Andreea Comșa: Bifăm aproape toate condițiile pentru o scumpire a locuințelor

O analiză realizată de Wall-Street.ro la jumătatea lui 2024 arată că media națională a prețurilor pe metrul pătrat de apartamente a crescut cu circa 6,25% în primele șase luni ale acestui an. În condițiile actuale și ținând cont că, de obicei, a doua parte a anului este în mod tradițional mai dinamică în ceea ce privește achizițiile imobiliare, ne-am putea îndrepta către o creștere a prețurilor, la 31 decembrie 2024, ce s-ar putea încadra în intervalul 10-15% față de nivelul de la 31 decembrie 2023.

Ultimul raport al celor de la Storia.ro, platforma de imobiliare a celor de la OLX România, arată că în luna iulie prețurile apartamentelor scoase la vânzare au indicat mai degrabă o stagnare față de luna iunie, dar raportat la prețurile din luna iulie din 2023, media națională este cu 16% mai mare.

Așadar, o previziune de creștere în acest care care se se încadreze între 10% și 15% nu pare nici exagerată, nici prea rezervată.

Deși s-a tot speculat că prețurile nu mai pot crește, iar mulți și-au pus planurile de a cumpăra un apartament sau o casă în expectativă, sperând chiar la o corecție a prețurilor, specialiștii din piață spun că românii nu prea au motive să-și spună speranțe că vom asista la o scădere a prețurilor, ci dimpotrivă.

Cei de la imobiliare.ro indicau recent șapte motive pentru care piața trebuie să se aștepte la creșteri noi de prețuri, iar consultanții de la Colliers au afirmat chiar că se îndeplinesc condițiile unei scumpiri accelerate a locuințelor.

Ținând cont de contextul actual din piață, am rugat-o pe Andreea Comșa, CEO și fondator al companiei de consultanță imobiliară Premier Estate Management, cu o experiență de peste 18 ani pe piața locală, să ne explice care sunt factorii ce influențează evoluția descurajantă pentru cumpărători a prețurilor locuințelor și să ne explice care este impactul acestor factori în parte.

Din păcate, și Andreea Comșa vede același parcurs al pieței, motivele de scădere a prețurilor fiind aproape inexistente, condițiile actuale din piață constituind mai degrabă o listă de „ingrediente” pentru o „rețetă a scumpirilor” apartamentelor și caselor.

„Contextul în care ne aflăm bifează aproape toate condițiile pentru a ne aștepta la o creștere de prețuri într-un context economic stabil. Totuși, piața se află în continuare într-o zonă de așteptare, ceea ce, realist și obiectiv vorbind, va limita creșterea de preț până în momentul în care băncile vor da semnalul prin scăderea dobânzilor”, a explicat, pentru Wall-Street.ro, Andreea Comșa.

(Andreea Comșa - CEO și Fondator Premier Estate Management - sursa foto: Compania)

Care sunt factorii care influențează nivelul prețurilor locuințelor din România

Potrivit Andreei Comșa, prețurile locuințelor sunt influențate de o varietate de factori, cu un impact specific al fiecăruia asupra pieței imobiliare din România.

Consultantul imobiliar ne-a explicat, mai jos, impactul factorilor care influențează prețurilor.

Iată cum influențează fiecare factor:

• Raportul dintre cerere și ofertă:

„Chiar dacă cererea este în continuare într-o zonă de așteptare, în orașele mari avem un deficit de ofertă, acesta fiind unul din motivele pentru care prețurile locuințelor tind să crească. Aceasta este o dinamică de bază a pieței, unde concurența direct pentru locuințele disponibile duce la majorarea prețurilor”, ne-a explicat Andreea Comșa.

• Scăderea numărului de autorizații:

„Scăderea numărului de autorizații de construcție influențează direct raportul dintre cerere și oferta, înseamnă că vor fi mai puține locuințe noi disponibile pe piață în viitor. Acest lucru duce la o creștere a prețurilor, deoarece oferta se restrânge, chiar dacă cererea poate rămâne constantă”, a subliniat consultantul în imobiliare.

• Scăderea livrărilor de locuințe noi:

„Similar cu scăderea numărului de autorizații, o scădere în livrările de locuințe noi reduce oferta disponibilă pe piață. De altfel, este o consecință direct a scăderii numărului de autorizații sau a condițiilor de piață care duc la etapizare și replanificări. La noi au fost cei doi factori cumulați. Cu o ofertă redusă și cererea constantă sau în creștere, prețurile locuințelor vor tinde să crească”, ne-a mai spus fondatoarea Premier Estate Management.

• Evoluția dobânzilor:

După doi ani cu dobânzi ridicate la creditele imobiliare, am intrat într-o fază de stabilizare, chiar ușoară scădere a dobânzilor cu primele oferte timide de finanțare cu dobândă fixă sub pragul de 5% care deja este suportabilă de cumpărători.

