Reducerea dobanzilor la creditele imobiliare/ipotecare in lei este insotita de extinderea ofertei de imprumuturi cu dobanda fixa

Ar trebui sa mizam pe o dobanda variabila, sperand la o viitoare scadere abrupta a dobanzilor sau ar fi bine sa ne grabim sa luam un credit in lei cu dobanda fixa pe toata perioda de creditare? Alegerea cea mai buna este o medie: credit imobiliar sau ipotecar in lei cu dobanda fixa pe 3-5 ani si apoi variabila.

Daca nu v-ati grabit sa luati pana acum credite in valuta pentru cumpararea sau construirea unei locuinte, deja in momentul actual este destul de tarziu si pentru a obtine un astfel de imprumut va trebui sa depuneti putin efort.

Conform noilor norme ale BNR, aparute in luna septembrie, cei care mai pot lua credite in valuta sunt doar persoanele care au venituri in valuta. Daca veniturile dumneavoastra sunt in lei, aveti ca solutie de apelare la un credit in valuta renegocierea salariului cu angajatorul intr-una din valutele de circulatie internationala. Apoi asteptati 3-6 luni (interval de timp pe care bancile il iau in considerare atunci cand stabiliesc nivelul mediu al veniturilor realizate de solicitant in ultimele luni) si mergeti la banca dupa ce a trecut respectivul interval pentru a cere un credit in valuta, mai ieftin cu cateva puncte procentuale bune, comparativ cu cel in lei. Tinand insa cont de faptul ca normele nu sunt foarte exacte cu privire la istoricul castigurilor in ceea ce priveste valuta, s-ar putea sa nu fie probleme daca tocmai ati trecut pe un salariu in valuta, bancile comerciale putand sa fie mai putin stricte in aceasta privinta.

Daca insa vi se pare prea complicat sa va legati salariul la una din valute si in acelasi timp va e teama de o posibila scadere a euro sau a dolarului comparativ cu leul, in viitorul apropiat, puteti sa va orientati catre un credit in lei. Dobanzile la imprumuturile pentru locuinte sunt acum apropiate sau chiar egale cu cele de la valuta. In ultimele doua-trei saptamani, o multime de banci au redus dobanzile la creditele in lei. Astfel, la HVB Bank creditele in lei pentru cumpararea sau construirea de locuinte au in prezent o dobanda de 9,57%, similara cu cele pentru creditele in euro. BRD ofera de asemenea un credit pentru achizitia unei locuinte la o dobanda de 10,5%, fixa, si un altul pentru nevoi personale cu o dobanda de 10,9%. La Volksbank dobanda la creditele in lei oferite persoanelor fizice a scazut pana la nivelul de 8,5% la imprumuturile imobiliare. Raiffiesen Bank a coborat si ea dobanzile la 13,5% la acest tip de credite. ABN Amro Bank, CEC, Finansbank si Banca Tiriac au redus de asemenea dobanzile nominale la creditele in lei acordate persoanelor fizice.

Bancpost ofera de asemenea trei tipuri de credite in lei pentru cumpararea sau construirea de locuinte cu dobanzi de 8,9% (fixa in primul an si apoi variabila), 9,5% (fixa in primii 5 ani si apoi variabila) si de 14% (variabila). Aceeasi abordare - o oferta largita, cu dobanzi fixe pe o anumita perioada sau pe toata perioada de creditare, dar si cu dobanzi variabile - o are si BCR, unde la creditele in lei ni se ofera dobanzi de 13%/an, fixa in primii 5 ani si ulterior variabila (revizuibila semestrial in functie de cotatia BUBOR la 6 luni, in perioada ramasa pana la finalizarea termenului de rambursare), de 14%/an, fixa in primii 3 ani si ulterior variabila, revizuibila semestrial in aceleasi conditii sau dobanzi variabile cuprinse intre 14% si 16,5% (in functie de perioada pe care este contractat imprumutul).

O astfel de abordare ne pune insa in situatia de a alege varianta optima de creditare. Trebuie oare sa ne indreptam atentia spre un credit in lei cu o dobanda variabila de 16%, in conditiile in care rata dobanzilor la lei a fost in ultimul timp pe un trend descrescator sau spre unul cu o dobanda fixa de 10,5% sau 9,5%.

