barbu vacarescu floreasca nusco tower

Foto Mircea Dragos. Fotografia a fost realizata in toamna lui 2013. La aceea data inca nu era ridicata prima cladire din proiectul Green Court Bucharest si in imagini inca este prezent cladirea fostului showroom Porsche, unde in prezent se construieste proiectul de birouri Bucharest One.

Potrivit datelor JLL, care includ si livrarile cladirilor de birouri Green Court Bucharest si Ethos House, stocul total de birouri din zona Barbu Vacarescu-Floreasca se ridica la 290.000 mp in trimestrul al patrulea din 2014 (stocul calculat de JLL include suprafata cumulata de birouri dintr-un total de 23 de cladiri de peste 2.000 mp din zona-n.r.). Pentru acest stoc de birouri, rata de neocupare era de 17,2% la finalul celui de-al treilea trimestru al anului. Lucrurile nu se opresc insa aici in arealul devenit in ultimii ani fieful birourilor din Bucuresti, multe alte alte proiecte fiind in constructie sau in plan, iar efervescenta incepe sa creasca si in zonele imediat limitrofe Floreasca-Barbu Vacarescu, cum este Pipera, unde atat Globalworth, cat si Immofinanz au in plan constructia unor noi proiecte si unde Atenor a ridicat deja o noua cladire.

Proiect surpriza: Immofinanz demareaza o investitie de 34 mil. euro

Proiect surpriza: Immofinanz demareaza o investitie de 34 mil. euro

Potrivit Colliers International, pentru 2015-2016 sunt deja in constructie in zona Barbu Vacarescu-Floreasca circa 80.000 mp de birouri, reprezentand suprafetele a doua proiecte Bucharest One, dezvoltat de Globalworth, si Green Court B&C, dezvoltat de Skanska si unde Globalworth, fondul de investitii condus de Ioannis Papalekas a cumparat deja prima cladire la scurt timp de la finalizare. In plus alte proiecte sunt in plan, spre exemplu Portland Trust a anuntat un nou proiect in zona, iar atat NEPI, cat si Ioannis Papalekas au cumparat terenuri noi cu PUZ-uri aproabate pentru zeci de mii de mp de birouri.

floreasca barbu vacarescu 2006

Showrom-ul Porsche ( mai, 2006), foto courtesy of Catalin Scripcaru. Showroomul a fost cumparat de Ioannis Papalekas la finalul lui 2012, iar acum cladirile sunt demolate. Pe teren este in constructie cladirea de birouri Bucharest One, unde printre chiriasi se va numara si Vodafone.

Prin comparatie, in 2005-2006, stocul de birouri din zona nu depasea 35.000 mp de birouri, in mai putin de 10 ani crescand de circa 10 ori. Zona era preponderent goala marile cladiri de birouri lipsind.

Barbu Vacarescu-Floreasca Sky tower

Foto Mircea Dragos. Imagine din 2013.

Cum a evoluat stocul de birouri din zona anual

Potrivit datelor furnizate de JLL wall-street.ro, in zona Barbu Vacarescu-Floreasca in 1998 erau livrati circa 2.200 mp de birouri, stocul a crescut insa pana la finalul lui 2003 la 12.250 mp, pentru ca apoi sa se dubleze in 2004, cand s-au livrat peste 15.000 mp de birouri. Adevaratul boom al livrarilor a fost insa in ultimii doi ani cand s-au livrat 125.000 mp de birouri in zona, anul record fiind 2013, cand s-a adaugat un stoc de peste 90.000 mp. A doua perioada ca livrari a fost 2009-2010 cand s-au livrat peste 100.000 mp de birouri.

