Oana Albota, PeliFilip: Niciun proprietar de birouri nu este interesat sa vanda acum

Daca inainte de criza cel mai activ segment din real estate era cel rezidential, urmat indeaproape de retail, in prezent, sectorul spatiilor de birouri pare a fi singurul pentru care interesul dezvoltatorilor incepe sa revina, unul dintre cele mai importante argumente fiind achizitiile de terenuri pentru noi dezvoltari.

“Am simtit o revenire pe zona de birouri, unde avem clienti care vor sa cumpere terenuri pentru noi dezvoltari. Fireste, la inceput sunt dificultati, insa faptul ca astfel de tranzactii sunt in curs reprezinta un semn pozitiv pentru piata”, considera Oana Albota (foto), partener in cadrul casei de avocatura PeliFilip.

“Yield-ul nu este la nivelul care trebuie”

PeliFilip are sediul chiar in cladirea Floreasca 169A, care a facut anul trecut obiectul celei mai mari tranzactii imobiliare. In prezent, chiar daca din partea investitorilor exista apetit pentru cladirile de birouri, in special pentru cele amplasate central, cu un grad de ocupare ridicat si cu chiriasi importanti, dezvoltatorii nu sunt interesati sa vanda, afirma avocatul.

“Pentru proiectele mari de birouri nu exista interes din partea actualilor proprietari sa vanda pentru ca yield-ul (n.r: randamentul investitional) nu este la nivelul la care trebuie. In plus, piata este inca prea complicata pentru ca un dezvoltator sa doreasca sa iasa dintr-un proiect pentru a incepe altul”, afirma specialistul PeliFilip.

In ceea ce priveste finantarile pentru noile proiecte, Albota spune ca bancile incep sa fie mai deschise insa conditiile cerute, precum un grad de inchiriere de peste 50% si, in special, gradul de equity de pana la 70%, sunt dificile. Iar daca preinchirierile nu sunt neaparat o problema, mai ales avand in vedere stocul redus de spatii de birouri aflat in dezvoltare, insa este “incomod sa vii cu bani de acasa”.

“Sa vii cu equity de 70% in loc de 30% este incomod si creeaza dificultati, pentru ca reprezinta o investitie pe care dezvoltatorul si-o asuma singur, in speranta ca va obtine finantare”, explica Oana Albota.

Cele mai cautate zone pentru achizitiile de birouri raman Piata Victoriei si Floreasca-Barbu Vacarescu, in timp ce pentru Pipera interesul cumparatorilor este nul. Avocatii PeliFilip au cateva tranzactii in desfasurare, atat pe birouri, cat si pe retail, valoarea acestora depasind 50 de milioane de euro. Insa chiar si in acest context, Albota este de parere ca nu vom asista in 2011 la o tranzactie precum cea reprezentata de Floreasca 169A, intrucat nivelul yield-ului nu este un stimulent pentru proprietar.

Recent, Shimon Galom, seful dezvoltorului GTC, care detine turnurile City Gate din Piata Presei, spunea ca proiectul nu a fost vandut pentru ca nu este inca momentul potrivit. “Daca mi s-ar oferi un yield ca la America House (n.r.: 5,55%), as vinde si maine”, declara Galon. La un yield de 5,55%, valoarea City Gate s-ar ridica la peste 215 milioane de euro.

Realitatea pietei de investitii difera insa de asteptarile sefului GTC. Randamentele investitionale au ramas in prima jumatate a anului la acelasi nivel ca anul trecut, fiind cuprinse intre 8% si 8,5% pentru spatiile de birouri, potrivit celui mai recent raport al consultantului imobiliar The Advisers/Knight Frank.

Centrele comerciale “reinvie” in urma partneriatelor

Pe langa birouri, investitorii sunt interesati si de achizitiile de centre comerciale, spune partenerul PeliFlip, insa pe acest segment Bucurestiul pierde teren in favoarea oraselor mari din tara.

“Sunt proiecte de retail care faceau sens inainte de criza, iar acum devin interesante pentru dezvoltatori. Am vazut mai ales in afara Bucurestiului astfel de proiecte. In plus, dezvoltatorii simt nevoia sa-si mai alature parteneri si sa imparta astfel riscul”, arata Albota.

Aceasta schema de asociere este una preferata in prezent, explica avocatul. Dezvoltatorul intra intr-un joint venture, gaseste un parter care detine deja terenul si construieste impreuna cu acesta, obtinand o refinantare pentru teren si o finantare pentru constructie, fiind necesare si fondurile proprii. “Se intampla in cazul in care proprietarul terenului nu are suficiente mijloace sa dezvolte singur, iar astfel de cazuri sunt destule”, subliniaza Oana Albota.

Cel mai bun semn primit in 2011de casa de avocatura au fost reluarile de due dilligence (n.r: audit juridic si financiar), dupa ce, in perioada crizei, avocatii erau solicitati pentru restructurarea business-ului si amendarea business-ului curent.

“Am inceput din nou sa avem due dilligence-uri pentru achizitii, ceea ce inseamna ca vom avea mai multe proiecte noi si deja se vede o luminita la capatul tunelului”, incheie Oana Albota.