„Dacă o consecință firească imediată a dobânzilor mari a fost o înghețare a cererii, în această etapă observăm o deblocare a acesteia ca efect imediat direct. De îndată ce autoritatea centrală va da un semnal foarte clar în vederea scăderii dobânzilor, vom vedea o creștere imediată a cererii și implicit a prețurilor”, a subliniat Andreea Comșa.

• Puterea de cumpărare a românilor:

Cifrele din piață arată că puterea de cumpărare a românilor a crescut în ultimii ani, având mai multe județe din țară unde venitul mediu lunar net depășește 1.000 de euro per angajat, ceea ce poate susține o cerere constantă sau în creștere pentru locuințe.

„De altfel, Bucureștiul se clasează foarte bine la indicatorul de accesibilitate, raportat la alte capitale. Paradoxal, puterea de cumpărare actuală pe piața rezidențială este mai mare decât în 2019 sau 2021, doi dintre ultimii ani cu vânzări ridicate”, ne-a mai spus Andreea Comșa.

• Prețul locuințelor din România comparativ cu alte piețe din Europa:

Românii spun că locuințele în România sunt scumpe, dar datele eliberate inclusiv de Eurostat, arată că prețurile locuințelor din România sunt mai mici comparativ cu alte piețe din Europa.

Potrivit Andreei, acest lucru atrage investitori dar și cumpărători străini sau români care generează venituri în afara țării.

„Piața românească este mai accesibilă și suficient de stabilă. Această cerere externă suplimentară poate duce la creșterea prețurilor locuințelor pe plan local”, a adăugat ea.

Factori care pot influența piața în ambele sensuri

(Sursa foto: Shutterstock)

Factorii menționați mai sus nu sunt singurii care pot influența evoluția prețurilor. Mai jos avem câțiva factori care ar putea împinge piața și într-o direcție și în cealaltă, dar, din păcate, cei mai mulți influențează piața tot mai mult către o creștere a prețurilor decât către o scădere.

Iată câțiva dintre cei mai importanți:

• Inflația

Inflația erodează puterea de cumpărare, când prețurile bunurilor și serviciilor cresc în general, prețurile locuințelor tind să crească și ele.

Proprietarii de locuințe și dezvoltatorii ajustează prețurile pentru a compensa costurile mai mari de construcție și întreținere, însă cererea scade ceea ce duce la un blocaj al pieței”, ne mai explică Andreea Comșa.

• Costurile de construcție

Acestea sunt influențate de costurile materialelor de construcție și cel forței de muncă. Dacă acestea scad sau cresc, evident, costul construcțiilor va fi mai ridicat, prin urmare și prețurile de vânzare.

Din păcate, după cum remarcă și Andreea Comșa, acestea înregistrează creșteri în perioada aceasta.

• Legislația

Reglementări și politici guvernamentale, reprezentate aici de taxe și impozite, de procedurile de eliberare a autorizațiilor, respectiv lipsa de predictibilitate, sunt elemente care destabilizează piața și prețurile.

S-a văzut ce s-a întâmplat la finele anului trecut, când mulți români s-au grăbit să semneze ante-contracte sau chiar să cumpere apartamente pentru a se încadra într-un TVA mai mic.

• Starea economică generală

Este ușor de înțeles că, într-o economie slăbită și în scădere, de criză, cum a fost cea declanșată în 2008, prețurile vor scădea, dar sunt slabe șanse să se întâmple așa ceva.

De cealaltă parte, din 2014 încoace, economia țării a tot crescut, ceea ce s-a văzut și în prețurile imobiliare. Dacă în 2014 prețurile erau la cel mai scăzut nivel de după 2008, în prezent, o dată cu dezvoltarea economiei, prețurile locuințelor din România, în special în marile orașe, se apropie din nou de nivelurile record din perioada boom-ului imobiliar.

• Percepția pieței și încrederea cumpărătorilor

Potrivit Andreei Comșa, aici este vorba de așteptările privind evoluția prețurilor.

„O bună parte din cerere este înghețată deoarece o parte din cumpărătorii solvabili au avut așteptarea ca prețurile vor scădea. Efectul este pe termen scurt, dar el există și blochează un segment al cererii până când paradigma reală a pieței este acceptată”, ne mai spune ea.

Problema e că, după ce potențialii cumpărători care sunt în expectativă acceptă nivelul pieței ar putea duce la o creștere a cererii, ceea ce va duce, automat, la o concurență mai mare pe o ofertă de locuințe deja limitată, iar când mai mulți „licitează” pe același produs, prețurile nu au altă alternativă decât de a crește din nou.

Așadar, din păcate, elementele pur tehnice din piață nu susțin o scădere a prețurilor ci, dimpotrivă, o creștere a lor.