An Suprafata livrata (mp)
1998 2.250
1999 4.000
2000 6.000
2001 -
2002 -
2003 -
2004 15.400
2005 8.500
2006 12.300
2007 5.500
2008 5.600
2009 38.000
2010 65.150
2011 -
2012 2.400
2013 94.500
2014 30.651

Sursa informatii tabel:JLL

Datele livrarilor arata ca zona a cunoscut anul trecut cel mai bun an din istorie ca livrari, iar 2015 se anunta a fi de asemenea un an de top prin stocul promis de dezvoltatori. Recent zona a devenit si cel mai nou camp de batalie pentru cei mai activi doi investitori din Romania, NEPI, fond de investitii condus de Martin Slabbert, si Globalworth, companie condusa de Ioannis Papalekas. Cei doi au facut achizitii notabile in zona in ultima perioada si vor adauga suprafete importante portofoliilor din zona. In prezent, NEPI are in portofoliu doua proiecte finalizate in zona:: Floreasca Business Park si Lakeview, care in total cuprinde peste 60.000 mp de birouri. Globalworth detine in cladiri finalizare peste 40.000 mp de birouri prin prima cladire Green Court si Nusco Tower. In total, cei doi controleaza deja o treime din stocul total daca raportam la stocul total cumulat de cladirile peste 2.000 mp si chiar mai mult daca raportam doar la proiectele mari clasa A, al caror stoc total este evaluat de Colliers la circa 250.000 mp ( grad de neocupare de peste 14%)

barbu vacarescu floreasca

Ambii investitori mai au insa proiecte in plan in zona. Astfel, Globalworth, are in constructie proiectul Bucharest One, in care a atras deja chiriasi importanti, printre care Vodafone, si a preluat si un teren de 1,2 ha care are aviz pentru constructia unui proiect de birouri de 12.000 mp. NEPI a facut de asemenea o achizitie importanta pentru a-si asigura pozitia dominanta in zona, achizitionand o data cu mallul Promenada si un teren pe care poate fi construit un proiect de 50.000 mp de birouri, printr-o tranzactie de 30 mil. euro.

Citeste si:

barbu vacarescu-floreasca

Cladirea Nusco Tower a fost cumparat luna aceasta de Ioannis Papalekas. Imaginea a fost realizata in 2012.

In total, cei doi ar urma in urmatorii ani sa mai adauge inca 100.000 mp stocului din zona. Tot in zona are in plan un alt proiect si Portland Trust, care a anuntat deja investitia, iar Skanska mai are de finalizat inca doua cladiri in proiectul Green Court. Cresterea mare a stocului in zona, pe langa spatiile care sunt inca libere in zona, cum ar fi cele din Sky Tower sau Floreasca Tower, va duce si la o crestere a competitiei, iar principalii adversari vor fi NEPI si Papalekas, cu o competitie puternica si de la ceilalti dezvoltatori puternici din zona cum ar fi Portland, Skanska sau Raiffeisen Property vor da o amploare si mai mare concurentei. In timp ce din urma vine puternic si zona Pipera, unde Atenor a ridicat deja o cladire de birouri, dar si alti dezvoltatori, cum este Immofinanz, au demarat noi proiecte.

Catalin Scripcaru, managing partner al companiei de dezvoltare imobiliara Advanced Development si presedinte al retelei Century 21 Romania, a condus in perioada 2003-2007 operatiunile Raiffeisen evolution Romania, unul dintre dezvoltatorii activi in zona Barbu Vacarescu-Floreasca. Scripcaru a fost unul dintre primii manageri din dezvoltare imobiliara care s-au orientat spre zona Barbu Vacarescu-Floreasca, Raiffeisen Evolution inaugurand in 2005 proiectul Floreasca Tower, cea mai veche investitie de anvergura a zonei.

barbu vacarescu floreasca

Intersectia Floreasca-Pipera, 2012. Foto Mircea Dragos. In stanga imaginii este showroomul Porsche, spre deosebire de 2006, acum este flancat de cladiri de birouri. In imagine mallul promenada era inca in constructie, in prezent este finalizat.

