiunile pe care le detineti in carul NEPI (5,95%) investiti si in alte companii listate ?

MS: Da, am pachete de actiuni si in cadrul altor companii, insa niciuna din Romania. Prefer totusi sa ma concentrez pe NEPI pentru ca este o afacere pe care o cunosc. Chiar recent am cumparat mai multe actiuni ale companiei si cred ca voi mai cumpara.

W-S.ro: Ce parere aveti despre evolutia din acest an a burselor ? Credeti ca am intrat pe un nou trend de crestere ?

MS: Nu cred ca avem inca un trend clar. Nu ne aflam intr-o piata “bull”, vom reveni pe crestere insa momentul exact il vom afla doar atunci cand ne aflam deja in el. Ca manager incerc sa nu imi bazez afacerile pe estimari. Daca, de exemplu, as fi sigur ca pietele vor creste in urmatorii trei ani, as lua toate lichiditatile, as trece pe actiuni si apoi as astepta. Nu este cazul, preferam sa ne concentram pe imbunatatirea afacerile prin ceea ce putem face in prezent.

W-S.ro: Pietele de capital si imobiliare au fost poate cele mai lovite de criza ultimilor ani. Situatia din Grecia a revenit din nou in centrul atentiei...

MS: Cred ca oamenii au reactii exagerate cand se vorbeste despre crize si probleme financiare. Fara nici cea mai mica indoiala sunt sigur ca aceasta este si situatia din prezent. Pietele au avut si vor avea mereu perioade de crestere si scadere in care se amplifica astfel de evenimente.

W-S.ro: A fost NEPI afectata de criza ? Va temeti ca veti fi afectati de noile probleme care ar putea aparea in Europa ?

MS: Daca ne uitam pe rezultatele pe care le-am avut in ultimii trei ani, se poate spune ca nu am fost foarte afectati. Am evoluat foarte bine intr-un context de piata foarte dificil. Am gasit oportunitati ce au putut sa fie valorificate chiar si in aceste conditii. Lucrurile acestea nu se intampla pur si simplu, nu este un accident faptul ca am avut rezultate bune in timpul recesiunii. Nu imi fac griji pentru NEPI chiar in conditiile amplificarii incertitudinii globale despre care vorbeam.

W-S.ro: Preferati finantarea prin Bursa sau prin intermediul bancilor ? Care este mai ieftina ?

Citeste si:

MS: Fiecare are avantaje si dezavantaje, insa pe noi ne costa mai mult o finantare prin bursa decat un imprumut bancar. Investitorii in actiuni se asteapta la randamente mai bune decat cele pe care bancherii le solicita, deoarece primii isi asuma riscuri mai mari.

Per total, costurile pe care NEPI le plateste pentru imprumuturile contractate de la banci sunt undeva la 5%. Pe Bursa aproape niciun investitor nu se va multumi cu 5%. Istoric vorbind, numai randamentul dividendelor anuale atinge si depaseste acest numar. In plus, dividendele au crescut an de an, iar odata cu ele si costurile.

W-S.ro: Dupa criza inceputa in 2008, este mai dificil pentru o companie din domeniul imobiliar sa contracteze credite ? Ce s-a schimbat in aceasta perioada?

MS: Bancile sunt acum mult mai atente la managementul companiilor decat erau in trecut. Anterior crizei, bancile se concentrau aproape exclusiv asupra proprietatilor, a valorii acestora si le interesa foarte putin cine erau managerii care se ocupau de ele si de ce erau acestia in stare sa faca. Acum reputatia administratorilor si a companiilor conteaza mai mult, precum si sumele de bani investite in acele proprietati.

W-S.ro: Ce tranzactii aveti in plan pentru anul 2011 ?

Nu pot declara nimic legat de acest subiect ,deoarece suntem o companie listata, iar astfel de informatii privilegiate trebuie raportate mai intai bursei. Pot spune insa ca vara aceasta va fi cel mai probabil una secetoasa pentru vanzatori. Nimeni nu cumpara in prezent. Asteptarile de pret ale vanzatorilor sunt prea mari.

W-S.ro: Luati in calcul extinderea pe alte piete ?

MS: Da, in prezent evaluam posibilitatea de a ne extinde si in alte tari, in special cele vecine Romaniei si din Europa emergenta. Nu cred ca Europa occidentala mai reprezinta o piata cu potential de crestere, nu suntem interesati de vestul continentului.

W-S.ro: Ce planuri aveti in acest an pentru operatiunile din Romania ?

MS: Ne vom exercita optiunea de a cumpara cea de-a doua parte din mall-ul Iris Shopping Center Pitesti (n. red. achizitionat de NEPI anul trecut pentru 20,9 mil. euro), vom reconfigura proprietatile din acest oras si Braila, si ne vom concentra pe constructia centrului comercial din Ploiesti. Pe langa acestea, bineinteles suntem permanent in cautarea unor noi tinte pentru achizite si dezvoltare.

W-S.ro: Va reveni piata imobiliara din Romania la nivelul din 2007 ?

MS: Este greu de spus. La acel moment proprietatile erau intr-adevar supraevaluate. In privinta pietei romanesti, mai ales la nivel de chirii, cred ca aceasta s-a stabilizat in prezent. Ce a fost mai rau in imobiliare a trecut, revenirea fiind cea mai probabila in perioada urmatoare.

Spatiile de birouri clasa A din Romania, si mai ales din Bucuresti, au un grad de ocupare foarte aproape de 100%. In cazul spatiilor de birouri clasa B, gradul de ocupare este inca scazut si va fi nevoie de mult timp pana cand si acestea vor fi inchiriate. Pe clasa A cred ca va fi o cerere ridicata in urmatorii doi – trei ani pentru ca momentan nu mai sunt spatii. Pe rezidential problemele nu s-au terminat nici pe departe, si acolo urmand sa mai dureze mult pana la o revenire completa. Acelasi lucru este valabil si pentru spatiile industriale.

In privinta spatiilor de retail, chiriile pentru cele din locatii bune si-au revenit complet. Vom mai vedea esecuri pe retail, insa doar in cazul proprietatilor organizate si pozitionate prost. Proprietatile din portofoliul nostru au un grad de ocupare de aproximativ 98,2%.