In piata rezidentiala din Bucuresti sunt doua piete. Una este in anul 2012, iar cealalta – mai activa - s-a reintors parca in trecut, la epoca 2006-2008.
Prima piata apartine cumparatorilor si este determinata de tranzactiile cu bugete care pornesc de la circa 70.000 euro, unde cu cat bugetul este mai mare, cu atat regulile sunt mai bine stabilite de cumparatori.
A doua este piata de “Prima Casa”, unde regulile sunt impuse de vanzator. Din datele puse la dispozitie FNGCIMM, in lunile iulie-noiembrie 2011 media lunara a finantarilor acordate prin Prima Casa in Bucuresti a fost de circa 700 credite/luna (aproape 80% din garantiile acordate fiind pentru apartamente de 2 si 3 camere). In contextul in care oferta totala de proprietati atractive de 2 si 3 camere, care apare lunar pe piata, nu depaseste ca numar 2-300 (la acestea se adauga si un stoc limitat disponibil de la dezvoltatori, insa proprietatile care merita cumparate sunt putine). Si balanta este si mai inclinata in favoarea vanzatorilor, deoarece la numarul total de tranzactii, se adauga bineinteles si tranzactiile finantate din surse proprii sau cu alte tipuri de credite ipotecare.
Ca si concluzie empirica - sa cumparam “Prima Casa”? Nu prea, daca bugetul este unul cash – intr-un limbaj nelicentiat, in care PrimaCasa a devenit proprietatea care se tranzactioneaza intr-un buget de aproximativ 60.000 euro.
De ce sa nu cumparam? Blocajul pe segmentul de Prima Casa (in special generat de disparitia avansului minimal de 5 procente) ar conduce brusc la o reducere a pretului, de cateva procente – macar cinci, probabil mai multe.
In piata cumparatorilor, unde tranzactiile pornesc in general de la bugete de 70.000 euro si se termina cu bugete aferente proprietatilor de lux, lucrurile sunt insa diferite.Este o perioada in care unele negocieri se pot face dur, agresiv si daca clientii au rabdarea necesara pot identifica oportunitati.
Si cu siguranta, cand apare o proprietate buna, cu 10% procente sub pretul mediu de tranzactionare, nu vom vedea coada la vizionari din prima zi in care proprietatea a fost scoasa pe piata. Nu va avea loc o licitatie ad-hoc in prima zi si proprietarul nu va fi tras de maneca pentru semnarea in graba a antecontractului cu un pret, poate cu cateva procente mai mare decat cel solicitat initial, platit cu “buget cash”. Dar din pacate, cam acestea sunt astazi procedurile pentru a face o tranzactie buna de cumparare pe segmentul de Prima Casa.
In celalalta piata, au inceput sa apara semnale, unele serioase, de dezmortire a tranzactiilor cu bugete de cateva sute de mii de euro. Proprietarii incep sa cedeze, iar cumparatorii parca s-au plictisit sa tina banii nemiscati. Si din multe puncte de vedere – pare un moment prielnic pentru achizitii atente.
Date oficiale despre tranzactii exista, dar nu sunt publicate. Partial, pot fi culese din diverse surse (cum sunt cele pentru Programul Prima Casa), dar de obicei nu sunt suficiente.
Nu suntem singura piata unde cifrele si datele despre piata rezidentiala disponibile publicului inca lipsesc – desi ele sunt colectate intr-un sistem care la prima vedere pare destul de bine elaborat –, si recurgem la analize bazate pe anunturi, oferte si teorii empirice. Desi, undeva la INS, date complexe sunt primite de la cabinetele notariate despre fiecare tranzactie in parte si probabil se pierd intr-un birou, iar noi primim informari laconice despre avansul sau scaderea unui indice general. Care desi poate arata mersul lucrurilor, de cele mai multe ori nu ajuta.
Scaderea timpului necesar pentru a lua o decizie atat pentru vanzarea cu un anumit pret a unei proprietati, cat si pentru cumpararea acesteia, ar conduce in lant si la o scadere a costurilor conexe tranzactiei. Din cauza opactitatii pietei, exista persoane care raman active la cumparare mai bine de un an pana reusesc sa isi slefuiasa cerintele si sa ia o decizie finala care bineinteles se bazeaza si pe bugetul disponibil. In acelasi timp, blocajul determinat de asteptari nerealiste ale proprietarilor conduce la costuri mari pentru acestia si de multe ori si pentru intermediarii implicati in tranzactie.
Dar principala problema reclamata atat de vanzatori cat si de cumparatori reprezinta stresul vizionarilor, vizitelor, telefoanelor si al cautarilor in general . Intr-o piata transparenta aceste situatii ar fi insa doar exceptii.
Prima piata apartine cumparatorilor si este determinata de tranzactiile cu bugete care pornesc de la circa 70.000 euro, unde cu cat bugetul este mai mare, cu atat regulile sunt mai bine stabilite de cumparatori.
A doua este piata de “Prima Casa”, unde regulile sunt impuse de vanzator. Din datele puse la dispozitie FNGCIMM, in lunile iulie-noiembrie 2011 media lunara a finantarilor acordate prin Prima Casa in Bucuresti a fost de circa 700 credite/luna (aproape 80% din garantiile acordate fiind pentru apartamente de 2 si 3 camere). In contextul in care oferta totala de proprietati atractive de 2 si 3 camere, care apare lunar pe piata, nu depaseste ca numar 2-300 (la acestea se adauga si un stoc limitat disponibil de la dezvoltatori, insa proprietatile care merita cumparate sunt putine). Si balanta este si mai inclinata in favoarea vanzatorilor, deoarece la numarul total de tranzactii, se adauga bineinteles si tranzactiile finantate din surse proprii sau cu alte tipuri de credite ipotecare.
Ca si concluzie empirica - sa cumparam “Prima Casa”? Nu prea, daca bugetul este unul cash – intr-un limbaj nelicentiat, in care PrimaCasa a devenit proprietatea care se tranzactioneaza intr-un buget de aproximativ 60.000 euro.
De ce sa nu cumparam? Blocajul pe segmentul de Prima Casa (in special generat de disparitia avansului minimal de 5 procente) ar conduce brusc la o reducere a pretului, de cateva procente – macar cinci, probabil mai multe.
In piata cumparatorilor, unde tranzactiile pornesc in general de la bugete de 70.000 euro si se termina cu bugete aferente proprietatilor de lux, lucrurile sunt insa diferite.Este o perioada in care unele negocieri se pot face dur, agresiv si daca clientii au rabdarea necesara pot identifica oportunitati.
Si cu siguranta, cand apare o proprietate buna, cu 10% procente sub pretul mediu de tranzactionare, nu vom vedea coada la vizionari din prima zi in care proprietatea a fost scoasa pe piata. Nu va avea loc o licitatie ad-hoc in prima zi si proprietarul nu va fi tras de maneca pentru semnarea in graba a antecontractului cu un pret, poate cu cateva procente mai mare decat cel solicitat initial, platit cu “buget cash”. Dar din pacate, cam acestea sunt astazi procedurile pentru a face o tranzactie buna de cumparare pe segmentul de Prima Casa.
In celalalta piata, au inceput sa apara semnale, unele serioase, de dezmortire a tranzactiilor cu bugete de cateva sute de mii de euro. Proprietarii incep sa cedeze, iar cumparatorii parca s-au plictisit sa tina banii nemiscati. Si din multe puncte de vedere – pare un moment prielnic pentru achizitii atente.
Date oficiale despre tranzactii exista, dar nu sunt publicate. Partial, pot fi culese din diverse surse (cum sunt cele pentru Programul Prima Casa), dar de obicei nu sunt suficiente.
Nu suntem singura piata unde cifrele si datele despre piata rezidentiala disponibile publicului inca lipsesc – desi ele sunt colectate intr-un sistem care la prima vedere pare destul de bine elaborat –, si recurgem la analize bazate pe anunturi, oferte si teorii empirice. Desi, undeva la INS, date complexe sunt primite de la cabinetele notariate despre fiecare tranzactie in parte si probabil se pierd intr-un birou, iar noi primim informari laconice despre avansul sau scaderea unui indice general. Care desi poate arata mersul lucrurilor, de cele mai multe ori nu ajuta.
Scaderea timpului necesar pentru a lua o decizie atat pentru vanzarea cu un anumit pret a unei proprietati, cat si pentru cumpararea acesteia, ar conduce in lant si la o scadere a costurilor conexe tranzactiei. Din cauza opactitatii pietei, exista persoane care raman active la cumparare mai bine de un an pana reusesc sa isi slefuiasa cerintele si sa ia o decizie finala care bineinteles se bazeaza si pe bugetul disponibil. In acelasi timp, blocajul determinat de asteptari nerealiste ale proprietarilor conduce la costuri mari pentru acestia si de multe ori si pentru intermediarii implicati in tranzactie.
Dar principala problema reclamata atat de vanzatori cat si de cumparatori reprezinta stresul vizionarilor, vizitelor, telefoanelor si al cautarilor in general . Intr-o piata transparenta aceste situatii ar fi insa doar exceptii.
