Balamucul legilor proprietatii genereaza o piata semiclandestina a drepturilor litigioase in care functioneaza legea tacerii. Numerosi fosti proprietari prefera sa vanda de trei ori in pierdere decat sa fie la mana justitiei si a institutiilor autorizate cu restituirea.
"Suntem Agentia Imobiliara, iar persoana care raspunde cu drepturile litigioase e plecata la un client, in strainatate". Las un numar de mobil si inchid.
Spatiul media e plin de anunturi care solicita vanzarea de drepturi litigioase. La mica publicitate, pe Internet, in forumurile de discutii. Avocatii sau agentii imobiliari, caci ei fac acest job, isi agata clientii in holurile tribunalelor sau la primarii.
Se cumpara si proprietati notificate in baza Legii 10. O astfel de afacere este ilegala, spune avocatul care se ocupa de recuperarea averii Casei Regale a Romaniei, Adrian Vasiliu.
"Cumpararea de drepturi litigioase este reglementata de Codul Civil. Se face numai in ipoteza in care asupra dreptului de proprietate exista un litigiu. Nu este corect si nici legal sa vinzi drepturi notificate doar daca nu ai un proces pe rol."
Omerta partilor
Nu se stie cate sute de milioane de euro valoreaza piata drepturilor litigioase. Vanzatorilor si cumparatorilor nu le place sa vorbeasca despre asta. Primilor, din lehamite fata de modul in care statul trateaza proprietatea, celorlalti fiindca nu le convine sa se stie pretul cu care si-au luat chilipirul. Se stie vag ca statul are de platit 6 miliarde dolari despagubiri pe Legea 10.
Legea de restituire a proprietatilor este ametita si stoarsa de continut de patru ani de zile. Potrivit ultimelor modificari, fostii proprietari vor deveni oameni de actiune, adica actionari la Fondul Proprietatea, aceasta fiind forma de despagubire ce li se acorda.
Prea putini cred in aceste actiuni, pe care le considera fara valoare sau pe care nu stiu sa le tranzactioneze.
Alti fosti proprietari se plimba prin instante sau prin institutiile care gestioneaza restituirea. Se satura de plimbari si atunci isi vand drepturile litigioase.
Vanatoare de clienti
Avocatii sunt cei priceputi la manevrarea drepturilor litigioase. Problema este sa ajunga la client. Pentru asta exista un sistem si strategii.
Avocatul Ioana Sfiraiala povesteste: "Se contacteaza proprietarul de catre o persoana care ii afla, din instanta, situatia. In cazul proprietarilor din strainatate, exista un avocat acolo si unul in Romania. Avocatul care intermediaza nu dezvaluie modul in care avocatul roman poate lua legatura cu clientul, pentru ca altfel pierde comisionul. La primarii sau la fostele ICRAL-uri functionarii ofera informatii despre potentiali clienti, contra comision. Dosarele sunt tinute la sertar pentru a fi oferite avocatilor".
Odata contactat clientul, se fixeaza un pret pe la o treime din valoarea de piata a proprietatii. Acolo unde valoarea e foarte mare se stabileste pretul in functie de stadiul dosarului.
Daca acesta este la primarie e mai simplu, acolo legatura e deja facuta si se da decizia de punere in posesie, chiar daca documentatia e incompleta.
Daca e in instanta, depinde de relatiile cumparatorului cu judecatoria, dar si cu primaria, pentru ca aceasta poate ataca decizia instantei.
Avocat sau agent imobiliar?
Unii avocati nu sunt corecti cu clientul, fost proprietar. Ei se inteleg cu cumparatorii sau cu chiriasii. Isi sfatuiesc clientii sa vanda mai repede. Sunt firme de avocatura care devin adevarate agentii imobiliare. Cumpara chiar ele proprietatile, pe care le renoveaza si le revand la pretul pietei, cu un randament de 200-300%. Este unul dintre motivele pentru care Ministerul Finantelor a decis sa impoziteze mai mult astfel de tranzactii imobiliare speculative.
"E o porcarie!"
Ruxandra Pratz este membra a unei asociatii a fostilor proprietari deposedati abuziv. Se lupta pentru recuperarea proprietatilor familiei. Una dintre rudele sale revendica un imobil, in zona Calea Victoriei, unde locuieste un fost ministru al Apararii, Gheorghe Tinca.
Doamna Pratz acuza autoritatile si avocatii, la un loc. Spune ca nimeni n-ar trebui sa renunte la drepturile sale, chiar litigioase. "E o porcarie! E pacat ca oamenii se multumesc si cu mai putin."
Istorica familie a Bratienilor a renuntat la drepturile sale. Revendica terenul pe care este uzina Rocar. Anul trecut activele fabricii s-au vandut, pentru 6,4 milioane euro, unei firme necunoscute, Prelude 2000.
Cumparatorul a platit achizitia abia dupa ce a fost somat de AVAS. Apoi a dat si Bratienilor, mostenitorii de drept ai terenului, o despagubire de 140.000 euro. Expertii imobiliari considera ca terenul Rocar valoreaza 24 milioane euro.
De ce se vand
Pierderea de timp si de bani, fuga de birocratia sau de justitia corupta dar si pragmatismul sunt motive de vanzare a drepturilor litigioase.
- Intretinerea proprietatii recuperate costa prea mult. Fostul proprietar vinde in pierdere, dar rapid. Cu banii primiti isi rezolva problemele stringente. Vanzatori: persoane varstnice, fara mostenitori.
- Lipsa sanselor de recuperare a proprietatii. Exista persoane puternice, care au mijloacele necesare sa castige procesul aflat pe rol. Fostul proprietar vinde acestor persoane dupa ce constata ca propriile demersuri in instanta sunt pe cale sa esueze. Vanzatori: persoane fara relatii, fara influenta in societatea romaneasca.
- Distanta prea mare fata de proprietatea revendicata. Prezenta la procese sau la negocierile cu autoritatea care trebuie sa restituie bunurile consuma timpul si banii fostului proprietar. Vanzatori: romanii din diaspora, persoane cu domiciliul in afara Romaniei.
- Profitul substantial si imediat. Cand din vanzarea dreptului litigios se obtine o suma care depaseste procentele negociate uzual, adica 30% din valoarea de piata, mai ales daca valoarea dovedita a proprietatii este mare. Vanzatori: persoane pragmatice, cu simtul afacerilor, care au o situatie materiala buna.
Baze de negociere
- Stadiul dosarului. Daca este un caz avansat si cu sanse mari de recuperare sau de castig in instanta in termen scurt vanzatorul are un avantaj si poate cere un pret mai mare. Invers, un dosar suspendat, tergiversat favorizeaza pretentiile cumparatorului, care va invoca argumentul unor cheltuieli mai mari cu recuperarea bunului. De obicei cumparatorul fixeaza aceste cheltuieli la 20% din valoarea proprietatii.
- Valoarea proprietatii. Marja de profit a cumparatorului este direct proportionala cu valoarea bunului achizitionat pentru revanzare. Cumparatorul este dispus sa acorde vanzatorului un procent mai mare decat cel uzual negociat, de maximum 30%. In general cumparatorul este dispus sa cedeze pana la jumatate din pretul real al proprietatii.
- Prezenta chiriasilor. Daca acestia exista pot fi convinsi sa plece, in schimbul unei compensatii de pana la 30 000 euro/chirias. Banii se scad din suma cuvenita fostului proprietar. In plus, cumparatorul poate invoca si timpul alocat negocierilor cu chiriasii, timp in care nu poate beneficia de avantajele imobilului, cum ar fi reinchirierea.
Citeste si:
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