Dobanzile pot sa scada, dar si sa creasca in viitor

Care dintre cele doua tipuri de imprumuturi ne va conduce in final spre costuri mai mici? Gandindu-ne la faptul ca dobanzile vor scadea in viitor in mod semnificativ, am putea spune ca cel cu dobanda variabila implica mai putine cheltuieli per total comparativ cu cel cu dobanda fixa, mai ales ca vorbim de perioade foarte mari de timp. Trebuie sa luam insa in calcul urmatorul aspect: prin achitarea ratelor, soldul unui credit scade in timp, astfel ca o viitoare scadere a dobanzii se va aplica la o suma mai mica. Astfel, daca timp de doi ani vom avea o dobanda de 15%, iar dupa doi ani aceasta scade la 11%, pentru a obtine o medie de 13% va trebui ca aceasta sa se mentina pe o perioada de aproximativ doi ani si jumatate (in cazul unui credit contractat pe 10 ani).
In plus, exista si posibilitatea ca dobanzile la lei sa si creasca pentru anumite intervale de ti

Rata poate acoperi o pondere mai mica in venituri

Ca urmare, recomandarea noastra este aceea de a cauta cea mai scazuta dobanda fixa din piata la creditele in lei si de a contracta respectivul credit. De asemenea, este avantajoasa si varianta contractarii unui imprumut in lei cu dobanda fixa pe un interval de trei-cinci ani si apoi variabila in functie de indicii reprezentativi ai pietei interbancare romanesti (BUBID si BUBOR). Oricum, in cazul in care dobanzile la lei ar scadea dramatic in urmatoarea perioada, astfel incat performantele imprumuturilor in lei cu dobanda fixa sa fie intrecute de cele ale imprumuturilor in lei cu dobanda variabila, avem si varianta refinantarii creditului, fie apeland la aceeasi banca, fie la o alta.
In ceea ce priveste restul conditiilor legate de creditele in lei, putem spune ca nu s-au modificat foarte multe lucruri. Comisioanele de analiza/gestiune a imprumutului au ramas in general la un nivel de 1-2%, perioadele de creditare se intind pe 20-30 de ani (cel mai des intalnita perioada maxima de creditare este de 25 de ani). Singurele modificari notabile s-au petrecut in ceea ce priveste valoarea ratei in raport cu veniturile. De la 1 septembrie, valoarea ratei la un credit imobiliar, la fel ca la creditul ipotecar, nu poate fi mai mare de 35% din veniturile nete ale solicitantului de credit sau ale familiei acestuia (fata de 50%, cat era permis anterior). Iar daca mai aveti contractat si un credit de consum, trebuie sa aveti in vedere ca suma ratelor de la imprumuturile de consum si ipotecare/imobiliare avute nu trebuie sa depaseasca 40% din veniturile nete.

Cu caracter de noutate si chiar de singularitate la momentul actual ar trebui mentionate de asemenea si cele doua credite de la BCR, Funciar Extra BCR si Funciar Super BCR, doua credite imobiliare, in lei sau valuta, ce se acorda pentru achizitionarea de terenuri extravilane in scopul infiintarii/extinderii suprafetelor destinate culturilor agricole, plantatiilor pomicole si viticole, serelor, pasunilor, fanetelor etc. Termenul maxim de acordare este de 20 de ani, iar avansul este minimum 25% din valoarea terenului achizitionat.

Dobanzi la creditele imobiliare/ipotecare in lei pe piata romaneasca

Banca Tipul dobanzii Valoarea dobanzii (%)
Unicredit variabila 13
Alpha Bank fixa pe primii doi ani 8,9
CEC variabila 16
BCR fixa pe primii 5 ani, revizuibila apoi in functie de BUBOR 13
BCR fixa pe primii 3 ani, revizuibila apoi in functie de BUBOR 14
Banca Transilvania fixa 11
Banca Transilvania variabila 12
BRD fixa 10,5
ING fixa pe primii 2 ani 9,75
ING fixa pe primii 5 ani 13
Raiffeisen Bank variabila 13,5
Sursa: Bancile comerciale