Piața rezidențială a fost marcată de noi creșteri de prețuri, în același timp contextul economic nu a mai fost la fel de nefavorabil ca în anii anteriori, 2024 aducând creșteri ale salariilor și scăderi de dobânzi pentru creditele ipotecare. Cea mai mare presiune pe prețuri a venit din raportul cerere și ofertă, numărul de apartamente noi livrate fiind în continuă scădere în ultimii ani.
Această presiune se va vedea și în 2025, iar în condițiile în care accesibilitatea locuințelor rămâne una ridicată, din păcate pentru cei care mai sperau la vreo scădere a prețurilor în următoarele 12 luni nu prea există argumente pentru a spera la așa ceva.
Andrei Sârbu, CEO-ul SVN România, una dintre cele mai mari agenții imobiliare din România, a explicat pentru Wall-Street.ro care sunt parametrii cu care piața rezidențială începe anul 2025 și care sunt estimările sale în legătură cu evoluția pieței.
„2025 va fi un nou an bun pentru piața rezidențială. În realizarea oricăror estimări, însă, trebuie avut în vedere câțiva indicatori de bază, care stau la temelia rezultatelor înregistrate într-un anumit sector economic”, ne-a spus Andrei Sârbu.
(Andrei Sârbu, CEO SVN România. Sursa foto: Compania)
Contextul din 2024 oferă un start bun pentru piața imobiliară în 2025
CEO-ul SVN România ne spune că în 2024 piața rezidențială din București și împrejurimi, unde se înregistrează aproximativ o treime din tranzacțiile încheiate la nivel național, este caracterizată de ce mai bună accesibilitate a cumpărării unei noi locuințe din istoria recentă.
Potrivit lui, datele publice aratau creșteri salariale în 2024 de 12,3% anual la nivel național, în orașele mari fiind probabil medii mai ridicate, ceea ce indică un ritm peste rata inflației, care se situa la circa 5,1%, în timp ce, în funcție de sursele datelor disponibile creșterile de prețurilor locuințelor a fost între aproximativ 8,5% și circa 15%.
Din păcate, nu există un centralizator oficial al prețurilor reale de tranzacționare, așa că, de cele mai multe ori, piața se raportează la prețurile de listare la vânzare cerute de proprietari și dezvoltatori, care sunt dispuși sau nu să negocieze un preț mai mic față de pretențiile inițiale.
Datele de mai sus indică, potrivit CEO-ului SVN România, o accesibilitate crescută în ceea ce privește puterea de cumpărare a unei locuințe.
„Indicele de accesibilitate pe care îl calculăm de mai mulți ani și pe cea mai îndelungată perioadă în trecut s-a menținut în acest an la cea mai bună valoare din istorie, cu o valoare de 6,9 ani, sau echivalentul a aproape 83 de salarii medii la nivel național, pentru a cumpăra un apartament nou, cu două camere, în București”, ne-a mai spus Andrei Sârbu.
Numărul caselor și apartamentelor vândute în București și Ilfov în primele 11 luni din 2024, ultimele statistici disponibile în acest moment, a fost mai mare cu 11,7% comparativ cu perioada similară din 2023.
Iar în analizarea rezultatelor înregistrate în noiembrie și decembrie ar trebui avută în vedere și baza de raportare, adică lunile de final din 2023, care a reprezentat recordul absolut din punct de vedere al vânzărilor în perioada menționată.
„Aceștia sunt principalii indicatori cu care intrăm în 2025: o accesibilitate foarte bună, sub nivelul de 8 – 9 ani care se înregistra în perioada pandemiei, și o revenire a tranzacțiilor concretizată și prin statisticile oficiale publicate de ANCPI”, a subliniat Andrei Sârbu.
Veștile nu sunt bune pentru cei care ar spera la ieftinirea locuințelor în 2024
Prețurile apartamentelor sunt date, întotdeauna, de raportul cerere – ofertă și, în cazul segmentului nou, și de costuri. Datele publice la 9 luni din 2024 arătau cum cererea depășea oferta, în București și Ilfov livrându-se cu 21% mai puține locuințe față de perioada similară din 2023. În același timp, numărul de tranzacții a crescut în aceeași perioadă cu aproape 19% anual.
SVN a estimat în raportul de primăvară că 2024 ar putea aduce cel mai scăzut volum de locuințe finalizate din ultimii cinci ani, o situație care se va perpetua și în perioada următoare.
„Cererea mai mare față de oferta disponibilă va duce întotdeauna la prețuri mai mari. Iar situația actuală din București și împrejurimi se va prelungi și în următoarea perioadă, ținând cont de blocajul urbanistic prin care trecem. Suprafața utilă autorizată în 2024 este la jumătate față de anii anteriori, într-un context în care vorbim și de proiecte autorizate în trecut și care sunt re-autorizate”, a mai spus Adrian Sârbu.
Multe voci vorbesc despre creșterea de prețuri din Cluj – Napoca, iar Andrei Sârbu atrage atenția asupra faptului că în capitala transilvană și în împrejurimile se livrează de două ori mai puține case și apartamente față de vârful din 2019, într-un context în care tranzacțiile sunt cu 15% mai mari, iar prețurile sunt semnificativ mai ridicate față de perioada pre-pandemică.
„Având în vedere toate acestea și în absența unui scenariu economic global extrem de negativ, pe care nu îl estimăm, estimăm că 2025 va aduce noi creșteri de prețuri”, a mai spus Andrei Sârbu.
Livrări și mai puține de apartamente noi în București
CEO-ul SVN România nu vede o creștere a livrărilor de apartamente noi în zona Bucureștiului, urmând tendința ultimilor ani, ceea ce va pune și mai multă presiune pe prețuri în 2025.
„Așa cum am estimat încă din februarie-martie, 2024 va aduce, cel mai probabil, cel mai redus nivel de livrări de locuințe din ultimii cinci ani în București și împrejurimi. Acest volum foarte scăzut va fi înregistrat și în anii următori”, a subliniat Andrei Sârbu.
Potrivit acestuia, în condițiile în care Capitala suferă la capitolul autorizări noi, proiectele imobiliare noi se vor concentra în zonele din jurul orașului.
„Deja vedem cum interesul unor investitori se direcționează spre zone limitrofe - spre exemplu Pipera, o zonă cu conexiuni foarte bune la zona de business din nordul Capitalei, înregistrează o creștere semnificativă. Deci și perioada următoare va fi caracterizată de o ofertă nouă redusă, fapt care ar putea pune în continuare presiune pe prețuri”, a mai spus Sârbu.
2025 ar putea aduce noi reduceri de dobânzi la credite ipotecare
În ceea ce privește creditarea imobiliară, reprezentantul SVN România remarcă evoluția pozitivă a pieței din 2024, cu o creștere importantă a volumului de credite față de anul anterior
„Calculele colegilor de la SVN Credit arată că în primele 10 luni din 2024 s-au acordat credite ipotecare în valoare de aproximativ 7,3 miliarde de euro la nivel național, în creștere cu 43% peste nivelul din perioada similară din 2023 – incluzând însă și refinanțările și alte tipuri de restructurări”, a explicat Andrei Sârbu.
În aceste condiții, CEO-ul SVN România se așteaptă la reducerea dobânzilor și în 2025.
„Cererea a revenit pe piața ipotecară în 2024 și acest fapt s-a datorat și nivelului bun de accesibilitate dar și scăderii dobânzilor fixe, care dețin un procent covârșitor în momentul actual. Estimăm că 2025 va aduce noi scăderi de dobânzi, ceea ce va menține atractivă achiziționarea prin credit bancar”, a conchis Andrei Sârbu.