"La inceput a fost foarte greu, toti investitorii/dezvoltatorii cautau proiecte si terenuri in zona Piata Victoriei si zonele adiacente", spune Scripcaru. Floreasca-Barbu-Vacarescu exista la inceputurile dezvoltarii la inceputul anilor 2000 doar pentru cativa cutezatori. De altfel la aceea data si stocul era aproape inexistent, cateva mii de mp de birouri.

Pare greu de crezut acum ca o zona cu aproape 300.000 de mp de birouri si a atras investitii de sute de milioane de euro, avea acum 10 ani de peste 10 ori mai putine spatii de birouri, iar dezvoltatorii mari nici nu se gandeau la aceste terenuri.

Cum vede Scripcaru evolutia zonei? Aceasta impartire a stocului intre doi proprietari dominanti care au si un apetit crescut pentru noi achizitii nu este in opinia lui Catalin Scripcaru, fostul managing director al Raiffeisen evolution si unul dintre pionierii zonei Barbu Vacarescu-Floreasca, sub egida lui achizitionandu-se terenuri si creionandu-se proiectele majore ale companiei in aceasta zona,nimic anormal. "Sunt multe zone in lume unde intr-o anumita zona sunt cativa actori mari care isi impart proprietatile. Pe cat de posibil este sa aiba o politica comerciala unitara pe atat de posibil este ca la un moment dar sa se canibalizeze in goana dupa clienti, dar asta depinde de cum vor evolua preturile pe piata chiriilor, dar si de presiunile financiare pe care unul sau altul le poate avea la un moment dat", considera Scripcaru.

Infrastructura, urmatorul mare hop in dezvoltarea Barbu Vacarescu-Floreasca

Cresterea afluxului de trafic in zona ca urmare a inaugurarii a tot mai multe spatii de birouri ar putea pune presiune pe traficul din zona, care deja se resimte de supradimensionarea zonei. Ce se poate face? In mod normal infrastructura este datoria autoritatilor, care insa pana in prezent nu au venit cu un proiect nou care sa ajute de decongestionarea zonei. In plus aglomerarea din zona afecteaza traficul si spre Pipera. Lobby-ul dezvoltatorilor, poate investitii comune ale tuturor investitorilor si o mai mare putere de negociere a unor proprietari ar putea ajunge sa duca investitiile in infrastructura in realitatea zonei, insa in zona autoritatilor nimeni nu se hazardeaza sa estimeze. Majoritatea dezvoltatorilor mizeaza pe faptul ca aglomeratia si ambuteiajele pot fi evitate daca se circula cu metroul, care este la cateva minute de majoritatea cladirilor din zona.

Rezidentialul, noua miza in Aviatiei

Ultimul an a adus o mai mare evervescenta si intr-un alt segment imobiliar in aceasta zona: rezidentialul. Impact a cumparat o parte din terenul pe care era Zone Arena pentru a construi un mare proiect rezidential, cu circa 1.000 mp. De asemenea, Opus Land, dezvoltatorul Cosmopolis are in plan un proiect rezidential in zona Aviatiei, in timp ce Immofinanz a inclus intr-un plan de reproiectare a zonei Iride si o componenta rezidentiala de cateva sute de apartamente. In zona exista si un proiect mare deja conturat, CityPoint, iar sub brandul Metropolitan Residence, marca cunoscuta pentru proiectele din sudul Capitalei, ar urma sa fie ridicat un alt proiect rezidential nou in Aviatiei.

Apetitul pentru rezidential in zona si stocul mare de birouri aflate in plan sau constructie face ca in prezent Barbu Vacarescu-Floreasca sa fie cea mai dinamica zona din Capitala la nivel de constructii si apetit de achizitii.

Fotografiile din 2012 si 2013 cu zona au fost realizate de Mircea Dragos.

Fotografiile din anii anteriori dezvoltarii zonei, courtesy of Catalin Scripcaru, presedintele Century 21 Romania.