Cele mai multe proprietati evaluate in primul an de la lansarea BIG - Baza Imobiliara de Garantii, gestionata de Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR) sunt de departe proprietatile rezidentiale, dar valoric, cea mai mare pondere in totalul proprietatilor evaluate pentru creditare au avut-o cele comerciale. Cum pot fi explicate aceste date statistice? Daniel Manate, presedintele ANEVAR afirma, in acest sens, ca cele rezidentiale constituie un tip de proprietate foarte bine vazuta de catre banci in calitate de garantie, indiferent daca solicitantul de credit este persoana fizica sau juridica.
"In momentul in care iti duci ca si garantie casa sau apartamentul in care locuiesti, se presupune ca o sa faci tot posibilul ca sa iti achiti la timp ratele si principalul. Dar, acesta constituie un fenomen care are loc in toata Uniunea Europeana. In toate tarile membre, cel mai mult se accepta ca garantii proprietatile rezidentiale. Din acest motiv organizatia europeana a asociatilor de evaluatori (TEGOVA) acrediteaza o subspecializare de evaluator rezidential recunoscuta la nivel european. De ce? Deoarece aceasta specializare este foarte solicitata in industria bancara", spune Daniel Manate.
| Tip de proprietate | Suma valori de piata (milioane de euro) | Procentaj valoric (%) | Numar rapoarte | Procentaj cantitativ (%) |
| Comerciala | 6.604,86 | 29,29% | 10.811 | 8,41 |
| Rezidentiala | 6.576,84 | 29,16% | 95.804 | 74,50 |
| Industriala | 4.811,37 | 21,33% | 7.079 | 5,50 |
| Teren | 2.167,39 | 9,61% | 12.305 | 9,57 |
| Mixta | 1.374,28 | 6,09% | 1.418 | 1,10 |
| Agricola | 702,77 | 3,12% | 1.007 | 0,78 |
| Alte tipuri | 314,87 | 1,40% | 171 | 0,13 |
| Total | 22.552,39 | 100,00 | 128.595 | 100,00 |
In perioada 1 iulie 2015 – 30 iunie 2016 au fost realizate 96.000 de rapoarte de evaluare pentru proprietati rezidentiale, reprezentand 75% din totalul numeric, cu o valoare de piata totala estimata la 6,5 miliarde de euro. Acestea au fost urmate la mare distanta de cele aproximativ 12.000 de rapoarte de evaluare pentru terenuri, cu o valoare de piata cumulata de peste 2,1 miliarde de euro si 11.000 de rapoarte pentru proprietati comerciale, cu o valoare totala de piata cumulata de peste 6,6 miliarde de euro. Dintre proprietatile rezidentiale evaluate in anul analizat, cele mai multe au fost apartamente in bloc (peste 72.000 de rapoarte de evaluare), reprezentand cca. 75% din total. Valoarea de piata insumata a acestora a fost de peste 3,4 miliarde de euro. Casele cu teren evaluate (peste 20.000 de proprietati) au reprezentat aproximativ 22% din total, avand o valoare de piata cumulata de peste 2 miliarde de euro.
Proprietati comerciale, industriale si terenuri
Proprietatile comerciale evaluate pentru creditare in perioada iulie 2015 - iunie 2016 s-au ridicat la o valoare de piata totala estimata de peste 6,6 miliarde de euro. Peste 41% din aceasta valoare, respectiv 2,7 miliarde de euro, este aferenta spatiilor comerciale aflate in cladiri independente, pentru care s-au efectuat aproximativ 4.000 de rapoarte de evaluare, carora li se alatura 4.200 de rapoarte pentru spatii comerciale parte dintr-o cladire, cu o valoare de piata de aproximativ 641 de milioane de euro. Valoarea de piata a spatiilor de birouri amplasate in cladiri independente, evaluate pentru creditare in acest interval de timp, s-a ridicat la putin peste 2 miliarde de euro (31% din total).
Proprietatile industriale, pentru care in anul de referinta s-au efectuat rapoarte de evaluare in contextul creditarii, au o valoare de piata cumulata de 4,8 miliarde de euro, rezultata dintr-un numar de aprox. 7.000 rapoarte de evaluare. Peste 12.300 de rapoarte de evaluare s-au realizat in perioada iulie 2015 - iunie 2016 pentru terenuri. Dintre acestea, aproape jumatate (5.800 de rapoarte) au fost terenuri intravilane pentru constructii, in valoare de aproximativ 1,4 miliarde de euro, urmate de terenurile intravilane arabile (2.400 de rapoarte), in valoare de aproximativ 292 de milioane de euro.
De ce sunt atat de putine rapoarte de evaluare in agricultura?
"Pentru ca in agricultura finantatorul se gandeste la modul si viteza in care poate valorifica proprietatea respectiva si daca, dupa eventuala executare, ii scade valoarea. Sa ne imaginam o ferma de porci care poate sa aiba o valoare de piata consistenta de cateva milioane de euro, dar aceasta daca este in executare silita si nu mai functioneaza, atunci nu mai are acea capacitate de a genera acele fluxuri de venituri. Eventual, dupa o reconditionare ar putea fi utilizata logistic. Dar, de regula daca este o ferma de porci nu este bine amplasata pentru o utilizare logistica. Atunci chiria care poate fi obtinuta este mult mai redusa. Pe de alta parte, terenurile agricole sunt cu totul altceva. Sunt chiar sunt unele dintre activele preferate de banci. Daca ne uitam la preturile acestora, chiar si in apogeul crizei acestea au crescut", mai spune Manate.
Exista o batalie in piata evaluarior pentru propritatile rezidentiale si comerciale?
"Pot sa va spun ca o evaluare de proprietate comerciala este mai complexa, de la ceva relativ simplu, cum ar fi un mic spatiu de magazin, la parter de bloc, pana la ceva complex, cum ar fi un mall. Si, daca pe langa mall-ul acela mai sunt si alte hipermagazine sau distribuitori si intra si acestia in procesul de evaluare, totul devine mult mai complicat. Dar, zona cea mai complicata ar fi legata de proprietatile cu utilizari mixte care combina comercialul la parter, de exemplu, cu spatiile de birouri situate la etajele imediat urmatoare si urmand ca la etajele superioare sa aiba rezidential. Atunci este mult mai complicat", spune presedintele ANEVAR, Daniel Manate.
El arata, totusi, ca difera onorariile intre categoriile de evaluari. "Un onorariu pentru un apartament este mult mai redus, pentru ca ai nevoie de o pricepere mai buna, o competenta mai mare, iar informatiile costa in cazul proiectelor comerciale. De aici, si responsabilitatea este mai mare pentru evaluator. Dar, daca cineva este foarte stapan pe evaluari rezidentiale poate sa castige prin volum. Le face repede si bine", conchide presedintele ANEVAR.
Calculator Salariu: Află câți bani primești în mână în funcție de salariul brut »
Te-ar putea interesa și:
