In conditiile in care mai multi proprietati de vile vor intelege necesitatea de a investi in ridicarea calitatii spatiului, acolo unde locatia este una centrala, aproape de metrou, este posibil sa asistam la o reluare a ritmului de tranzactionare a spatiilor in vila.

“Pentru 2012, daca nu vor exista turbulente majore si neprevazute in sistemul economic local sau international, credem ca vom asista la un ritm similar de tranzactionare cu 2011, aditional inregistrandu-se eventual o crestere a tranzactiilor de pre-inchiriere, pentru proiectele viabile anuntate a se finalize in 2012-2013”, este de parere Alexandru Petrescu, managing partner ESOP.

Nivelul chiriilor in 2011

2011 a fost un an al unei relative stabilizari a preturilor, considera reprezentantii ESOP. Desi in zonele semi-centrale sau in spatii de birouri de calitate scazuta chiriile au inregistrat si anul acesta reduceri de pret, per ansamblu la nivelul pietei chiria s-a mentinut la un nivel relativ constant. Cea mai mare parte a stocului de spatii de birouri s-a aflat in marja de pret de 11-15 euro/mp, mai exact aprox. 43% din spatii, in cursul T4.

Rata de ocupare a cladirilor a crescut. Astfel, spatiile vacante din cladirile de birouri au scazut de la 20-23% in 2010, la 17-18% in 2011, o pondere mare fiind datorata spatiilor din zone semi-centrale.

In termeni reali, in zonele centrale, spatiile vacante sunt aprox. 10-12%, si vor continua sa scada in 2012 in conditiile in care nu vom asista la livrari semnificative de spatii.

Oferta spatiilor de birouri

In 2011, au fost livrati aprox. 130.000 mp, reprezentand mai putin de jumatate din spatiile livrate la nivelul anului 2010 (270.000 mp). Printre cele mai importante proiecte livrate s-au aflat Willbrook Platinum and Convention Center (38.000 mp – Baneasa), North Point (27.000 mp – Baneasa/Otopeni) sau Crystal Tower (15.000 mp – Victoriei).

Pentru 2012, au fost anuntate relativ putine proiecte, mai exact 10 imobile cu finalizare probabila in cursul anului viitor.

Dintre acestea, Unicredit / Bog’Art BC (15.000 mp) va servi drept spatiu de acomodare pentru Unicredit, neintrand practic in circuitul comercial al spatiilor de birouri. Un proiect important cu livrare la jumatatea anului urmator va fi AFI Cotroceni, cu o suprafata de 10.769 mp. Restul imobilelor sunt de dimensiune medie, sub 3.000 mp.

Citeste si:

In acest context, este de asteptat ca pentru anul 2012 spatiile real tranzactionabile in piata sa fie putine la numar, in ciuda aparentului stoc mare existent in piata.

Piata de birouri in 2011

In 2011 a crescut ponderea tranzactiilor de relocare, si reducerea celor de renegociere/reinnoire a contractelor. Conform datelor companiei de consultanta ESOP, specializata pe segmentul spatiilor de birouri, 72% din tranzactiile realizate in ultimul an au fost tranzactii de relocare intr-un sediu nou (fata de 60% in 2010), in timp ce ponderea tranzactiilor de relocare/reinnoire contracte a scazut in 2011 la 14%, fata de 22% in 2010.

“Aceste evolutii au la baza o reluare a miscarii in piata. Daca in 2010 accentul cadea pe reducerea costurilor si conservarea starilor de fapt, fara planuri de expansiune sau upgrade al imaginii pe termen apropiat si mediu, in 2011 companiile au inceput sa manifeste nevoi de spatiu de extindere sau de imagine mai ridicata, sustine Alexandru Petrescu, managing partener in cadrul ESOP.

S-a inregistrat o crestere de aprox. 18% a suprafetei medii tranzactionate, de la 1.040 mp in 2010, la aprox. 1.227 mp in 2011.

S-a reluat in piata procesul de infiintare de companii noi, fie ele locale sau filiale ale unor companii straine, redeschizandu-se practic in piata un canal important de alimentare a cererii.

S-a modificat profilul spatiului cautat de chiriasi. Daca in 2010 criteriul determinant in alegerea sediului a fost chiria (implicit nivelul cel mai scazut al acesteia), preferintele chiriasilor in 2011 s-au mutat pe spatiile care au oferit un raport calitate/prêt cat mai avantajos, potrivit informatiilor companiei ESOP.

• In contextul cresterii cererii pentru asfel de spatii, in 2011 am asistat la o reducere a stocului de spatii cu raport calitae/pret avantajos, semnificativ mai accentuat in a doua parte a anului, si in special pe segmentul spatiilor in vile. Practic, vilele pretabile pentru birouri au devenit tot mai rare in piata, aspect ce a condus la o crestere a pretului mediu de tranzactionare cu aprox. 11,38%, de la 8,52 euro/mp in 2010, la 9,49 euro/mp in 2011.