Cazul Nordis creează agitație în piața imobiliară din România, care se confruntă oricum cu o imagine șubredă de foarte mulți. Acesta naște și îngrijorare în rândul celor care vor să cumpere de la dezvoltatori, dar se tem că nu vor primi ceea ce li s-a promis.
Recenta anchetă realizată de cei de la Recorder.ro, în legătură cu problemele de la Nordis și exasperarea clienților care nu și-au primit încă proprietățile pentru care au achitat avansuri foarte mari, naște din nou necesitatea realizării unui ghid care să-i ajute. În acest articol găsiți o serie de sfaturi pentru potențialii cumpărători de apartamente în faze de proiect, de la dezvoltator, care îi vor ajuta să se asigure că primesc imobilele pentru care semnează și plătesc avans sau măcar să-și recupereze banii dați.
Deși protejarea 100% față de situații similare cu cele de la Nordis nu poate fi garantată de nimeni, sunt câteva aspecte la care trebuie să fim atenți și care ne pot indica dacă dezvoltatorul este de încredere sau dacă actele pe care le semnăm ne acoperă din punct de vedere legal, măcar în vederea recuperării banilor achitați pe avans.
Wall-Street.ro s-a consultat cu specialiștii din piața imobiliară, consultanți și avocați specializați pe piața imobiliară, în legătură cu cele mai importante clauze ce trebuie să fie prezente în contractele pe care le semnăm.
Nicio promisiune verbală a unui dezvoltator nu va avea o greutate mai mare decât clauzele trecute în contract sau elementele care lipsesc și NU ar trebui să lipsească.
Mădălina Berechet, Avocat: Contractul este biblia unei tranzacții
(Sursa foto: Shutterstock)
Avocatul Mădălina Berechet, partener în cadrul casei de avocatură „Berechet Rusu Hiriț”, spune că în cazul unor astfel de tranzacții se pot semna trei tipuri de documente:
- antecontracte de vânzare-cumpărare/promisiuni de vânzare-cumpărare;
- contractul de vânzare-cumpărare cu transferul dreptului de proprietate la momentul finalizării imobilului.
Potrivit avocatei, toate contractele și antecontractele trebuie încheiate în prezența unui notar, iar aceasta nu este o chestiune opțională, ci o obligație legală. Așadar, un cumpărător trebuie să refuze semnarea unui contract sau antecontract dacă nu este în prezența unui notar. Documentul trebuie notariat.
„Fiind semnate la notar, i se conferă o forță mai mare contractului decât dacă ar fi încheiate sub semnătură privată. Iar actul trebuie semnat în formă autentică nu ca formă de recomandare”, ne-a mai spus Mădălina Berechet.
Riscul de a nu primi un apartament promis nu este niciodată redus la zero, deoarece ar putea apărea inclusiv situații obiective, care nu țin în niciun fel de dezvoltator sau de reaua-credință a unui dezvoltator.
Un contract bun îi poate îndreptăți pe cumpărători să-și recupereze toți banii dați pe avans și, în cazul contractelor și mai bune, chiar și prejudicii ce pot fi egale cu valoarea avansului.
Dacă vrem să avem o șansă de a ne recupera toți banii investiți în avans, Mădălina Berechet ne recomandă ca în contracte să includem două clauze foarte puternice.
- Penalitățile de întârziere. Acestea pot fi procentuale, pentru fiecare zi de întârziere față de termenul agreat, un procent ce va fi stabilit în funcție de valoarea de achiziție și de comun acord între părțile implicate, adică între vânzător și cumpărător.
Și
- Clauza penală. Este o clauză care prevede, în situația în care vânzătorul nu-și îndeplinește obligația de a preda la termen bunul respectiv sau de a transfera dreptul de proprietate, ca acesta să achite dublul sumei date cu titlul de avans.
Practic, cumpărătorul își primește atât banii pe care i-a dat pentru avans, dar și o sumă cu titlul de „prejudiciu” pentru că nu i-a mai fost livrat bunul promis.
„În cazul unor contracte semnate în forma autentică, în cazul în care apar probleme, cumpărătorul nici măcar nu mai trebuie să se adreseze instanței. Se prezintă cu contractul direct la executorul judecătoresc pentru a a fi pus în executare”, ne-a mai explicat Mădălina Berechet.
Pentru a ne asigura că avem dovada ce ne oferă dreptul de a ne recupera banii dați pe avans, avocata ne recomandă înscrierea în cartea funciară a „promisiunii de vânzare-cumpărare”, iar, dacă nu există încă o carte funciară a imobilului, să fie înscrisă în actul de proprietate a terenului, lucru pe care-l poate solicita atât dezvoltatorul, dar și cumpărătorul.
Cumpărătorii se pot duce la birourile de cadastru de pe raza proprietății, unde există deja cereri tipizate, prin care se poate solicita înscrierea acestor promisiuni de vânzare-cumpărare.
Potrivit ei, nicio promisiune verbală a unui vânzător nu va avea o valoare mai mare decât clauzele trecute negru pe alb într-un contract. „Contractul este biblia unei tranzacții”, a punctat Mădălina Berechet.
Daniel Tudor: Pune întrebări incomode. Dacă nu ți se răspunde, nu este un semn bun!
Daniel Tudor, fondatorul The Concept, ne atrage atenția asupra unor aspecte foarte simple, care sunt la îndemâna oricui.
Acesta a explicat pentru Wall-Street.ro că trebuie să fim atenți și să nu ne lăsăm păcăliți de mijloacele de promovare și de marketing, care ne pot lua ochii și distrage atenția de la lucrurile care sunt importante.
Recomandările lui sunt:
- Citește cu atenție contractul! Contractele sunt cheia. Dacă ceva ți se pare neclar sau prea în favoarea dezvoltatorului, ia-ți un moment și cere ajutorul unui specialist. Mai bine să fii precaut înainte să semnezi, decât să regreți mai târziu. Ar fi ideal să nu semnezi nici un contract fără o opinie notarială.
- Nu te grăbi să semnezi. Verifică online, întreabă în stânga și în dreapta, vezi ce spun alți oameni care au cumpărat de la acel dezvoltator. Forumuri, grupuri de Facebook, comentarii pe site-uri - orice te poate ajuta.
- Fii atent la marketingul exagerat. Doar pentru că ceva arată frumos în reclame, nu înseamnă că e la fel și în realitate. Întrebă-te mereu: „Ce-mi oferă concret?”. Pune întrebări incomode și dacă nu primești un răspuns clar, s-ar putea să nu fie un semn bun.
Clauze interpretabile pot fi introduse oriunde în contract. Fiți atenți la orice cuvânt!
Sursa foto: Shutterstock
Consultantul imobiliar Silvia Delcea, fondator True Estate, ne-a transmis că este nevoie de o atenție sporită la orice detalii din contracte, iar dacă sunt neclarități să apelați la specialiști pentru sfaturi.
Potrivit ei, clauze neclare sau interpretabile pot apărea în orice punct al contractului, iar în cazul unei achiziții atât de importante cum este achiziția unui apartament, niciun paragraf al unui contract nu trebuie sărit.
Ce trebuie să includă contractele conform consultantului imobiliar:
1. Cumpărătorul să fie atent la datele părților contractante
Să fie atent la absolut toate datele personale, să coincidă atât datele sale, dar și cele ale vânzătorului. De exemplu, Inclusiv starea civilă, chiar dacă vorbim de un dezvoltator. Orice societate este reprezentantă de un administrator sau administratori, iar în cazul unor partaje în care sunt implicați acționarii/administratorii dezvoltatorilor s-ar putea naște situații legale care ar putea bloca tranzacțiile pe un termen nedefinit.
2. Obiectul contractului
Este partea în care se stipulează cine vinde și cine cumpără și ce anume se vinde, cu toate datele imobilului care urmează a fi achiziționat, cu adresa exactă, număr cadastral și număr de carte funciară.
3. Prețul vânzării și modalitatea de plată
Este punctul la care se stipulează suma integrală a obiectului vânzării, exemplu 100.000 euro și cum se face plata: Avans pana la data X sau avansuri pana la data X, restul sau resturile de plată până la data X. Tot aici se adaugă și modalitatea de plată: credit bancar sau surse proprii.
4. Termenul contractului (de orice fel) și transferul dreptului de proprietate
Fie că este vorba de contract, antecontract sau promisiune de vânzare, la acest punct se stabilește data de semnare finală. Forma autentică a Contractului de Vânzare și termenul de punere în posesie efectivă a imobilului către noul proprietar.
Aici se pot introduce clauze cu penalități dacă bunul nu a fost pus în posesie până la data stabilită.
5. Modul de dobândire al imobilului
Acesta este articolul în care se stipulează absolut tot istoricul imobilului care urmează a fi înstrăinat. Datele stipulate în contractul de vânzare sau în antecontract trebuie să coincidă perfect cu documentația originală din istoricul imobilului și cu numerele de înregistrare, date de autentificare și numele notarilor la care s-au perfectat documentele originale.
6. Obligațiile și declarațiile promitentului vânzător sau vânzătorului
Depinde de forma contractuală. În acest articol vânzătorul se obligă să-i vândă cumpărătorului imobilul în perfectă legalitate, cu adresa aferentă, număr cadastral și număr carte funciară, cu toată documentația aferenta imobilului pregătită pentru vânzare.
La acest articol pot fi impuse penalități atât pentru vânzător, dar și cumpărător, conform cu clauzele stipulate în contract în legătură cu obligațiile ambelor părți implicate.
7. Obligațiile și declarațiile promitentului cumpărător sau cumpărătorului
De asemenea, depinde de forma contractuală. La acest punct, cumpărătorul se obligă să cumpere bunul imobil și să achite prețul convenit în totalitate până la data X.
Dacă refuză semnarea în mod nejustificat, acesta declară că va pierde suma oferită ca titlu de avans, sau, după caz, dacă instituția bancară nu ii mai furnizează restul de preț, se poate face o înțelegere a pierderii a unei parți din avansul dat sau, în cele mai fericite cazuri, se poate primi tot avansul.
8. Dispozițiile finale
Acestea prevăd declarația părților de luare la cunoștință a tuturor clauzelor din contract, taxele achitate către instituții (notariat, ANCPI) de către fiecare parte contractantă, declarații privind radierea imobilului de pe numele vechiului proprietar și intabulările pe numele noului proprietar, precum și numele societății notariale și numele notarului care a redactat Contractul de Vânzare.
